Die LondonMetric-Aktie profitiert von steigenden Mieterträgen und Portfoliozuwächsen

Der britische Immobilienkonzern LondonMetric (ISIN GB00B4WFW713) steht mit seiner LondonMetric-Aktie für ein auf Logistik- und Convenience-Retail fokussiertes Portfolio, das in jüngster Zeit durch steigende Mieterträge und Bewertungsgewinne aufgefallen ist. Im Geschäftsjahr 2023/2024 erzielte LondonMetric nach eigenen Angaben Bruttomieterträge von rund 155 Mio. GBP, was einem deutlichen Anstieg gegenüber den etwa 142 Mio. GBP im Vorjahr 2022/2023 entspricht. Der Nettoinventarwert je Aktie (EPRA NTA) lag zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 im Bereich von gut 1,80 GBP, nachdem er im Vorjahr infolge höherer Bewertungsabschläge näher an 1,70 GBP gelegen hatte. Für Anleger ist vor allem spannend, dass LondonMetric den Fokus auf vertraglich indexierte und langfristig gesicherte Mieten gelegt hat, wodurch die LondonMetric-Aktie von planbaren Cashflows und einem stabilen Ausschüttungsprofil gestützt wird.

Steigende Mieterträge und Bewertungsentwicklung

Im Mittelpunkt der Ergebnisentwicklung von LondonMetric im Geschäftsjahr 2023/2024 steht der Trend zu höheren, inflationsindexierten Mieterträgen. Der Konzern berichtet für diesen Zeitraum von Bruttomieterträgen in der Größenordnung von 155 Mio. GBP, während im vorangegangenen Geschäftsjahr 2022/2023 etwa 142 Mio. GBP erzielt wurden. Damit ergibt sich ein Plus im niedrigen zweistelligen Prozentbereich, das überwiegend aus Mietindexierungen, Neuvermietungen und Akquisitionen spekulativ datierter Logistikobjekte stammt. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) bewegt sich nach Unternehmensangaben im Bereich von rund 11 Jahren, was die Planbarkeit der Einnahmen unterstützt und den Cashflow der Gruppe stabilisiert.

Die Bewertungsentwicklung des Portfolios spiegelte die Marktsituation wider, war aber im Geschäftsjahr 2023/2024 nicht mehr so stark von Abwertungen geprägt wie im Vorjahr. LondonMetric weist für 2023/2024 ein Immobilienportfolio mit einem Fair Value im Bereich von rund 3,0 Mrd. GBP aus, nachdem im Vorjahr noch etwa 2,9 Mrd. GBP berichtet worden waren. Die leichte Steigerung folgt auf eine Phase steigender Renditeanforderungen im britischen Immobilienmarkt, die zuvor zu Bewertungsabschlägen geführt hatte. Gleichzeitig vermeldet das Unternehmen, dass ein hoher Anteil der Flächen an bonitätsstarke Mieter aus dem Bereich der Lebensmittelfilialisten, Paketlogistiker und Nahversorger vermietet ist, was die Ausfallrisiken begrenzt und den Cashflow robust wirken lässt.

Dividende und Ausschüttungspolitik

Für die LondonMetric-Aktie spielt die Dividende eine wichtige Rolle, weil das Unternehmen als Real Estate Investment Trust (REIT) große Teile seines ausschüttungsfähigen Gewinns an die Anteilseigner weiterleitet. Im Geschäftsjahr 2023/2024 lag die jährliche Dividende nach Angaben des Konzerns im Bereich von 9,5 bis 10,0 Pence je Aktie, nachdem im Vorjahr 2022/2023 ungefähr 9,25 Pence je Aktie gezahlt worden waren. Das entspricht einem niedrigen einstelligen Dividendenwachstum, das vor allem die höheren wiederkehrenden Mieterträge und den fokussierten Portfoliobau widerspiegelt. Die Ausschüttungsquote, gemessen an den sogenannten EPRA Earnings bzw. am Adjusted Earnings, bleibt dabei im REIT-typischen Bereich, sodass LondonMetric weiter Spielraum für Investitionen und Portfoliooptimierungen behält.

Der operative Gewinn auf EPRA-Basis, der die wiederkehrenden Mieterträge um bestimmte Bewertungs- und Finanzierungseffekte bereinigt, zeigte sich im Geschäftsjahr 2023/2024 stabil bis leicht wachsend. LondonMetric berichtet ein Adjusted Earnings-Niveau im mittleren zweistelligen Millionenbereich in GBP, das etwas über der Vergleichsperiode 2022/2023 liegt. Damit ist die Finanzierung der Dividende aus laufenden Erträgen gesichert. Dass die Dividende in den vergangenen Jahren nicht gesenkt, sondern eher moderat erhöht wurde, wirkt als Vertrauenssignal in die Nachhaltigkeit des Cashflows und verschafft der LondonMetric-Aktie ein berechenbares Einkommensprofil für einkommensorientierte Anleger.

Portfolio-Schwerpunkte: Logistik und Convenience-Retail

Strategisch setzt LondonMetric stark auf den Bereich der Last-Mile-Logistik und auf sogenannte Convenience- oder Essential-Retail-Immobilien, die sich häufig durch langlaufende Mietverträge und stabile Kundenfrequenzen auszeichnen. Ein wesentlicher Teil des Portfolios besteht aus Logistikobjekten in der Nähe urbaner Zentren, in denen Paketdienstleister, E-Commerce-Anbieter und Handelsketten Flächen nachfragen, um ihre Lieferketten effizient zu gestalten. Daneben hält LondonMetric zahlreiche Lebensmittel- und Nahversorgungsstandorte, die von Bonitätsmietern wie großen Supermarktketten belegt sind. Im Berichtsjahr 2023/2024 lag der Vermietungsgrad nach Angaben des Unternehmens bei rund 99 Prozent, womit das Portfolio nahezu voll vermietet ist.

Die durchschnittliche Mietrendite im Bestand bewegt sich im mittleren einstelligen Prozentbereich, mit leichten Variationen zwischen Logistik- und Retail-Objekten. LondonMetric berichtet, dass die gewichtete Nettoanfangsrendite des Portfolios zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 etwa 5 Prozent betrug, während sie im Vorjahr 2022/2023 infolge gestiegener Renditeanforderungen etwas höher gelegen hatte. Dieser Renditepfad verdeutlicht, dass das Unternehmen seinen Investitionsfokus auf Objekte richtet, die sowohl eine relativ attraktive laufende Rendite als auch Indexierungsmechanismen bieten. Für die LondonMetric-Aktie entsteht daraus eine Kombination aus laufendem Ertragsstrom und potenziellen Bewertungsanpassungen, wenn sich der Markt für Logistik- und Convenience-Immobilien weiter stabilisiert.

Finanzierung und Verschuldung

Ein weiterer Aspekt, der für Anleger der LondonMetric-Aktie von Bedeutung ist, ist die Finanzierungsstruktur des Unternehmens. LondonMetric finanziert sich typischerweise über eine Mischung aus Bankkrediten, Kapitalmarktinstrumenten und Revolving Credit Facilities, die mit unterschiedlichen Laufzeiten strukturiert sind. Die Netto-Verschuldung lag zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 nach Angaben des Unternehmens im Bereich von rund 1,0 Mrd. GBP, was einem Loan-to-Value (LTV) Verhältnis von etwa 33 bis 35 Prozent entspricht. Im Vorjahr 2022/2023 war die Verschuldung prozentual leicht höher, da der Portfolio-Wert durch Bewertungsabschläge belastet war, sodass der LTV zeitweise näher an 37 Prozent lag.

Der durchschnittliche gewichtete Zinssatz der Verbindlichkeiten liegt im niedrigen einstelligen Prozentbereich. LondonMetric betont, dass ein erheblicher Teil der Schulden entweder fest verzinst oder über Sicherungsinstrumente gegen Zinsanstiege abgesichert ist. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzierungen wird im Bereich von mehreren Jahren angegeben, was dem Unternehmen Zeit verschafft, die Zinslandschaft zu beobachten und gegebenenfalls Refinanzierungen zu günstigen Zeitpunkten vorzunehmen. Für die LondonMetric-Aktie bedeutet eine moderat gehaltene Verschuldung, dass das Unternehmen Spielräume für weitere Akquisitionen und Portfoliooptimierungen besitzt, ohne in eine zu hohe Hebelwirkung zu geraten.

LondonMetric-Aktie und Marktbewertung

Die Bewertung der LondonMetric-Aktie am Kapitalmarkt orientiert sich unter anderem am Nettoinventarwert (EPRA NTA) und an den wiederkehrenden Erträgen. Wie bereits erwähnt, lag der EPRA NTA je Aktie zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 im Bereich von gut 1,80 GBP, während der Börsenkurs über weite Strecken des Jahres etwas darunter notierte. Damit wird die LondonMetric-Aktie zeitweise mit einem moderaten Abschlag auf den Nettoinventarwert gehandelt, was im REIT-Segment kein ungewöhnliches Muster ist. Im Vorjahr 2022/2023 hatte sich dieser Abschlag zeitweise ausgeweitet, weil der Markt die steigenden Zinsen und die damit verbundenen Bewertungsrisiken stärker eingepreist hatte; parallel dazu lag der EPRA NTA je Aktie näher an 1,70 GBP.

Die Marktkapitalisierung von LondonMetric bewegt sich auf Basis der ausstehenden Aktien und eines typischen Kursniveaus im Bereich von rund 1,5 bis 1,7 Mrd. GBP, was die Gesellschaft in die Gruppe mittelgroßer britischer börsennotierter Immobilienunternehmen einordnet. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis, bezogen auf die Adjusted Earnings, liegt im mittleren bis hohen einstelligen Bereich, abhängig vom jeweils betrachteten Berichtsjahr und der genauen Bereinigung der Kennzahl. Für einkommensorientierte Anleger ist darüber hinaus die Dividendenrendite relevant, die sich bei der LondonMetric-Aktie auf Basis einer Dividende von um die 9,5 bis 10,0 Pence je Aktie und einem entsprechenden Kursniveau im Bereich von rund 4 bis 5 Prozent bewegt. Diese Kombination aus Ausschüttung und möglicher Kursbewegung macht die Aktie im britischen REIT-Segment zu einem interessanten Beobachtungskandidaten.

Strategische Initiativen und Transaktionen

Zur Fortführung des Wachstums setzt LondonMetric auf selektive Akquisitionen und Portfolioumschichtungen. In den jüngeren Berichtsperioden 2022/2023 und 2023/2024 hat das Unternehmen zahlreiche kleinere Logistikobjekte sowie Einzelhandelsflächen mit starken Mietern erworben, während nicht mehr als strategisch erachtete Standorte veräußert wurden. Die jährlichen Transaktionsvolumina bewegen sich dabei im Bereich von mehreren hundert Millionen GBP. LondonMetric verfolgt mit diesen Transaktionen das Ziel, den Anteil der Logistikflächen weiter zu erhöhen und zugleich das Risiko in einzelnen Märkten zu diversifizieren.

Die Gesellschaft berichtet, dass der Anteil der Logistikflächen am Gesamtportfolio inzwischen deutlich über 50 Prozent liegt, während Convenience-Retail-Objekte und sonstige Investments den Rest ausmachen. In der Vergangenheit waren es insbesondere Logistikakquisitionen, die positiv zur Mietertragsentwicklung beigetragen haben, weil sie oft mit langfristigen Mietverträgen abgeschlossen wurden. Gleichzeitig nutzt LondonMetric den Markt, um Immobilien mit geringerem strategischem Nutzen zu veräußern und damit Kapital für neue Investments freizusetzen. Für die LondonMetric-Aktie ist diese aktive Portfoliosteuerung ein wichtiges Element, weil sie dazu beitragen kann, die Mieterträge weiter zu steigern und das Risiko einzelner Standorte zu reduzieren.

Operative Kennzahlen und Vermietungsstruktur

Auf operativer Ebene legt LondonMetric Wert auf eine hohe Vermietungsquote, lange Vertragslaufzeiten und eine diversifizierte Mieterstruktur. Der Vermietungsgrad lag im Geschäftsjahr 2023/2024 bei rund 99 Prozent und damit weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Auch im Vorjahr 2022/2023 bewegte sich die Quote nahe an dieser Marke, was darauf hindeutet, dass LondonMetric seine Flächen ohne größere Leerstände betreiben kann. Die Zahl der Mieter verteilt sich über verschiedene Branchen, darunter Lebensmittelhandel, Paketlogistik, Baumärkte und Nahversorger, wobei kein einzelner Mieter einen übermäßigen Anteil der gesamten Mieteinnahmen stellt.

Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) von etwa 11 Jahren zum Ende des Geschäftsjahres 2023/2024 unterstreicht die Planbarkeit der Einnahmen. Im Vorjahr 2022/2023 lag dieser Wert etwas geringer, in einem Bereich näher an 10 Jahren, was unter anderem auf Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen zurückzuführen ist. LondonMetric gibt an, dass ein hoher Anteil der Mietverträge inflationsindexiert oder mit periodischen Überprüfungsklauseln versehen ist, sodass Mieten bei veränderten Marktbedingungen angepasst werden können. Diese Struktur sorgte im Berichtsjahr 2023/2024 für die erwähnte Steigerung der Bruttomieterträge gegenüber der Vorperiode, da Indexierungen und Vertragsklauseln in einem Umfeld höherer Inflation greifen.

Vergleich mit britischen REIT-Peers

Im Vergleich zu anderen britischen REITs mit Logistik- oder Einzelhandelsfokus positioniert sich LondonMetric mit einem relativ spezialisierten Portfolio und einem mittleren Unternehmensumfang. Während einige Wettbewerber große, national diversifizierte Portfolios über Büro-, Wohn- und Spezialimmobilien hinweg halten, konzentriert sich LondonMetric bewusster auf Segmente, in denen stabile, häufig non-discretionary Nachfrage herrscht. In der Peer-Gruppe britischer Logistik-REITs bewegt sich LondonMetric mit der oben genannten Marktkapitalisierung von rund 1,5 bis 1,7 Mrd. GBP im Mittelfeld, wobei die Portfoliogröße mit einem Fair Value von etwa 3,0 Mrd. GBP zum Geschäftsjahresende 2023/2024 eine solide Basis bildet.

Die Dividendenrendite der LondonMetric-Aktie im Bereich von 4 bis 5 Prozent liegt im Vergleich zu einigen Peers, die teils höhere oder niedrigere Renditen ausweisen, im moderaten Bereich. Entscheidend ist, dass LondonMetric eine weitgehend abgedeckte Dividende aus den Adjusted Earnings berichtet, während einige Wettbewerber stärker von Bewertungsgewinnen abhängen. Zudem ist der Abschlag der LondonMetric-Aktie auf den EPRA NTA von etwa 1,80 GBP je Aktie weniger ausgeprägt als bei manchen REITs, die in Marktphasen hoher Zinsvolatilität mit größeren Abschlägen zum Inventarwert gehandelt wurden. Damit erscheint die Bewertung des Titels im Kontext der Peer-Gruppe ausgewogen, ohne extreme Über- oder Unterbewertungen zu signalisieren.

Produktbezug: Lebensmittellastiger Convenience-Retail

Ein konkretes Beispiel für das Geschäftsmodell von LondonMetric sind lebensmittellastige Convenience-Retail-Parks, die von großen Supermarktketten und Nahversorgern genutzt werden. In solchen Objekten generiert LondonMetric einen bedeutenden Teil seiner Mieterträge, weil die Flächen häufig durch langfristige Mietverträge mit indexierten Mieten abgesichert sind. Die Stabilität der Nachfrage nach Lebensmitteln und Alltagsgütern sorgt dafür, dass diese Parks unabhängiger von konjunkturellen Schwankungen sind als reine Mode- oder Luxus-Einzelhandelsstandorte. Aus Investorensicht ist dies ein zentrales Element des Geschäftsmodells, da es die Cashflows berechenbar hält und die LondonMetric-Aktie von einer Kombination aus Logistik- und Nahversorgungsrenditen profitieren lässt.

Kurs und Marktwert der LondonMetric-Aktie

Zum jüngsten Betrachtungszeitpunkt lag der Börsenkurs der LondonMetric-Aktie im Bereich von rund 2,00 bis 2,10 GBP je Anteilsschein, womit der Titel leicht unter dem EPRA NTA von etwa 1,80 GBP je Aktie gehandelt wurde, wenn man den Unterschied zwischen Kurs und Nettoinventarwert im Auge behält. Aus dieser Spanne ergibt sich eine Marktkapitalisierung in der genannten Größenordnung von rund 1,5 bis 1,7 Mrd. GBP, abhängig von der exakten Kursfeststellung und der Zahl der ausstehenden Aktien. Der Kurs hat sich über das Geschäftsjahr 2023/2024 hinweg von zwischenzeitlich niedrigeren Niveaus erholt, die im Umfeld steigender Zinsen und Unsicherheiten im Immobilienmarkt verzeichnet wurden. Für Anleger ist dieser Verlauf vor allem im Kontext der weiterhin steigenden Mieterträge und stabilen Vermietungsquote interessant.