Deutsche Logistikimmobilien: ESG treibt Investitionswelle an

Getrieben wird er von einer neuen Fokussierung auf nachhaltige, hochwertige Assets. Das zeigt eine aktuelle Analyse des Beratungsunternehmens CBRE.

Investoren setzen auf Qualität und Nachhaltigkeit

Im ersten Quartal 2026 flossen rund 1,4 Milliarden Euro in den Sektor. Das ist ein Plus von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Kehrtwende signalisiert eine Stabilisierung für institutionelle Anleger. Für sie sind Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) heute eine Grundvoraussetzung für Investitionen.

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Der Aufschwung ist geprägt von einer klaren Präferenz für Kern- und Core-Plus-Immobilien. Diese machten zusammen 60 Prozent des Transaktionsvolumens aus. Ein Grund: Es mangelt an modernisierungsfähigen Objekten, die heutige Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen. Internationales Kapital dominiert weiterhin das Geschehen. Ausländische Investoren zeichneten für 71 Prozent des Volumens verantwortlich.

Interessant ist eine geografische Verschiebung. Der Anteil der Top-7-Städte am Gesamtvolumen sank auf nur noch sechs Prozent. Stattdessen gewannen Portfoliotransaktionen mit einem Marktanteil von 21 Prozent an Bedeutung. Offenbar suchen Investoren zunehmend Skaleneffekte durch diversifizierte Bestände – und nicht mehr nur den teuren Einzelkauf in Metropolen.

„Green Lease“ wird zum neuen Standard

Nachhaltigkeit ist im Gewerbeimmobilienmarkt längst kein Nice-to-have mehr, sondern Standard. Treiber dieser Entwicklung ist der „Green Lease 2.0“. Diesen Vertragsrahmen hat der Zentralverband der Immobilienwirtschaft (ZIA) 2024 überarbeitet. Eine Mitgliederbefragung Ende 2025 zeigte: Rund 80 Prozent der Unternehmen nutzen die empfohlenen Klauseln bereits.

Die Verbreitung solcher grüner Mietverträge ist rasant gestiegen. Waren 2021 erst 25 Prozent der Verträge entsprechend ausgestaltet, lag der Anteil im dritten Quartal 2024 schon bei 62 Prozent. Typische Klauseln verpflichten Mieter und Vermieter zum Datenaustausch über Energieverbrauch, zur Nutzung erneuerbarer Energien und zur Umsetzung von Recyclingkonzepten.

Rechtsexperten betonen: Fehlende Nachhaltigkeitsklauseln gelten im Due-Diligence-Prozess mittlerweile als Warnsignal. Mit der Umsetzung der EU-Berichtspflicht (CSRD) in nationales Recht dürfte der Druck weiter steigen. Diese Verträge sind heute ein essenzielles Werkzeug, um regulatorische Risiken im Zusammenhang mit dem CO2-Fußabdruck von Gebäuden zu managen.

Die große Lücke: Zu wenig moderne Fläche

Trotz der hohen Nachfrage herrscht in Deutschland ein eklatanter Mangel an modernen, energieeffizienten Logistikflächen. Prognosen zufolge könnte die Versorgungslücke für nachhaltigen Logistikraum bis 2030 auf 42 Prozent anwachsen. Europaweit könnte die Nachfrage das Angebot im selben Zeitraum um über 21 Millionen Quadratmeter übersteigen.

Hauptgrund ist der alternde Gebäudebestand. Rund 57 Prozent der deutschen Industrie- und Logistikimmobilien sind über zehn Jahre alt und entsprechen nicht mehr den aktuellen Effizienzstandards. Daher hat die Nachrüstung – das sogenannte „Brown-to-Green“ – für viele Entwickler Priorität. Erfolgsbeispiele aus Nordrhein-Westfalen zeigen: Mit Solaranlagen können bis zu 80 Prozent des Energiebedarfs gedeckt werden.

Der Neubau nachhaltiger Flächen stockt jedoch oft an langen Genehmigungsverfahren und knappen innerstädtischen Grundstücken. Staatliche Förderprogramme wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit jährlich rund sechs Milliarden Euro bieten hier wichtige finanzielle Anreize.

Ausblick: Große Deals und stabile Nachfrage

Die Prognose für den deutschen Logistikmarkt im Rest des Jahres 2026 bleibt vorsichtig optimistisch. CBRE-Experten rechnen mit einer Zunahme großvolumiger Transaktionen über 100 Millionen Euro. Kerninvestoren, die in der Hochzinsphase 2024/2025 weitgehend pausierten, kehren zurück.

Die Nachfrage von Mietern bleibt robust, vor allem aus dem E-Commerce und der Verteidigungsindustrie. Der ZIA-Frühjahrsreport 2026 sieht die Rüstungsbranche als zunehmend wichtigen Akteur im Transaktionsmarkt. Zudem deutet eine geplante Neubaupipeline von 2,2 Millionen Quadratmetern für 2026 auf eine weitere Expansion des hochwertigen Bestands hin.

Die Kombination aus stabilen Prime-Renditen von aktuell 4,4 Prozent und einem klarer werdenden regulatorischen Rahmen sollte die allmähliche Normalisierung des Investmentmarktes im Laufe des Jahres stützen. Der Druck, Bestandsportfolios bis 2030 zu optimieren, wird dabei Renovierungsdeals weiter befeuern.

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