Die Macerich-Aktie profitiert von stabilen Mieterträgen und höherer Auslastung

Der US-Einkaufszentrenbetreiber Macerich Company (ISIN US5543821012) hat im Geschäftsjahr 2023 seine operativen Kennzahlen verbessert und damit auch der Macerich-Aktie neue Argumente geliefert. Laut Unternehmensangaben erzielte Macerich 2023 Erlöse aus Vermietung und Betrieb seiner Shoppingcenter von rund 882 Mio. US-Dollar, nachdem im Jahr 2022 noch etwa 856 Mio. US-Dollar ausgewiesen worden waren, was einem Plus von rund 3 Prozent entspricht. Die Gesellschaft berichtete zudem eine höhere Auslastung ihrer Malls, was sich direkt in den Mieterträgen und im Wert des Immobilienportfolios niederschlägt.

Umsatz und operative Entwicklung im REIT-Modell

Macerich ist als Real Estate Investment Trust (REIT) strukturiert und erwirtschaftet den Großteil seiner Einnahmen mit der Vermietung von Flächen in großen Einkaufszentren in den USA. Die im Geschäftsbericht 2023 ausgewiesenen Erlöse von rund 882 Mio. US-Dollar liegen damit über dem Niveau des Jahres 2022, als etwa 856 Mio. US-Dollar generiert wurden, sodass sich auf Jahressicht ein Umsatzanstieg von etwa 26 Mio. US-Dollar ergibt. In den Berichten wird zudem ein Anstieg der sogenannten Net Operating Income (NOI) aus dem Portfolio ausgewiesen, was darauf hindeutet, dass Macerich nicht nur mehr Flächen vermieten konnte, sondern auch die durchschnittlichen Mieten je Quadratmeter verbessern konnte.

Für Anleger zentral ist bei einem REIT wie Macerich die Entwicklung der Erträge je Anteil. Im Geschäftsjahr 2023 lag der für Ausschüttungen maßgebliche Kennwert Funds From Operations (FFO) je Aktie nach Unternehmensangaben unter dem Vorjahresniveau, weil höhere Finanzierungskosten und Bewertungseffekte die Profitabilität belasteten. Gleichwohl konnte Macerich aus dem operativen Geschäft weiterhin signifikante Cashflows erzielen, die für die Tilgung von Schulden und die Dividendenzahlung genutzt werden. Die Kombination aus leicht steigenden Erlösen und einem herausfordernden Zinsumfeld ist typisch für US-Immobiliengesellschaften in dieser Phase des Zinszyklus.

Auslastung, Mieterträge und Bewertung

Ein wichtiger Treiber für die Macerich-Aktie ist die Auslastung der Einkaufszentren. Macerich gibt in seinen Berichten eine Vermietungsquote im hohen 90-Prozent-Bereich an, was bedeutet, dass nur ein kleiner Teil der Flächen leer steht. Gegenüber der Phase unmittelbar nach der Pandemie konnte die Gesellschaft die Vermietungsquote wieder erhöhen, wodurch die stabilen Cashflows aus Mieten untermauert werden. Dies wirkt sich auch auf die Bewertung des Portfolios aus, da höhere Auslastung und langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Einzelhändlern den Risikoabschlag reduzieren.

Bei Immobilienaktien spielt zudem die Marktkapitalisierung eine wesentliche Rolle. Macerich wird an der New York Stock Exchange gehandelt und bringt es, bezogen auf die zuletzt ausgewiesenen Daten, auf eine Marktkapitalisierung im Milliardenbereich. Die Aktie spiegelt damit die Erwartung, dass die US-Shoppingcenter von Macerich ihre Rolle als regionale Einkaufs- und Freizeit-Hubs behalten und sich an veränderte Konsumgewohnheiten anpassen können. Für Anleger ist interessant, dass die Kursentwicklung der Macerich-Aktie sowohl von den eigenen Kennzahlen als auch von der allgemeinen Einschätzung des US-Immobilienmarktes und des Zinsniveaus abhängt.

Macerich-Shoppingcenter als Produktplattform

Das zentrale Produkt von Macerich sind große regionale Einkaufszentren in den USA, die als Plattform für Einzelhandel, Gastronomie und Freizeitangebote dienen. Diese Malls beherbergen bekannte Marken aus Mode, Elektronik, Beauty und Gastronomie, aber zunehmend auch Dienstleistungen wie Fitnessstudios, medizinische Angebote und Unterhaltungsformate. Für Macerich sind diese Zentren die Basis der Umsatzgenerierung, denn jede vermietete Fläche zahlt eine Miete, die zusammen mit variablen Komponenten wie Umsatzmieten und Parkerlösen die Erlöse speist. Die gezielte Modernisierung von Zentren und der Ausbau von Erlebnisangeboten sollen dafür sorgen, dass die Besucherzahlen stabil bleiben oder steigen und die Mieter langfristig gebunden werden.

Mac-Aktie im Schlussblick

Die Macerich-Aktie repräsentiert damit ein Portfolio aus US-Einkaufszentren, das von stabilen Mieterträgen und einer hohen Auslastung lebt. Für Anleger sind die ausgewiesenen Erlöse im Geschäftsjahr 2023 von rund 882 Mio. US-Dollar und der deutliche Anstieg gegenüber den rund 856 Mio. US-Dollar im Jahr 2022 wichtige Bezugspunkte, ebenso wie die laufenden Cashflows aus dem operativen Geschäft und die Ausschüttungen, die für REIT-Strukturen charakteristisch sind. Die Bewertung am Aktienmarkt hängt dabei eng mit der Wahrnehmung des US-Immobiliensektors und der Zinsentwicklung zusammen.