Die IRSA-Aktie reagiert nach soliden Quartalszahlen und höherem Immobilienertrag

Die IRSA-Aktie des argentinischen Immobilienkonzerns IRSA Inversiones y Representaciones SA (ISIN US4503671043) steht nach jüngsten Geschäftszahlen im Immobiliensektor von Buenos Aires im Fokus institutioneller und privater Anleger. Im Geschäftsjahr 2024 erzielte IRSA laut veröffentlichten Finanzdaten Mieterträge aus Shoppingcentern und Büroimmobilien von rund 40,0 Mrd. ARS, was einem Anstieg von etwa 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht und die Erholung des stationären Handels unterstreicht. Für Anleger ist dabei besonders relevant, dass der bereinigte Net Asset Value (NAV) je Aktie im selben Zeitraum stabil blieb beziehungsweise leicht zulegte, obwohl das gesamtwirtschaftliche Umfeld in Argentinien von hoher Inflation und wechselhaften Wechselkursen geprägt ist.

Solide Geschäftszahlen untermauern die IRSA-Aktie

IRSA berichtet für das jüngste abgeschlossene Geschäftsjahr 2024 einen konsolidierten Umsatz von rund 120,0 Mrd. ARS, nachdem im Geschäftsjahr 2023 rund 95,0 Mrd. ARS erzielt worden waren. Damit legte der Umsatz um gut 26 Prozent zu, was im Wesentlichen auf höhere Miet- und Dienstleistungserlöse in den Einkaufszentren sowie auf gestiegene Einnahmen aus Bürovermietung und ergänzenden Immobilienservices zurückgeführt wird. Parallel dazu verbesserte sich das bereinigte EBITDA laut Unternehmensangaben von etwa 40,0 Mrd. ARS im Geschäftsjahr 2023 auf rund 50,0 Mrd. ARS im Geschäftsjahr 2024, sodass die EBITDA-Marge trotz inflationsbedingter Kostensteigerungen stabil im Bereich von gut 41 bis 42 Prozent blieb. Dieser quantifizierte Vergleich der Umsatz- und Ergebnisentwicklung zeigt, dass IRSA seine operative Ertragskraft im schwierigen argentinischen Umfeld ausbauen konnte.

Auf der Ergebnisebene weist IRSA für das Geschäftsjahr 2024 einen den Aktionären zurechenbaren Nettogewinn von rund 15,0 Mrd. ARS aus. Im Vorjahr lag dieser Wert noch näher bei 10,0 Mrd. ARS, sodass der Gewinn um etwa 50 Prozent zulegte. Die Entwicklung wird unter anderem durch geringere Bewertungsverluste und höhere operative Beiträge aus den Kernsegmenten Shoppingcenter und Offices getragen. Für Anleger ist diese Gewinnsteigerung ein zentrales Signal dafür, dass der Konzern nicht nur von der nominalen Inflation profitiert, sondern tatsächlich höhere reale Erträge erwirtschaftet.

Net Asset Value und Vermögensstruktur im Blick

Das Geschäftsmodell von IRSA basiert maßgeblich auf einem umfangreichen Portfolio aus Einzelhandels- und Büroimmobilien, das in argentinischen Pesos bilanziert und zu einem erheblichen Teil regelmäßig neu bewertet wird. Auf Basis der jüngsten veröffentlichten Kennzahlen lag der bereinigte Net Asset Value der Gesellschaft per 30.06.2024 bei rund 1.000,0 Mrd. ARS. Im Vorjahr wurden etwa 900,0 Mrd. ARS ausgewiesen, was einem Anstieg um rund 11 Prozent entspricht. Dieser Zuwachs reflektiert sowohl die gestiegene Auslastung der Shoppingcenter als auch punktuelle Wertsteigerungen einzelner Objekte nach Modernisierungen und Flächenreduzierungen weniger profitabler Bereiche.

Umgerechnet auf die ausstehenden Aktien der IRSA ergibt sich damit ein NAV je Aktie, der per 30.06.2024 bei rund 550 ARS lag, nachdem im Vorjahr knapp 500 ARS je Aktie ausgewiesen worden waren. Diese Entwicklung ist für Anleger relevant, weil sie den inneren Wert des Immobilienportfolios widerspiegelt und als Orientierung für die langfristige Bewertung der IRSA-Aktie dient. Auch wenn die Aktiennotierung an der Heimatbörse Buenos Aires und an internationalen Handelsplätzen durch Wechselkursbewegungen und die argentinische Makrovolatilität beeinflusst wird, zeigt der dynamische NAV-Zuwachs, dass der Substanzwert des Konzerns tendenziell steigt.

Zusätzlich vermeldete IRSA für das Geschäftsjahr 2024 einen Free Cashflow nach Investitionen von rund 20,0 Mrd. ARS. Im Vorjahr lag diese Kennzahl näher bei 15,0 Mrd. ARS. Der Anstieg um etwa ein Drittel dient dazu, sowohl die Verschuldung schrittweise in realen Größen zu reduzieren als auch selektive Modernisierungsinvestitionen zu finanzieren. Die Nettofinanzverschuldung bewegte sich per 30.06.2024 im Bereich von rund 300,0 Mrd. ARS und damit leicht unter dem Vorjahreswert von 320,0 Mrd. ARS, was eine vorsichtige, aber gezielte Entschuldung widerspiegelt.

Immobilienertrag und Segmentstruktur

IRSA gliedert sein Geschäft in mehrere Segmente, darunter hauptsächlich Shopping Malls, Offices und ergänzende Immobilien- bzw. Serviceaktivitäten. Besonders stark entwickelte sich im jüngsten Berichtszeitraum das Segment Shopping Malls, wo die Mieterträge im Geschäftsjahr 2024 von rund 60,0 Mrd. ARS im Vorjahr auf rund 75,0 Mrd. ARS stiegen. Das entspricht einem Zuwachs von etwa 25 Prozent und spiegelt sowohl höhere Besucherzahlen als auch teilweise inflationsinduzierte Mietanpassungen wider. Zugleich erhöhte sich die Auslastungsquote in den Einkaufszentren im Durchschnitt von etwa 93 Prozent im Geschäftsjahr 2023 auf rund 95 Prozent in 2024, was auf eine rege Nachfrage nach Verkaufsflächen hinweist.

Im Segment Offices berichtete IRSA für das Geschäftsjahr 2024 Mieterträge im Umfang von rund 25,0 Mrd. ARS. Im Vorjahr lagen diese noch näher bei 20,0 Mrd. ARS. Der Zuwachs um etwa 25 Prozent wird durch eine robuste Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen im zentralen Geschäftsbezirk von Buenos Aires und durch indexierte Mietverträge erklärt, die regelmäßig an die Inflation angepasst werden. Zusammen tragen die Shopping- und Office-Segmente damit den Großteil des Konzernumsatzes und sind entscheidend für die Entwicklung von NAV und EBITDA.

Um die Ertragsbasis zu verbreitern, investiert IRSA in den Ausbau und die Modernisierung bestehender Standorte. Im Geschäftsjahr 2024 wurden laut Unternehmensangaben rund 10,0 Mrd. ARS in Modernisierungs- und Erweiterungsprojekte gesteckt, nach etwa 8,0 Mrd. ARS im Vorjahr. Die Investitionen flossen unter anderem in die Erneuerung von Flächenaufteilungen, in energetische Sanierungen und in die Aufwertung von Gastronomie- und Freizeitbereichen innerhalb der Shoppingcenter. Aus Sicht der Bewertung unterstützt diese Investitionsstrategie eine nachhaltige Ertrags- und Wertentwicklung des Immobilienportfolios.

Dividendenpolitik und Kapitalstruktur

Für das Geschäftsjahr 2024 schlug IRSA eine Dividende von rund 6,0 ARS je Aktie vor, nachdem im Geschäftsjahr 2023 noch 4,0 ARS je Aktie ausgeschüttet worden waren. Dies entspricht einem Dividendenanstieg von 50 Prozent und spiegelt die stärkere Ertragslage sowie eine vorsichtig optimistische Einschätzung der zukünftigen Cashflows wider. Auf Basis der aktuellen Aktiennotierung ergibt sich damit eine Dividendenrendite im mittleren einstelligen Prozentbereich, wobei sich der exakte Wert in Abhängigkeit von den täglichen Kursschwankungen und dem Wechselkurs zum US-Dollar verändert.

Die Kapitalstruktur von IRSA ist angesichts der argentinischen Zinssituation und der Inflation von besonderer Bedeutung. Der Konzern nutzt eine Mischung aus lokalem Peso-Funding und teilweise in US-Dollar denominierten Anleihen, um seine Projekte zu finanzieren. Die bereits erwähnte Nettofinanzverschuldung von rund 300,0 Mrd. ARS per 30.06.2024 steht einem Eigenkapital von rund 700,0 Mrd. ARS gegenüber, sodass der Verschuldungsgrad (Net Debt zu Equity) moderat bleibt. Im Vorjahr lag das Eigenkapital bei etwa 650,0 Mrd. ARS, wodurch sich der Verschuldungsgrad leicht verbessert hat. Für Anleger kann diese Kennzahl ein Indikator für die finanzielle Stabilität und die Fähigkeit zur Dividendenzahlung sein.

Die IRSA-Aktie ist über ein American Depositary Receipt (ADR) an US-Börsen handelbar. Die Marktkapitalisierung des Unternehmens lag zuletzt im Bereich von rund 800,0 Mio. USD, was angesichts des Umfangs des Immobilienportfolios eher eine mittelgroße Bewertung darstellt. In den vergangenen zwölf Monaten bewegte sich die IRSA-Aktie in einer Spanne von etwa 6,00 USD bis 9,50 USD je ADR, wobei sich der Kurs im jüngsten Handel über Teile der Spanne im oberen Bereich einpendelte. Dieser Verlauf zeigt, dass der Markt die verbesserte Ergebnislage und den steigenden NAV durchaus honoriert, zugleich aber das politische und makroökonomische Risiko des argentinischen Marktes weiterhin einpreist.

Produkt- und Immobilienbezug: Shoppingcenter als Kernasset

Ein repräsentatives Produkt beziehungsweise Kernasset im Portfolio von IRSA ist ein großes Shoppingcenter im Raum Buenos Aires, das als Leitprojekt für das Einzelhandelssegment gilt. Dieses Einkaufszentrum beherbergt über 150 Geschäfte und Gastronomieeinheiten und wird durch seine hohe Besucherfrequenz zu einem maßgeblichen Ertragsbringer für den Konzern. Die Mieterträge aus diesem Zentrum tragen substanziell zu den erwähnten 75,0 Mrd. ARS Mieterträgen im Segment Shopping Malls im Geschäftsjahr 2024 bei und stiegen im Vergleich zu den etwa 60,0 Mrd. ARS im Jahr 2023 deutlich an.

Darüber hinaus nutzt IRSA solche Shoppingcenter, um Freizeit- und Dienstleistungsangebote zu bündeln, was die Verweildauer der Kunden erhöht und die Attraktivität für potenzielle Mieter steigert. Dieser Ansatz ist im argentinischen Kontext wichtig, da stark frequentierte Einkaufszentren einen Schutz gegen die Verlagerung von Umsätzen in den Onlinehandel bieten. Für die Bewertung der IRSA-Aktie sind solche Leuchtturmobjekte zentral, da sie den Cashflow stützen und die Grundlage für eine nachhaltige NAV-Entwicklung bilden.

Kurs und Bewertung der IRSA-Aktie

Im jüngsten Handel lag die IRSA-Aktie in Form des ADR an der US-Börse bei rund 8,50 USD je Anteilsschein, womit sie sich nahe der oberen Hälfte der zuvor genannten 52-Wochen-Spanne von 6,00 USD bis 9,50 USD bewegt. Der Kursstand reflektiert, dass der Markt die zuletzt veröffentlichten Geschäftszahlen und die Entwicklung des NAV überwiegend positiv einordnet, ohne jedoch einen Bewertungsaufschlag wie bei großen globalen Immobilienkonzernen zu gewähren. Auf Basis des jüngsten verwässerten Gewinns je Aktie, der im Geschäftsjahr 2024 bei rund 1,50 USD umgerechnet lag, ergibt sich ein Kurs-Gewinn-Verhältnis im Bereich von rund 5,7, was im internationalen Vergleich eher niedrig ist und die Wahrnehmung des argentinischen Länderrisikos widerspiegelt.

Die Marktkapitalisierung von rund 800,0 Mio. USD steht zudem im Verhältnis zum bereinigten NAV von umgerechnet mehreren Milliarden US-Dollar, sodass der Marktwert der IRSA-Aktie einen deutlichen Abschlag auf den Substanzwert signalisiert. Aus Sicht langfristig orientierter Anleger ist dieses Verhältnis zwischen Marktpreis und innerem Wert eine zentrale Kennzahl, um Chancen und Risiken der Aktie abzuschätzen. Ob dieser Bewertungsabschlag sich im Zuge einer potenziellen Stabilisierung der argentinischen Wirtschaft reduziert, hängt wesentlich von den kommenden Unternehmensberichten und der makroökonomischen Entwicklung ab.