Die Great-Ajax-Aktie zeigt stabile Ertragsbasis trotz höherer Finanzierungskosten

Der US-Hypotheken-REIT Great Ajax Corp. (ISIN US3902091051) steht mit der Great-Ajax-Aktie für ein spezialisiertes Portfolio aus wohnungsbesicherten Kreditforderungen, das dem Unternehmen laut Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2023 Nettozinseinnahmen im zweistelligen Millionenbereich sichert und damit die Grundlage für laufende Ausschüttungen bildet.

Finanzprofil und Zinseinnahmen als Kernfaktor

Great Ajax Corp. ist als Real Estate Investment Trust (REIT) auf den Erwerb und das aktive Management von notleidenden oder leistungsgestörten Wohnhypotheken sowie verwandten Kreditportfolios spezialisiert, die in den USA durch Immobilien besichert sind und im eigenen Buch oder über Beteiligungen gehalten werden.

Im Geschäftsjahr 2023 erzielte Great Ajax nach eigenen Angaben aus seinen hypothekenbesicherten Beständen Zinseinnahmen und ertragswirksame Beteiligungserträge im Umfang von deutlich über 80 Millionen US-Dollar, wobei die Erträge aus den kreditbesicherten Vermögenswerten den Großteil des Umsatzprofils des REIT ausmachen und damit die Basis für Dividendenzahlungen und Rückstellungen bilden.

Auf operativer Ebene summierten sich die als Nettozinsergebnis und weitere Erträge ausgewiesenen Einnahmen aus dem Kredit- und Beteiligungsportfolio im Jahr 2023 auf einen Wert im mittleren zweistelligen Millionenbereich, während das ausgewiesene Periodenergebnis durch höhere Finanzierungskosten und Bewertungsanpassungen im Portfolio spürbar belastet wurde, was den REIT zu einer vorsichtigeren Ausschüttungspolitik veranlasst hat.

Vergleich zum Vorjahr und Zinseffekt

Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 konnte Great Ajax seine Zinseinnahmen aus den gehaltenen Kreditforderungen und Beteiligungen im Jahr 2023 im Kern stabil halten, wobei die Gesamtjahreserträge aus Zinsen und Beteiligungen um einen hohen einstelligen Millionenbetrag unter dem Niveau des Vorjahres lagen, was die Belastung durch gestiegene Refinanzierungssätze im US-Zinsumfeld widerspiegelt.

Der REIT wies im Jahresvergleich 2023 gegenüber 2022 eine spürbare Veränderung im Nettoergebnis aus, da die höheren Zinsaufwendungen und die Anpassung der Buchwerte einzelner Kreditportfolios dazu führten, dass die Nettogewinnkennzahl deutlich unter dem historischen Durchschnitt lag und der Schwerpunkt des Managements verstärkt auf aktives Servicing und Portfoliooptimierung gelegt wurde.

Für Anleger ist insbesondere relevant, dass das Verhältnis aus Zinseinnahmen und Zinsaufwendungen im Geschäftsjahr 2023 gegenüber 2022 eine Verschiebung zugunsten der Finanzierungskosten zeigte, wodurch die operative Marge im Kerngeschäft der kreditbesicherten Vermögenswerte merklich zurückging und der REIT seinen Fokus auf selektive Akquisitionen und striktes Kostenmanagement verstärkt hat.

Portfoliostruktur und Kreditsegmente

Das Portfolio von Great Ajax umfasst schwerpunktmäßig durch Wohnimmobilien besicherte Non-Agency-Hypotheken, die außerhalb staatlicher Garantien liegen, sowie zugehörige besicherte Forderungen und Beteiligungen an Servicing-Plattformen, die bei einer erfolgreichen Restrukturierung oder Rückführung der Kredite laufende Zinseinnahmen und potenzielle Wertsteigerungen ermöglichen.

Ein Teil der Bestände sind sogenannte reperforming Loans, also Kredite, die nach einer Phase der Zahlungsstörung wieder in den regulären Zahlungsfluss überführt wurden, während ein anderer Teil weiterhin als non-performing eingestuft ist und damit höhere Bruttozinskupons, aber auch erhöhte Ausfallrisiken trägt, was das Chancen-Risiko-Profil der Great-Ajax-Aktie für langfristig orientierte Anleger prägt.

Die durchschnittliche Besicherung erfolgt über US-Wohnimmobilien in verschiedenen Bundesstaaten, wobei der geografische Schwerpunkt auf Märkten mit moderaten Immobilienpreisen und strukturell solider Nachfrage liegt, damit bei Restrukturierungen oder Verwertungen ausreichend Substanz im Sicherheitenpool vorhanden ist, um Abschreibungen zu begrenzen.

Kapitalstruktur und Finanzierung

Zur Finanzierung des Kreditportfolios nutzt Great Ajax neben Eigenkapital insbesondere verschiedene Formen der Fremdfinanzierung, darunter gesicherte Kreditlinien und Verbriefungsstrukturen, bei denen Teile des Kreditpools in strukturierte Wertpapiere mit unterschiedlichen Tranchen überführt werden, um zusätzliche Liquidität und Refinanzierungsspielraum zu gewinnen.

Im Geschäftsjahr 2023 lag das ausgewiesene Gesamtvolumen der verzinslichen Verbindlichkeiten im mittleren bis hohen dreistelligen Millionenbereich, wobei die durchschnittlichen Refinanzierungssätze im Zuge des US-Zinsanstiegs deutlich über den Vorjahreswerten lagen und damit direkt auf die Zinsaufwandsseite des REIT durchschlagen.

Gleichzeitig konnten die durchschnittlichen Bruttozinskupons des Kreditportfolios die gestiegenen Finanzierungskosten nur teilweise kompensieren, sodass die Nettozinsmarge im Jahr 2023 unter dem Niveau des Jahres 2022 lag und das Management eine selektive Anpassung der Portfoliostruktur sowie die Prüfung zusätzlicher Opportunitäten in höher verzinslichen Segmenten angestoßen hat.

Dividendenpolitik und Ausschüttungen

Als REIT ist Great Ajax grundsätzlich darauf ausgerichtet, einen wesentlichen Teil der steuerlich relevanten Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten, wobei die konkrete Dividendenhöhe von der Ertragslage, dem Cashflow und regulatorischen Vorgaben abhängt.

Für das Geschäftsjahr 2023 wurden die regulären Quartalsdividenden im Kontext des niedrigeren Nettoergebnisses angepasst, sodass die Ausschüttung je Aktie gegenüber den Vorjahren reduziert oder temporär ausgesetzt wurde, um die Bilanz zu stärken und zusätzliche Flexibilität für den Umgang mit dem Kreditportfolio und etwaigen Marktvolatilitäten zu schaffen.

Im historischen Vergleich der letzten Jahre zeigt sich, dass die Dividendenzahlungen von Great Ajax stark von der Entwicklung der Nettozinserträge und der Bewertungseffekte im Kreditbestand abhängen, sodass Phasen höherer Zinsmargen und stabiler Rückflüsse zu spürbar höheren Ausschüttungen geführt haben, während Perioden mit erhöhten Finanzierungskosten und Bewertungsanpassungen eher von einer vorsichtigen Ausschüttungspolitik geprägt waren.

Geschäftsmodell und Produktfokus

Ein repräsentativer Geschäftsbereich von Great Ajax besteht im Erwerb und Management von notleidenden Wohnhypotheken der USA, bei denen der REIT durch Restrukturierung, Neuverhandlung von Zahlungsplänen oder Verwertung der Sicherheiten versucht, sowohl Zinseinnahmen zu generieren als auch langfristige Wertsteigerungen im Portfolio zu realisieren.

Die Managementplattform des Unternehmens arbeitet mit spezialisierten Servicern zusammen, die die Kreditbeziehungen mit den Schuldnern betreuen, Zahlungsströme überwachen und Maßnahmen zur Stabilisierung oder Abwicklung von Problemkrediten koordinieren, was für die Performance der Great-Ajax-Aktie mit Blick auf zukünftige Ertragsströme und potenzielle Wertaufholungen im Portfolio entscheidend ist.

Kurs und Markteinordnung

Die Great-Ajax-Aktie ist an einer US-Börse in US-Dollar notiert und spiegelt dabei als Hypotheken-REIT in einem von Zinszyklen und Immobilienmarktbedingungen geprägten Umfeld die Erwartungen der Marktteilnehmer an die Stabilität der Zinseinnahmen, die Entwicklung der Finanzierungskosten sowie die Fähigkeit des Managements, Kreditportfolios effizient zu restrukturieren.

Für Anleger steht damit im Vordergrund, wie sich die Differenz zwischen den erzielten Bruttozinskupons des Kreditportfolios und den zu zahlenden Refinanzierungssätzen in den kommenden Berichtsperioden entwickelt und ob es dem Unternehmen gelingt, durch aktives Portfolio- und Servicing-Management die Nettozinsmarge zu stabilisieren oder zu verbessern.