Die BRT-Aktie profitiert von steigenden Mieteinnahmen und soliden Quartalszahlen

Die BRT-Aktie des US-Wohnimmobilien-REIT BRT Apartments Corp (ISIN US05564E1064) steht vor allem wegen wachsender Mieteinnahmen und soliden Ergebnissen im ersten Quartal 2024 im Fokus von langfristig orientierten Anlegern. Laut Unternehmensangaben für das Quartal zum 31.03.2024 stiegen die auf den Anteilseigner entfallenden Gesamterträge aus Immobilien um rund 7 Prozent auf etwa 26 Millionen US-Dollar, nachdem im Vorjahreszeitraum rund 24 Millionen US-Dollar ausgewiesen worden waren. Im gleichen Zeitraum blieb der Titel an der NYSE im Kursumfeld der US-Wohnimmobilien-REITs relativ stabil, was auf die kontinuierlichen Cashflows aus den Multi-Family-Objekten zurückgeführt wird.

Quartalszahlen untermauern die Ausschüttungsbasis

BRT Apartments Corp ist als REIT auf Mehrfamilienhäuser in den USA spezialisiert und generiert den Großteil seiner Erlöse aus Mieten. Für das erste Quartal 2024 meldete der Konzern nach eigenen Angaben Miet- und damit verbundene Erträge von rund 25 Millionen US-Dollar, was gegenüber etwa 23 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2023 einem Plus von gut 8 Prozent entspricht. Diese Zunahme resultierte vor allem aus höheren durchschnittlichen Mieten pro Einheit sowie aus leicht gestiegener Auslastung der Portfolios.

Auf FFO-Basis (Funds from Operations), einer für REITs zentralen Kennzahl, erzielte BRT im Quartal zum 31.03.2024 einen auf die Aktionäre entfallenden FFO von rund 0,33 US-Dollar je Aktie. Im Vorjahresquartal lag dieser Wert bei etwa 0,30 US-Dollar je Aktie, womit das Unternehmen sein operatives Ergebnis je Anteil um rund 10 Prozent steigern konnte. Für Anleger ist diese Verbesserung bedeutsam, da sich die Dividendenfähigkeit von REITs in der Regel am FFO orientiert und ein steigender FFO-Spielraum eine stabile oder perspektivisch leicht steigende Ausschüttung begünstigt.

Dividende als zentrales Argument für die BRT-Aktie

Als REIT ist BRT nach US-Recht verpflichtet, einen Großteil seiner steuerpflichtigen Gewinne an die Anteilseigner auszuschütten. Laut den veröffentlichten Daten für das Geschäftsjahr 2023 zahlte BRT pro Aktie eine Jahresdividende von insgesamt rund 1,00 US-Dollar, verteilt auf vier Quartalsausschüttungen von jeweils etwa 0,25 US-Dollar. Bezogen auf einen Kurs von etwa 19,00 US-Dollar im vierten Quartal 2023 entsprach dies einer Dividendenrendite von gut 5 Prozent, womit sich BRT im Mittelfeld der US-Wohnimmobilien-REITs einordnet.

Für das erste Quartal 2024 hielt das Management die Quartalsdividende unverändert bei rund 0,25 US-Dollar je Aktie. Dadurch blieb die laufende Ausschüttungsrendite bei einem Kursbereich von 17,00 bis 18,00 US-Dollar weiterhin im Bereich von etwa 5 bis 6 Prozent. Der Abstand zum FFO je Aktie zeigt, dass das Unternehmen seine Ausschüttungen aktuell aus dem operativ erwirtschafteten Cashflow decken kann, was von einkommensorientierten Anlegern positiv gewertet wird.

Portfolio aus US-Mehrfamilienhäusern stabilisiert Cashflows

BRT Apartments Corp investiert überwiegend in Mehrfamilienhäuser im Sunbelt und in ausgewählten Metropolregionen der USA. Laut den Angaben für das Geschäftsjahr 2023 hielt BRT Ende des Jahres ein Portfolio von knapp 30 Wohnanlagen mit zusammen mehr als 9.000 Wohneinheiten. Dieses Portfolio ist über Staaten wie Texas, Georgia, Florida und die Carolinas verteilt, wodurch der REIT von dem dortigen Bevölkerungszuwachs und der anhaltenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum profitiert.

Die durchschnittliche Auslastung der Objekte lag im Jahr 2023 nach Unternehmensangaben bei rund 95 Prozent. Im ersten Quartal 2024 konnte dieser Wert leicht verbessert werden und bewegte sich im Bereich von etwa 96 Prozent. Gleichzeitig wurden die Durchschnittsmieten pro Einheit um rund 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht. Diese Kombination aus hoher Auslastung und moderat steigenden Mieten liefert einen wichtigen Beitrag zum Wachstum der Mieteinnahmen, ohne die Nachfrage drastisch zu belasten.

Verschuldung und Zinsniveau im Blick

Wie viele REITs arbeitet BRT mit einem signifikanten Anteil fremdfinanzierter Immobilien. Zum Ende des Geschäftsjahres 2023 wies der Konzern laut seinen veröffentlichten Finanzdaten eine verzinsliche Nettoverschuldung von rund 700 Millionen US-Dollar aus, die überwiegend aus hypothekarisch besicherten Darlehen für die einzelnen Objekte besteht. Im Vergleich zu den Immobilienbuchwerten, die sich Ende 2023 auf etwa 1,1 Milliarden US-Dollar summierten, ergibt sich damit ein Loan-to-Value-Verhältnis von gut 65 Prozent.

Dieses Niveau ist für US-Wohnimmobilien-REITs nicht unüblich, macht das Unternehmen aber anfällig für steigende Finanzierungskosten. Im Geschäftsjahr 2023 lagen die Zinsaufwendungen bei rund 35 Millionen US-Dollar, was einem Anstieg von etwa 10 Prozent gegenüber 2022 entsprach. Der Zinsdruck resultiert aus dem höheren US-Leitzinsniveau und aus bereits erfolgten Refinanzierungen zu höheren Konditionen. Im ersten Quartal 2024 blieb der Zinsaufwand mit rund 9 Millionen US-Dollar nahezu stabil gegenüber dem Vorjahresquartal, da ein Teil der Kredite langfristig zu festen Zinssätzen abgeschlossen wurde.

Bewertung der BRT-Aktie im REIT-Vergleich

Bei einem Kursniveau von rund 18,00 US-Dollar per Ende des ersten Quartals 2024 ergibt sich für BRT Apartments Corp auf Basis des für das Geschäftsjahr 2023 ausgewiesenen FFO je Aktie von etwa 1,30 US-Dollar ein FFO-Multiple von gut 14. Im direkten Vergleich mit anderen US-Wohnimmobilien-REITs, die vielfach mit FFO-Multiples zwischen 13 und 17 bewertet werden, liegt BRT damit im mittleren Bereich. Der Markt honoriert offenbar die stabilen Mieteinnahmen, während gleichzeitig die Verschuldung und die Zinsentwicklung als Risikofaktoren eingepreist sind.

Auch bei der Dividendenrendite bewegt sich BRT mit rund 5 bis 6 Prozent in einem Bereich, der für konservative Einkommensinvestoren attraktiv sein kann. Höhere Renditen im Segment finden sich meist bei REITs mit stärkerem Entwicklungsanteil oder höheren Leerständen, während niedrigere Renditen bei besonders defensiven, großvolumigen Wohnportfolios auftreten. BRT positioniert sich damit zwischen den beiden Polen und setzt auf ein diversifiziertes, aber klar fokussiertes Portfolio von Mehrfamilienhäusern.

Operative Entwicklung im Ausblick

Für das laufende Geschäftsjahr 2024 erwartet BRT Apartments Corp laut den Äußerungen des Managements in den Quartalsunterlagen ein moderates Wachstum der Mieteinnahmen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Treiber sollen dabei weitere leichte Mieterhöhungen sowie zusätzliche Optimierungen bei der Bewirtschaftung der Objekte sein. Ein größerer Ausbau des Portfolios ist bei den aktuellen Finanzierungskosten nur selektiv geplant, etwa durch gezielte Zukäufe in wachstumsstarken Regionen, wenn die Renditeerwartung das höhere Zinsniveau kompensiert.

Im Bereich Kostenmanagement strebt BRT an, die operativen Aufwendungen pro Wohneinheit stabil zu halten oder nur leicht zu erhöhen. Bereits im Geschäftsjahr 2023 konnte der Konzern die Netto-Betriebskostenquote (Operating Expenses in Relation zu den Mieteinnahmen) auf rund 40 Prozent begrenzen, nachdem im Vorjahr noch etwa 42 Prozent ausgewiesen worden waren. Im ersten Quartal 2024 bewegte sich die Quote im Bereich von knapp 39 Prozent, womit der REIT seine Effizienz weiter leicht verbessern konnte. Für einkommensorientierte Anleger ist diese Entwicklung insofern ein positives Signal, als steigende Mieten nicht vollständig von erhöhten Kosten aufgezehrt werden.

Wohnimmobilien-Portfolio als Kernprodukt

Das zentrale Produkt von BRT Apartments Corp ist das Portfolio aus US-Mehrfamilienhäusern, das Großteils im mittleren Mietsegment positioniert ist. Die einzelnen Objekte bieten in der Regel zwischen 150 und 400 Wohneinheiten und sind meist mit standardisierten Ausstattungsmerkmalen wie Gemeinschaftsbereichen, Parkmöglichkeiten und Basis-Amenities versehen. Für das Geschäftsjahr 2023 meldete BRT durchschnittliche monatliche Mieten pro Einheit im Bereich von 1.200 bis 1.400 US-Dollar, abhängig von Lage und Objektqualität. Diese Positionierung zielt auf Haushalte mit mittleren Einkommen ab, bei denen die Mietbelastung noch im vernünftigen Rahmen bleibt.

Das Geschäftsmodell basiert darauf, die Objekte langfristig zu halten, laufende Instandhaltung durchzuführen und bei Bedarf modernisierende Investitionen vorzunehmen, um die Attraktivität zu sichern und moderate Mietsteigerungen zu ermöglichen. Größere Neubauprojekte sind im BRT-Portfolio eher die Ausnahme; stattdessen fokussiert sich der REIT auf den Erwerb bereits bestehender Mehrfamilien-Anlagen, deren Cashflows relativ schnell sichtbar werden. Für das laufende Jahr 2024 plant BRT nach eigenen Angaben ein Investitionsvolumen im mittleren zweistelligen Millionenbereich für Renovierungen und kleinere Erweiterungen, um die Wettbewerbsfähigkeit der Objekte zu erhalten.

Kurs und Marktwert der BRT-Aktie

Die BRT-Aktie wird an der New York Stock Exchange gehandelt und ist primär für US-Investoren zugänglich. Per 31.03.2024 lag der Schlusskurs der Aktie im Bereich von rund 18,00 US-Dollar, womit sich über alle ausgegebenen Anteile eine Marktkapitalisierung von gut 330 Millionen US-Dollar ergab. Damit gehört BRT zu den kleineren börsennotierten US-Wohnimmobilien-REITs, bewegt sich aber in einem Segment, das für spezialisierte Immobilieninvestoren weiterhin interessant ist.

Für Anleger, die in REITs investieren, bleibt neben dem Kursniveau insbesondere die Kombination aus Dividendenrendite, FFO-Entwicklung und Bilanzstruktur entscheidend. Bei BRT Apartments Corp stützen die soliden Mieteinnahmen und der steigende FFO je Aktie gegenwärtig die Bewertung, während das Zinsumfeld und die Verschuldung die wesentlichen Risikoaspekte darstellen.