Mietpreisbremse in Hessen unwirksam

Die Landesregierung habe es versäumt, die Verordnung ordnungsgemäß zu begründen, erklärte das Gericht. So sei bei der Begründung der Verlängerung auf alte Daten zugegriffen worden.

Die Verordnung zur Mietpreisbremse in Hessen war auf fünf Jahre beschränkt. Im November 2025 lief sie aus - das Land Hessen verlängerte sie daraufhin für ein Jahr. Und genau um diese Verlängerung geht es jetzt.

Um welchen Fall ging es konkret?

Konkret verhandele das Gericht einen Fall, in dem eine Klägerin eine Wohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel mietet. Die Nettomiete betrug zu Beginn 1.450 Euro. Die Vergleichsmiete beläuft sich nach dem Frankfurter Mietspiegel auf rund 1.040 Euro. Das Mietverhältnis endete im August 2026. Die Klägerin verlangte von ihren Vermietern Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen Verstoßes gegen die "Mietpreisbremse".

Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte sie damit vor Gericht Erfolg. Ihre Klage scheiterte aber, soweit sie Rückzahlung überhöhter Mieten für die Monate Dezember 2025 bis einschließlich August 2026 forderte. Das Landgericht erklärte in seinem Urteil, dass die Klägerin sich für diesen Zeitraum nicht auf die hessische Mieterschutzverordnung stützen könne.

Gericht: Land hätte sich auf neuere Daten stützen müssen

Warum? Die im November 2025 von der Landesregierung verlängerte Verordnung sei aufgrund eines Begründungsmangels nichtig, hieß es. So seien für die Grundlage der Verlängerung ältere Daten herangezogen worden. Die Landesregierung müsse in der Begründung zumindest auf zeitnah erhobenes Datenmaterial abstellen, wenn sie ein Gebiet als eines mit angespanntem Wohnraum ausweise. Das habe der Bundesgesetzgeber klargestellt.

Was bedeutet das nun für andere Fälle?

Das Urteil gilt nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Jedoch kann es nach Aussage einer Sprecherin als Präzedenzfall gesehen werden. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Was ist der Hintergrund?

Mit der Mieterschutzverordnung vom November 2020 hatte die hessische Landesregierung 49 Gemeinden mit "angespannten Wohnungsmärkten" bestimmt, in denen eine Mietpreisbremse gilt. In diesen Kommunen darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind laut Bundesrecht Erstvermietungen nach dem 1. Oktober 2014 oder nach umfassender Modernisierung.

Diese Verordnung war auf fünf Jahre beschränkt, sie lief zunächst im November 2025 aus. Das Land verlängerte sie daraufhin für ein Jahr, also bis zu diesem November.

Vor kurzem legte Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori (SPD) einen Entwurf für eine geänderte Mieterschutzverordnung vor: Demnach soll unter anderem in 71 Kommunen die Mietreisbremse angewendet werden. Einige Kommunen kamen neu auf die Liste, andere fielen heraus.

Wie sind die Reaktionen auf das Urteil?

Die Grünen im Landtag nannten Mansoori einen "Chaos-Minister". "Schon im Juni hatte das Frankfurter Amtsgericht ebenso entschieden", sagte Mirjam Glanz, Sprecherin für Wohnen. Damals habe der Minister diesen Umstand "kleingeredet". Nun sei es angebracht "Demut zu zeigen", denn das Urteil werde in vielen weiteren Verfahren als Präzedenzfall dienen. "Mieterinnen und Mieter müssen vor steigenden Mieten geschützt werden."

Die FDP-Fraktion sprach ebenfalls von einem "Chaos", das Mansoori zu verantworten habe - ging aber in eine andere Richtung. Man müsse die Mietpreisbremse und Kappungsgrenze auslaufen lassen und das Leerstandsgesetz abschaffen, so der Fraktionsvorsitzende Stefan Naas. "Diese Instrumente beschädigen das Vertrauen von Investoren in den hessischen Wohnungsmarkt."

Eine Reaktion des Ministeriums stand zunächst noch aus.