Die IRSA-Aktie profitiert von stabilen Mieteinnahmen und Portfoliofokus

Der argentinische Immobilienkonzern IRSA (ISIN US4633301037) hat für das Geschäftsjahr 2024 solide Zahlen vorgelegt und damit der IRSA-Aktie eine stabile fundamentale Basis verschafft. Laut dem auf der eigenen Investor-Relations-Seite veröffentlichten Geschäftsbericht für das am 30.06.2024 beendete Geschäftsjahr erzielte das Unternehmen Mieteinnahmen aus Shoppingcentern und Büroimmobilien in Höhe von rund 78 Milliarden argentinischen Pesos, was einem Plus von etwa 25 Prozent gegenüber dem Geschäftsjahr 2023 entspricht; gleichzeitig verbesserte sich das Finanzergebnis deutlich.

Geschäftsjahr 2024 zeigt Erholung im Kerngeschäft

IRSA konzentriert sich auf den Besitz und Betrieb von Shoppingcentern, Bürotürmen und ausgewählten Entwicklungsprojekten in Argentinien, mit einem Schwerpunkt auf Buenos Aires und einigen weiteren urbanen Zentren. Im Geschäftsbericht 2023/2024 werden für das Segment der Shoppingcenter steigende Besucherzahlen und Umsätze der Mieter ausgewiesen, was sich in höheren Mieteinnahmen niederschlägt. So legten die Mieteinnahmen im Shoppingcenter-Segment im Geschäftsjahr 2024 gegenüber 2023 um rund 20 Prozent zu, während die Bürovermietungseinnahmen im gleichen Zeitraum um etwa 15 Prozent stiegen.

Besonders ins Gewicht fällt die Entwicklung des bereinigten Ergebnisses. Das sogenannte Adjusted EBITDA aus dem Immobiliengeschäft verbesserte sich im Geschäftsjahr 2024 auf rund 50 Milliarden argentinische Pesos, nach etwa 38 Milliarden Pesos im Geschäftsjahr 2023. Damit erzielte IRSA ein EBITDA-Wachstum von rund 31 Prozent innerhalb eines Jahres. Der Nettogewinn fiel im gleichen Zeitraum deutlich höher aus als im Vorjahr, da neben der operativen Verbesserung auch positive Bewertungseffekte auf das Immobilienportfolio und ein günstigeres Finanzergebnis zum Tragen kamen.

Portfoliofokus und Desinvestitionen stärken Bilanz

IRSA arbeitet seit einigen Jahren daran, das Portfolio zu fokussieren und nicht strategische Vermögenswerte zu veräußern. Im Geschäftsjahr 2024 wurden nach Unternehmensangaben mehrere kleinere Immobilien und Flächen verkauft, was zusätzliche Mittel für Schuldenabbau und neue Projekte freisetzte. Parallel dazu investierte das Unternehmen selektiv in die Modernisierung und Erweiterung bestehender Shoppingcenter, um die Attraktivität für Mieter und Besucher zu erhöhen und damit die Mieteinnahmen weiter zu stabilisieren.

Die Nettoverschuldung von IRSA entwickelte sich im Berichtszeitraum kontrolliert. Im Geschäftsbericht wird für das Ende des Geschäftsjahres 2024 eine Nettoverschuldung von rund 120 Milliarden argentinischen Pesos ausgewiesen, gegenüber etwa 135 Milliarden Pesos ein Jahr zuvor. Damit konnte der Konzern seine Verschuldung um gut 11 Prozent senken, was die finanzielle Flexibilität erhöht und Zinsaufwendungen perspektivisch entlastet. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu Adjusted EBITDA verbesserte sich entsprechend und signalisiert eine robustere Bilanzstruktur.

Segmententwicklung und Fokus auf Shoppingcenter

Das Kerngeschäft von IRSA liegt im Bereich der Shoppingcenter, die einen Großteil der wiederkehrenden Mieteinnahmen liefern. Im Geschäftsjahr 2024 berichtet das Unternehmen von einer Auslastungsquote der Shoppingcenterflächen von rund 95 Prozent, nach etwa 92 Prozent im Vorjahr. Diese Verbesserung um 3 Prozentpunkte unterstreicht die hohe Nachfrage nach Verkaufsflächen in gut gelegenen Zentren, trotz des herausfordernden makroökonomischen Umfelds in Argentinien.

Die Mieterlöse aus Shoppingcentern erreichten im Geschäftsjahr 2024 rund 55 Milliarden argentinische Pesos, verglichen mit etwa 46 Milliarden Pesos im Geschäftsjahr 2023. Das entspricht einem Anstieg von knapp 20 Prozent, der sowohl auf indexierte Mietverträge als auch auf eine höhere Flächenproduktivität zurückzuführen ist. Zusätzlich verzeichnete IRSA höhere variable Mieteinnahmen, die an die Umsätze der Mieter gekoppelt sind, was die Erholung des Konsums in bestimmten Konsumsegmenten widerspiegelt.

Büroimmobilien und Entwicklungsprojekte

Im Segment Büroimmobilien profitiert IRSA von einem hochwertigen Portfolio an Bürogebäuden in zentralen Lagen von Buenos Aires. Für das Geschäftsjahr 2024 weist der Konzern Mieteinnahmen aus Büroflächen von rund 15 Milliarden argentinischen Pesos aus, nach etwa 13 Milliarden Pesos im Vorjahr. Das entspricht einem Wachstum von etwa 15 Prozent, wobei sowohl höhere Mieten als auch eine etwas verbesserte Auslastung einen Beitrag leisten.

Die Entwicklungspipeline umfasst mehrere Wohn- und Mischprojektentwicklungen, bei denen IRSA teilweise Flächen veräußert oder Einheiten im Zeitverlauf verkauft. Im Berichtsjahr 2024 erzielte das Unternehmen Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Grundstücken in Höhe von rund 10 Milliarden argentinischen Pesos. Diese Erlöse ergänzen die wiederkehrenden Mieteinnahmen und ermöglichen eine aktive Portfoliooptimierung.

Einfluss der Inflation und Währungsvolatilität

Argentinien ist von einer sehr hohen Inflation und Währungsschwankungen geprägt, was die Berichterstattung in lokaler Währung stark beeinflusst. IRSA passt seine Mieten überwiegend an Inflationsindizes und Wechselkursentwicklungen an, um die Kaufkraft der Mieteinnahmen zu erhalten. Im Geschäftsjahr 2024 lag die jährliche Inflationsrate in Argentinien deutlich im dreistelligen Prozentbereich, was sich in stark ansteigenden nominalen Mieterlösen ausdrückt, zugleich aber auch die Kostenbasis und Finanzierungskosten erhöht.

Für internationale Anleger ist daher insbesondere die Entwicklung der in Hartwährung bereinigten Kennzahlen relevant. IRSA berichtet ergänzend in US-Dollar, um die Vergleichbarkeit über die Zeit zu erleichtern. In dieser Betrachtung ergibt sich für das Geschäftsjahr 2024 ein moderates Wachstum der Mieteinnahmen in US-Dollar, während das ausgewiesene Eigenkapital aufgrund von Währungsveränderungen und Neubewertungen teilweise stark schwankt. Entscheidend ist, dass das operative Geschäft in lokal realen Größen Stabilität zeigt und der Leerstand niedrig bleibt.

IRSA-Aktie: Notierung in New York und lokaler Marktwert

Die IRSA-Aktie ist über American Depositary Shares (ADS) an der New York Stock Exchange notiert und bietet internationalen Investoren damit Zugang zum argentinischen Immobilienmarkt. Die Marktkapitalisierung des Unternehmens lag per Ende Geschäftsjahr 2024, auf Basis der in New York gehandelten Papiere und der lokalen Notierung, umgerechnet bei mehreren hundert Millionen US-Dollar. Aus Sicht von Anlegern bildet die Aktie damit einen liquiden, wenn auch vergleichsweise kleineren Immobilienwert aus einem Schwellenland ab, der stark von der wirtschaftlichen Entwicklung und der Währungssituation Argentiniens abhängt.

Im Jahresverlauf 2024 entwickelte sich die IRSA-Aktie an der Heimatbörse in Buenos Aires und in New York volatil, reagierte aber auf positive Signale aus dem operativen Geschäft und Fortschritte beim Schuldenabbau tendenziell freundlich. Die Kombination aus stabilen Mieteinnahmen, einem ausgebauten Portfolio und der Reduktion der Nettoverschuldung wird von Marktteilnehmern als wichtiger Puffer gegen die makroökonomischen Risiken des Landes angesehen. Für die Bewertung am Kapitalmarkt bleibt jedoch auch die weitere politische und wirtschaftliche Entwicklung Argentiniens maßgeblich.

Shoppingcenter Alto Palermo als Schlüsselformat

Ein zentrales Asset im IRSA-Portfolio ist das Shoppingcenter Alto Palermo in Buenos Aires, das als eines der bekanntesten Einkaufszentren des Landes gilt. Dieses Objekt steht stellvertretend für die strategische Ausrichtung des Konzerns auf urbane, stark frequentierte Standorte mit hoher Kaufkraft. Alto Palermo vereint zahlreiche internationale und lokale Marken sowie Gastronomie- und Freizeitangebote unter einem Dach, was zu hohen Besucherfrequenzen und stabilen Mieteinnahmen beiträgt.

Nach Unternehmensangaben hat IRSA in den vergangenen Jahren kontinuierlich in die Modernisierung und Neupositionierung von Alto Palermo investiert, um den Standort attraktiv zu halten und neue Retail-Konzepte zu integrieren. Solche Investitionen in Bestandsobjekte sind ein wichtiger Hebel, um die durchschnittlichen Mieten zu erhöhen und die Aufenthaltsdauer der Besucher zu steigern. Für Investoren ist Alto Palermo damit ein exemplarisches Beispiel dafür, wie IRSA seine Kernimmobilien aktiv managt, um den Wert des Portfolios langfristig zu steigern.

IRSA-Aktie als Immobilien-Exposure in Argentinien

Die IRSA-Aktie bietet Anlegern die Möglichkeit, an der Entwicklung des argentinischen Immobilienmarktes zu partizipieren. Das Geschäftsmodell basiert auf wiederkehrenden Mieterlösen aus Shoppingcentern und Büroimmobilien, ergänzt um Erlöse aus Projektentwicklungen und Assetverkäufen. Im Geschäftsjahr 2024 konnte IRSA die Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr deutlich steigern, das Adjusted EBITDA kräftig erhöhen und die Nettoverschuldung zurückführen, was insgesamt auf eine verbesserte operative Basis hinweist.

Gleichzeitig bleibt das Investment mit länderspezifischen Risiken verbunden, insbesondere im Hinblick auf Inflation, Wechselkursentwicklungen und die wirtschaftspolitische Rahmenlage in Argentinien. Für Anleger, die gezielt ein Immobilien-Exposure in einem Schwellenland suchen und die Volatilität akzeptieren, stellt die IRSA-Aktie jedoch einen fokussierten Zugang zu einem Portfolio aus etablierten Shoppingcentern und Büroimmobilien dar. Die weitere Entwicklung der Kennzahlen in den kommenden Geschäftsjahren wird entscheidend dafür sein, wie der Markt das Chancen-Risiko-Profil des Unternehmens bewertet.