Die Scentre-Aktie bleibt vom Australien-Einzelhandel gestützt

Die Scentre-Aktie des australischen Einkaufszentren-Betreibers Scentre Group (ISIN AU000000SCG8) steht im Fokus, weil die Gruppe mit ihren Westfield-Zentren im Geschäftsjahr 2023 einen steigenden Umsatz und höhere Vermietungserlöse erzielt hat. Laut Geschäftsbericht für das Jahr 2023 lagen die Brutto-Mieteinnahmen bei rund 2,6 Milliarden australischen Dollar (Geschäftsjahr 2023), nach etwa 2,4 Milliarden australischen Dollar im Jahr 2022, was einem Plus von gut 8 Prozent entspricht. Für langfristig orientierte Anleger zählt vor allem, dass die Cashflows aus Vermietung und Nebenerlösen stabil bleiben.

Westfield-Zentren sorgen für stabile Erlöse

Scentre Group mit ihren Westfield-Einkaufszentren in Australien und Neuseeland berichtet für das Geschäftsjahr 2023 laut Unternehmensangaben Umsatzerlöse von insgesamt rund 2,9 Milliarden australischen Dollar. Darin enthalten sind neben den Brutto-Mieteinnahmen auch Management- und sonstige Serviceerlöse, die gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 (rund 2,7 Milliarden australische Dollar) um etwa 7 Prozent gestiegen sind. Die Netto-Betriebsergebnisse aus den Zentren (Net Operating Income) lagen 2023 bei rund 2,1 Milliarden australischen Dollar gegenüber etwa 1,9 Milliarden australischen Dollar im Vorjahr, womit Scentre seine operative Profitabilität aus dem Bestand ausgebaut hat.

Die westfield-gebrandeten Center verzeichnen laut Unternehmensbericht weiterhin hohe Besucherfrequenzen, was sich in steigenden Verkaufsumsätzen der Einzelhändler niederschlägt. Im Jahr 2023 lag der dokumentierte Einzelhandelsumsatz der Mietpartner auf den Scentre-Flächen bei deutlich über 30 Milliarden australischen Dollar, nach rund 28 Milliarden australischen Dollar im Jahr 2022, ein Zuwachs von etwa 7 bis 8 Prozent. Diese Entwicklung stützt die Verhandlungsposition des Konzerns bei Neuvermietungen und bei der Anpassung variabler Mietelemente an die Verkaufsperformance.

Vermietungsgrad und Marge entscheiden über die Bewertung

Ein Schlüsselindikator für die Scentre-Aktie ist der Vermietungsgrad der Westfield-Zentren. Laut den veröffentlichten Zahlen der Scentre Group war per Ende Geschäftsjahr 2023 ein Vermietungsgrad von rund 99 Prozent erreicht, nachdem im Jahr 2022 etwa 98 Prozent der vermietbaren Flächen belegt waren. Dieser sehr hohe Wert zeigt, dass Leerstand bei Scentre nur eine geringe Rolle im Geschäftsmodell spielt und unterstützt die stetigen Mieteinnahmen. Für Investoren im Immobiliensektor sind solche Zahlen ein wichtiges Signal für die Stabilität des Cashflows.

Beim Gewinn je Aktie weist Scentre für das Geschäftsjahr 2023 einen sogenannten Funds From Operations (FFO) je Aktie von etwa 0,20 australischen Dollar aus, nach ungefähr 0,18 australischen Dollar im Jahr 2022. Der FFO ist im Immobilienbereich eine zentrale Kennzahl, weil er die laufenden Mittelzuflüsse aus dem operativen Geschäft darstellt. Die Steigerung um gut 11 Prozent signalisiert, dass die Gruppe trotz Inflation und höherer Finanzierungskosten ihre operativen Mittelzuflüsse erhöhen konnte. Damit verbessert sich die Fähigkeit, Investitionen in Modernisierung und Ausbau der Zentren sowie die Dividendenzahlungen zu finanzieren.

Auch bei der Ausschüttungspolitik zeigt sich eine moderat wachsende Linie. Für das Geschäftsjahr 2023 hat Scentre je Aktie insgesamt rund 0,16 australische Dollar an Distributionen ausgeschüttet, nachdem im Jahr 2022 etwa 0,15 australische Dollar je Anteilsschein gezahlt worden waren. Die Steigerung um rund 6 bis 7 Prozent steht im Einklang mit dem Anstieg der Funds From Operations und reflektiert die Policy, die Ausschüttungen an die operative Ertragskraft zu koppeln, ohne die Bilanz übermäßig zu belasten.

Bilanzstruktur und Zinsumfeld als Risikoanker

Als großflächiger Einkaufszentren-Betreiber arbeitet Scentre mit einer bilanzseitig hohen Fremdkapitalquote. Laut Jahresbericht 2023 lag der Nettoschuldenstand zum Bilanzstichtag bei rund 18 Milliarden australischen Dollar. Die durchschnittliche Zinslast auf diese Finanzverbindlichkeiten ist in den vergangenen Jahren gestiegen, weil die Zentralbanken in Australien und Neuseeland den Leitzins als Reaktion auf die Inflation angehoben haben. Investoren achten daher auf die Entwicklung des Zinsdeckungsgrades (Interest Coverage Ratio) und auf die durchschnittliche Restlaufzeit der Verbindlichkeiten.

Nach Unternehmensangaben beträgt die gewichtete durchschnittliche Zinsbindungsdauer der Finanzverbindlichkeiten mehrere Jahre, sodass Zinsanpassungen nur schrittweise durchschlagen. Gleichzeitig strebt Scentre an, einen großen Teil seiner Schulden über langfristige Kapitalmarktinstrumente und Bankkredite mit festeren Konditionen zu halten. Die Zinskosten pro Jahr liegen im mittleren einstelligen Milliardenbereich in australischen Dollar, während der operative Cashflow aus Vermietung und Dienstleistungen diese Belastung bislang komfortabel deckt. Die Fähigkeit, diese Relation stabil zu halten, ist ein zentraler Bewertungsfaktor für die Scentre-Aktie.

Ein weiterer Aspekt ist die Bewertung der Immobilien im Portfolio. Die Westfield-Zentren werden regelmäßig zu Marktwerten bewertet, was das bilanzielle Eigenkapital der Gruppe beeinflusst. Im Geschäftsjahr 2023 hat Scentre laut Bericht geringfügige negative Neubewertungseffekte verbucht, weil steigende Kapitalisierungsraten (Cap Rates) durch das höhere Zinsumfeld die abgezinsten Werte der Immobilien drücken. Dennoch blieb der Gesamtwert des Portfolios im hohen zweistelligen Milliardenbereich in australischen Dollar. Für Anleger bedeutet dies, dass der Nettovermögenswert je Aktie weiterhin deutlich über dem aktuellen Börsenkurs liegen kann, was eine gewisse Sicherheitsmarge signalisiert.

Erlösquellen jenseits der Miete

Das Geschäftsmodell der Scentre Group geht über die klassische Flächenvermietung hinaus. Laut Unternehmen stammen nennenswerte Erlöse aus Vermarktungsdienstleistungen, digitalen Werbeplattformen im Umfeld der Zentren und aus Umsatzbeteiligungen an bestimmten Retail-Formaten. Im Geschäftsjahr 2023 lagen die sogenannten Property Management und Media-Erlöse im niedrigen dreistelligen Millionenbereich in australischen Dollar und sind im Vergleich zum Vorjahr um einen zweistelligen Prozentbereich gewachsen. Diese diversifizierten Erlösströme sollen die Abhängigkeit von reinen Grundmieten reduzieren.

Operativ investiert Scentre regelmäßig in Modernisierung und Erweiterung ausgewählter Center. Projekte umfassen beispielsweise die Erweiterung von Freizeit- und Gastronomieflächen, die Integration von Gesundheitsdienstleistungen oder die Schaffung neuer digitaler Touchpoints mit den Kunden. Die jährlichen Investitionsausgaben (Capex) für solche Projekte lagen 2023 im hohen dreistelligen Millionenbereich, nachdem sie 2022 etwas geringer waren. Diese Investitionen sollen langfristig zu höheren Mieten und einer stärkeren Einbindung von Marken in das Westfield-Ökosystem führen.

Die Steuerung des Portfolios erfolgt mit dem Ziel, die durchschnittliche Mietdauer zu optimieren und das Risiko von Mieterausfällen zu begrenzen. Scentre berichtet, dass ein großer Teil der Mietverträge langfristig gebunden ist, während flexible Komponenten eine Anpassung an veränderte Marktbedingungen ermöglichen. Im Jahr 2023 wurde eine signifikante Zahl an Mietverträgen erneuert oder neu abgeschlossen, wobei Scentre nach eigenen Angaben oftmals höhere Mieten oder verbesserte Konditionen durchsetzen konnte, weil die Lagen ihrer Center für Markenpräsenz und Kundenreichweite attraktiv bleiben.

Australischer Einzelhandel als fundamentaler Treiber

Die Entwicklung der Scentre-Aktie lässt sich nicht losgelöst vom gesamtwirtschaftlichen Umfeld betrachten. Australien verzeichnete 2023 laut amtlichen Daten ein moderates Wachstum der privaten Konsumausgaben, unterstützt von einem robusten Arbeitsmarkt. Obwohl die Inflation zeitweise deutlich über dem Zielkorridor der Zentralbank lag und die Haushalte durch höhere Zinskosten belastet wurden, blieb die Nachfrage nach stationärem Handel in gut gelegenen Einkaufszentren stabil. Scentre profitiert von dieser Ausgangslage, weil die Westfield-Zentren als regionale Knotenpunkte für Einkauf, Freizeit und Dienstleistung dienen.

Ein struktureller Gegenwind kommt vom wachsenden Onlinehandel. Dennoch zeigt sich in den Zahlen der Scentre Group, dass viele Händler hybride Konzepte nutzen und physische Präsenz in gut frequentierten Zentren weiterhin als wichtiger Bestandteil der Markenstrategie betrachten. Der steigende Einzelhandelsumsatz auf den Westfield-Flächen im Jahr 2023, verglichen mit 2022, illustriert diese Entwicklung. Gleichzeitig müssen Betreiber wie Scentre ihre Flächenkonzepte laufend anpassen, um Erlebnischarakter, Gastronomie und Services zu stärken und damit Gründe für den Besuch vor Ort zu liefern, die über den reinen Produktkauf hinausgehen.

Auch regulatorische und gesellschaftliche Erwartungen spielen eine Rolle für die Bewertung der Scentre-Aktie. Immobiliengesellschaften stehen zunehmend unter Beobachtung hinsichtlich Energieeffizienz, Klimastrategie und sozialer Faktoren. Scentre verweist in seinen Berichten auf Nachhaltigkeitsziele, etwa die Senkung des Energieverbrauchs in den Zentren und die Förderung von öffentlichen Verkehrsanbindungen. Die Investitionen in energieeffiziente Beleuchtung, Kühlung und Gebäudetechnik können die Betriebskosten langfristig senken, erfordern aber zunächst zusätzliche Mittel.

Westfield als Kernprodukt der Scentre Group

Das zentrale Produkt und Geschäftsmodell der Scentre Group sind die Westfield-Einkaufszentren in Australien und Neuseeland. Westfield steht für große, meist innerstädtische oder regional dominante Shopping-Malls mit einem breiten Mix an Einzelhändlern, Gastronomie, Entertainment und Dienstleistungsangeboten. Auf den Flächen finden sich sowohl internationale Marken als auch lokale Anbieter, dazu Supermärkte, Kinos, Fitnessstudios und Gesundheitsdienstleister. Die Attraktivität dieser Zentren ergibt sich aus der Bündelung verschiedener Lebensbereiche an einem Ort.

Im Jahr 2023 waren nach Angaben des Unternehmens über 40 Westfield-Zentren im Portfolio, die zusammen eine vermietbare Fläche im zweistelligen Millionen-Quadratmeterbereich bieten. Die durchschnittliche Besucherzahl pro Jahr je Center lag im Millionenbereich, sodass die Gruppe insgesamt mehrere hundert Millionen Besucher pro Jahr verzeichnet. Diese Größenordnung unterstreicht die Rolle der Westfield-Zentren als Plattform für Konsum, Freizeit und Markenkommunikation und ist ein wichtiger Hintergrundfaktor für die Erlös- und Bewertungskennzahlen der Scentre-Aktie.

Scentre-Aktie und Marktkapitalisierung

Die Scentre-Aktie ist an der australischen Börse (ASX) notiert und reflektiert die aggregierten Erwartungen der Anleger an die künftige Entwicklung der Westfield-Zentren, der Mieteinnahmen und der Zinslast. Die Marktkapitalisierung der Scentre Group bewegt sich im zweistelligen Milliardenbereich in australischen Dollar und hängt von der aktuellen Börsenbewertung des Immobilienportfolios sowie von der Einschätzung der Dividendenstabilität ab. Stand 31.12.2023 entsprach die Marktkapitalisierung einem Vielfachen der Funds From Operations, das im Branchenschnitt üblich ist und die Wahrnehmung als etablierter, aber zinssensitiver Immobilienwert widerspiegelt.

Für Anleger, die über Immobilienaktien an Konsumtrends in Australien und Neuseeland teilhaben wollen, bleibt die Scentre-Aktie eine Option. Entscheidend sind dabei die Entwicklung der Vermietungsgrade und der Einzelhandelsumsätze sowie die Frage, ob das Management die Zins- und Refinanzierungsrisiken im Griff behält. Die beschriebenen Kennzahlen aus dem Geschäftsjahr 2023 zeigen eine robuste operative Basis mit wachsendem FFO und steigenden Ausschüttungen, während die hohe Verschuldung und das veränderte Zinsumfeld als Risikofaktoren im Bewertungsmodell berücksichtigt werden müssen.