LEG Immobilien profitiert von höheren Mieten - Ergebnisziel für 2027

Unternehmenschef Lars von Lackum bestätigte am Donnerstag zur Vorlage der Neunmonatszahlen die Ziele für 2026. Zudem gab der MDax-Konzern DE0008467416 einen Ausblick auf das kommende Jahr. Die Aktie legte am Vormittag um knapp 3 Prozent zu.

Die Nettokaltmiete wuchs in den ersten neun Monaten im Jahresvergleich um 3,6 Prozent auf 712,4 Millionen Euro, wie das Unternehmen in Düsseldorf mitteilte. Die Miete pro Quadratmeter auf vergleichbarer Fläche stieg von 7,01 Euro pro Quadratmeter auf 7,29 Euro.

Im laufenden Jahr sollen die Mieten auf vergleichbarer Fläche weiterhin um 3,8 bis 4,0 Prozent zulegen und damit stärker als 2025. Das hängt vor allem damit zusammen, dass LEG in diesem Jahr auch die Mieten im geförderten Bestand erhöhen kann. Mit rund 28.000 geförderten Einheiten - 17 Prozent der Bestände - gehört LEG zu den größten Anbietern von Sozialwohnungen in Deutschland.

2028 läuft für rund 16.000 Wohnungen die Bindungsfrist aus. Die Mieten von im Schnitt 5,61 Euro je Quadratmeter sollen dann früheren Angaben zufolge an die Marktmieten im frei finanzierten Bereich herangeführt werden. So könnten die Mieten in diesen Wohnungen 2028 um etwa 12 Prozent erhöht werden. Dies entspreche einem zusätzlichen Mietwachstum von etwa einem Prozentpunkt auf Ebene des Gesamtportfolios.

Die für das Unternehmen wesentliche Ergebniskennziffer AFFO (Mittelzufluss aus der operativen Tätigkeit, bereinigt um aktivierte Investitionen) legte um 4,9 Prozent auf 190,1 Millionen Euro zu. Im laufenden Jahr peilt der Konzern weiterhin einen AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro an - das wäre ein Rekord. Im kommenden Jahr soll das Ergebnis weiter zulegen und 230 bis 250 Millionen Euro erreichen. Dabei sollen die Mieten um 2,9 bis 3,1 Prozent steigen.

Unter dem Strich ging das Periodenergebnis von gut 1,1 Milliarden Euro auf knapp 382 Millionen Euro zurück. So fiel die Aufwertung der Immobilien niedriger aus als im Vorjahr.

Für Pierre-Emmanuel Clouard vom Analysehaus Jefferies hat das Immobilienunternehmen bezüglich der Gewinndynamik klare Fortschritte gemacht. Die Prognosespanne für das flächenbereinigte Mietwachstum im Jahr 2027 liege jedoch unter seiner Schätzung. Außerdem dauere die Entschuldung länger als erwartet. Die Beteiligung von Grand City Properties (GCP) LU0775917882 bleibe ein "Elefant im Raum" mit unbekannten Intentionen.

Im laufenden Jahr werde das Verhältnis zwischen Nettofinanzverbindlichkeiten und dem Wert der Immobilien aufgrund weniger verkaufter Wohnungen nicht mehr auf 45 Prozent sinken, teilte LEG indes weiter mit. Ende September 2026 betrug der sogenannte LTV 46,5 Prozent.

Der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibe schwierig, hieß es. Diese Entwicklung bekommt auch LEG spüren. In den ersten neun Monaten hat das Unternehmen den Verkauf von rund 1.300 Wohnungen für insgesamt rund 190 Millionen Euro abgewickelt oder vereinbart.

Der Immobilienkonzern will insgesamt 5.000 Wohneinheiten veräußern, darunter rund 1.400 in Ostdeutschland der ehemaligen Adler-Tochter. Dem Unternehmen gehören knapp 171.000 Wohnungen.

Derweil hat das Unternehmen einen neuen Großaktionär. Die Aroundtown-Tochter Grand City Properties (GCP) ist jüngst beim Konkurrenten LEG eingestiegen und hält 20 Prozent. Eine Übernahme der Mehrheit an LEG sei derzeit nicht geplant, sagte Aufsichtsratschef Christian Windfuhr der Finanz-Nachrichtenagentur dpa-AFX am Mittwoch. Momentan sei der LEG-Anteil ein reines Finanzinvestment.