EQS-News: Geschäftsjahr 2023 (deutsch)

Geschäftsjahr 2023

Warteck Invest AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Geschäftsjahr 2023

21.03.2024 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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     Medienmitteilung    21. März 2024, 07.00 Uhr

                         Zur sofortigen Veröffentlichung
Medienmitteilung (PDF)

Geschäftsbericht 2023 (PDF)

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR



  * Konzerngewinn exkl. Neubewertungen von CHF 19.5 Mio. (+9.4%)

  * Konzerngewinn von CHF 16.0 Mio. (-26.4%)

  * Soll-Mietertrag von CHF 40.3 Mio. (+8.4%)

  * Leerstandsquote mit 1.3% auf Langzeittief

  * Marktwert des Immobilien-Portfolios von CHF 1.03 Mrd. (+13.9%)

  * Abschluss eines Neubaus und einer Sanierung

  * Fortschritt bei laufenden Projekten, gefüllte Pipeline von CHF 240 Mio.

  * Konstant attraktive Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie

  * Kapitalerhöhung zur Finanzierung von weiterem Wachstum geplant

Warteck Invest baute im Geschäftsjahr 2023 das Portfolio deutlich aus und
erwirtschaftete ein gutes Ergebnis. Der Konzerngewinn exkl.
Neubewertungsergebnis betrug 19.5 Mio. und lag um 9.4% über dem Vorjahr (CHF
17.8 Mio.). Unter Berücksichtigung der Neubewertungen betrug der
Konzerngewinn CHF 16.0 Mio., was 26.4% unter dem Vorjahreswert lag (CHF 21.8
Mio.). Im Berichtsjahr wurden 11 Liegenschaften erworben mit einem Marktwert
von total CHF 102.0 Mio. und es wurden CHF 25.4 Mio. in Projekte und den
Bestand investiert. Dadurch stieg der Wert des Immobilienportfolios zum
Stichtag um 13.9% auf CHF 1'025.5 Mio.

Die Soll-Mieterträge stiegen im Berichtsjahr durch die Zukäufe und die
Fertigstellung des Neubaus "Syd" in Basel um 8.4% auf CHF 40.3 Mio. (CHF
37.1 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung verbesserte sich um 10.5% auf CHF 34.6
Mio. (CHF 31.3 Mio.). Der EBIT lag wegen dem negativen Bewertungsergebnis
(CHF -3.7 Mio. bzw. 0.4%) mit CHF 26.6 Mio. um 14.4% unter dem Vorjahreswert
(CHF 31.1 Mio.). Der Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund des höheren
Kreditbestands und der gestiegenen Fremdkapitalzinsen um 38.7% auf CHF 8.3
Mio. (CHF 6.0 Mio.). Das Konzernergebnis 2023 entspricht einem Gewinn pro
Aktie von CHF 64.70 bzw. ohne Neubewertungseffekte CHF 78.60. Damit wurde
die beantragte Dividende operativ (exkl. Bewertung) verdient.

Markanter Ausbau des Portfolios durch Zukäufe

Warteck Invest konnte im Berichtsjahr eine Reihe von Opportunitäten
wahrnehmen und Zukäufe tätigen. Anfang Juli wurden im Rahmen eines Share
Deals eine Aktiengesellschaft mit vier Liegenschaften und einem bedeutenden
Bestand an liquiden Mitteln übernommen. Aus dieser Transaktion resultiert
neben den rund CHF 1.1 Mio. an jährlichen Mieteinnahmen für die nächsten 4.5
Jahre ein zusätzlicher Ergebnisbeitrag von rund CHF 2.7 Mio. p.a. Die
liquiden Mittel der neu erworbenen Tochtergesellschaft wurden in der zweiten
Jahreshälfte in die Akquisition von weiteren sechs Liegenschaften
investiert. Zusätzlich wurde per 1. Juli 2023 eine frisch sanierte
Wohnliegenschaft in Villigen AG erworben. Insgesamt wurden damit im
Berichtsjahr 11 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 102.0 Mio.
erworben, die künftig zusammen rund CHF 4.2 Mio. jährliche Mietzinseinnahmen
generieren. Der Marktwert des konsolidierten Portfolios überschritt durch
diese Zukäufe und die Investitionen in den Bestand die Marke von einer
Milliarde und stieg zum Stichtag um 13.9 % auf CHF 1.025 Mrd. (CHF 900.4
Mio.).

Das Portfolio von Warteck Invest ist geografisch gut diversifiziert. Die
Liegenschaften befinden sich unverändert in elf Kantonen. Die geografischen
Schwerpunkte des Portfolios liegen in den dynamischen Wachstumsregionen
Basel und Zürich mit einem Anteil von 48% (50%) bzw. 31% (31%). Die übrigen
Regionen machen 21% (19%) aus. Die Liegenschaften sind nicht nur
geografisch, sondern auch hinsichtlich der Nutzung und der Mieterstruktur
gut diversifiziert. Die fünf grössten Mieter haben einen Anteil an den
Mietzinseinnahmen von total 15.3% (14.7%). Klumpenrisiken sind keine
vorhanden.

Leerstände erneut reduziert, höherer Erfolg aus Vermietung

Die Zukäufe führten im Berichtsjahr zu CHF 1.9 Mio. neuen
Soll-Mietzinseinnahmen. Aus dem fertiggestellten Neubau "Syd" in Basel und
den Anpassungen der Mieten an die Teuerung und den gestiegenen
Referenzzinssatz resultierten weitere CHF 1.1 Mio. neue Einnahmen. Dagegen
konnten wegen Umbauten und Sanierungen Mietzinse von CHF 0.3 Mio. nicht
realisiert werden. Im Ergebnis fielen die Soll-Mietzinsen mit CHF 40.3 Mio.
um 8.4% höher aus als im Vorjahr (CHF 37.1 Mio.). Gleichzeitig konnte die
Leerstandsquote weiter von 2.0% auf ein Langzeittief von 1.3% reduziert
werden. Die Betriebskosten und Aufwendungen für den Liegenschaftsunterhalt
schlugen wie im Vorjahr mit CHF 5.1 Mio. zu Buche (CHF 5.1 Mio.), so dass
mit CHF 34.6 Mio. ein um 10.5% höherer Erfolg aus Vermietung resultierte
(CHF 31.3 Mio.).

Fortschritt bei den Projekten, gut gefüllte Pipeline

Die laufenden Projekte wurden im Berichtsjahr weiter vorangetrieben. Der
Neubau des Wohn- und Geschäftshauses "Syd" in Basel wurde im ersten Semester
fertiggestellt, so dass die Wohnungen im 5.-11. Obergeschoss bezogen werden
konnten. Im August eröffnete Coop seinen neuen Supermarkt im Erdgeschoss. Im
Dezember bezog schliesslich Warteck Invest ihre eigenen neuen Büros im 4.
Obergeschoss und schuf damit die betrieblichen Voraussetzungen für weiteres
Wachstum. Ebenfalls abgeschlossen wurde eine Sanierung von 45 Wohnungen in
Basel.

Weiter vorangetrieben wurden die Arealentwicklungen in Allschwil, Muttenz
und Buchs. In Allschwil wurde der für die Erneuerung und Nachverdichtung des
Areals "Weiherweg" nötige Quartierplan in die kantonale Vorprüfung und die
öffentliche Mitwirkung geschickt. In Muttenz wurde das Vorprojekt für das
gemäss gültigem Quartierplan mögliche Wohn- und Geschäftshochhaus erarbeitet
und in Buchs wurde im Rahmen eines Projektwettbewerbs der Architekturpartner
für die weitere Arealentwicklung evaluiert. Die etappenweise Totalsanierung
von 86 Wohnungen in Suhr ist ebenfalls weiter fortgeschritten und wird im
laufenden Jahr abgeschlossen.

Schliesslich wurde im Berichtsjahr mit der Planung von zwei weiteren
Sanierungsprojekten begonnen. Insgesamt besteht eine gut gefüllte Pipeline
von Projekten im Umfang von rund CHF 240 Mio. für die kommenden 5 bis 7
Jahre.

Neben den Projekten wurde im Berichtsjahr auch in die Umsetzung der
Nachhaltigkeitsstrategie investiert. So wurde bei weiteren zwei
Liegenschaften der Energieträger ausgetauscht weg von fossil hin zu
Fernwärme oder Wärmepumpe. Drei neue Fotovoltaikanlagen wurden installiert
und für drei weitere die Planung gestartet.

Solide Finanzierungsstruktur und Kapitalerhöhung zur Finanzierung von
weiterem Wachstum

Zur Finanzierung der Zukäufe und Investitionen in Projekte wurden
zusätzliche Fremdmittel beschafft. Der Kreditbestand erhöhte sich dadurch
per Stichtag um CHF 118.3 Mio. bzw. 28.3% auf CHF 536.3 Mio. (418.0 Mio.).
Dies entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 52% (46%). Die
Erhöhung des Kreditbestands und die gestiegenen Zinsen führten dazu, dass
sich der Netto-Finanzaufwand um 38.7% auf CHF 8.3 Mio. erhöhte (CHF 6.0
Mio.). Der durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die
Kredite lag im Berichtszeitraum bei 1.8% (1.5%). Die kapitalgewichtete
durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von
Zinssatz-Swaps bei 6.5 Jahren (8.2 Jahren). Das Risiko von weiter steigenden
Zinsen und dadurch höheren Finanzierungskosten ist mit der gegebenen
Finanzierungsstruktur auf längere Zeit begrenzt. Der Zinsspread, die
Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und den
durchschnittlichen Finanzierungskosten, lag im Berichtsjahr bei 1.9% (2.3%).
Die Eigenkapitalbasis ist nach wie vor solide mit einer Eigenkapitalquote
von 40% (46%).

Zur Finanzierung von weiterem Wachstum plant der Verwaltungsrat die
Durchführung einer Kapitalerhöhung, unter Wahrung der Bezugsrechte
bestehender Aktionäre, im Rahmen des bestehenden Kapitalbands von bis zu
61'875 neuen Aktien, vorbehältlich konstruktiver Marktbedingungen. Der
Nettoerlös aus der geplanten Kapitalerhöhung soll primär zur Finanzierung
von Investitionen in die bestehende Projektpipeline verwendet werden und
wird die Eigenkapitalbasis weiter stärken. Darüber hinaus sind aber auch
gezielte Akquisitionen von attraktiven Renditeliegenschaften beabsichtigt.

Konstante Dividendenpolitik

Der Verwaltungsrat beantragt der nächsten Generalversammlung vom 29. Mai
2024 unter Würdigung des Jahresergebnisses und der intakten
Ertragsaussichten der Gesellschaft eine gegenüber dem Vorjahr konstant hohe
Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie. Dies entspricht gemessen am
Jahresendkurs einer Dividendenrendite von 3.8%. Die Ausschüttung erfolgt im
Rahmen der zulässigen Quote von 50% steuerlich privilegiert aus den
Kapitaleinlagereserven.

Nachhaltigkeitsberichterstattung

Warteck Invest versteht das Thema Nachhaltigkeit umfassend in den
Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziales. Basierend auf der definierten
Nachhaltigkeitsstrategie wurden neben dem CO2-Absenkungspfad eine Reihe
weiterer Massnahmen definiert und ein Kennzahlensystem zur Erfolgsmessung
und -überwachung installiert. Angaben zu den relevanten
Nachhaltigkeitsthemen und dem entsprechenden Engagement der Gesellschaft
werden auch dieses Jahr in einem separaten Nachhaltigkeitsbericht
offengelegt unter:
https://www.warteck-invest.ch/de/unternehmen/nachhaltigkeit.

Ausblick

Das qualitativ hochwertige und gut diversifizierte Immobilienportfolio, die
neuen Einnahmen aus den Zukäufen und die gut gefüllte Projektpipeline sorgen
für eine nachhaltige Ertragslage. Die solide Kapitalbasis und das aktive
Finanzierungsmanagement sorgen für planbare Zinskosten. Durch das
professionelle Facility-Management werden Überraschungen beim
Unterhaltsaufwand vermieden. Zudem wird die Effizienz der bereits schlanken
Organisation laufend gesteigert durch die Möglichkeiten der Digitalisierung.
Aus all diesen Gründen sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung
überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung
von Warteck Invest auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld gegeben sind.

Geschäftsbericht zum Download

Der vollständige Geschäftsbericht 2023 steht ab sofort auf unserer Webseite
https://www.warteck-invest.ch zur Verfügung.



Kennzahlen Gesellschaft und Immobilienportfolio

                                                 2023     2022   Verände-
                                                                 rung
    Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern  Mio.  26.6     31.1   -14.4%
    (EBIT)                                 CHF
    EBIT exkl. Neubewertungseffekt         Mio.  30.3     26.1   16.1%
                                           CHF
    Konzerngewinn vor Steuern              Mio.  18.3     25.1   -27.1%
                                           CHF
    Konzerngewinn                          Mio.  16       21.8   -26.4%
                                           CHF
    Konzerngewinn exkl.                    Mio.  19.5     17.8   9.4%
    Neubewertungseffekt1                   CHF
    Fremdfinanzierungsgrad2                %     60.2     53.9   11.8%
    Net Gearing3                           %     124      99     25.7%
    Eigenkapitalquote                      %     39.8     46.1   -13.8%
    Eigenkapitalrendite4                   %     3.8      5.2    -26.7%
    Marktwert Immobilien-Portfolio         Mio.  1'025.-  900.4  13.9%
                                           CHF   5
    Leerstandsquote5                       %     1.3      2      -34.2%
    Bruttorendite6                         %     4.3      4.4    -3.0%
    Nettorendite7                          %     3.7      3.7    -0.7%
    Performance8                           %     3.2      4.2    -23.2%
    Börsenkapitalisierung                  Mio.  457.9    561.8  -18.5%
                                           CHF
    im Verhältnis zum inneren Wert               1.09     1.33   -18.2%
    Personalbestand am 31.12.                    14       13     7.7%
    in Stellenprozenten                    %     1'290    1'240  4.0%
1Steuereffekte berücksichtigt
2Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
3Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des
Eigenkapitals
4Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
5Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)
6Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur
Renditeliegenschaften)
7Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des
Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
8Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich
Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur
Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

                                                  2023   2022   Verände-
                                                                rung
    Kurs am 31.12.                           CH-  1'850  2'270  -18.5%
                                             F
    Innerer Wert                             CH-  1'696  1'701  -0.3%
                                             F
    Agio1                                    %    9.1    33.4   -72.9%
    Konzerngewinn pro Titel                  CH-  64.70  87.95  -26.4%
                                             F
    Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt  CH-  78.60  71.85  9.4%
    pro Titel2                               F
    Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E)                  28.6   25.8   10.8%
    Performance seit 01.01.3                 %    -15.4  -1.7   -
1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
2Steuereffekt berücksichtigt
3Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am
01.01.

Hinweis betreffend zukunftsgerichtete Aussagen

Diese Medienmitteilung kann bestimmte, in die Zukunft gerichtete Aussagen
enthalten, z.B. Angaben unter Verwendung von Worten wie "glaubt", "geht
davon aus", "erwartet", "plant", "wird", "würden" oder Formulierungen
ähnlicher Art. Solche in die Zukunft gerichteten Aussagen unterliegen
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die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ereignisse, finanzielle
Situation, Entwicklung oder Leistungen des Unternehmens wesentlich von
denjenigen in den zukunftsgerichteten Aussagen direkt oder indirekt
genannten abweichen. Vor dem Hintergrund dieser Unsicherheiten sollten die
Leser sich nicht auf diese in die Zukunft gerichteten Aussagen verlassen.
Das Unternehmen übernimmt keine Verpflichtung, diese zukunftsgerichteten
Aussagen zu aktualisieren oder diese an zukünftige Ereignisse oder
Entwicklungen anzupassen.

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stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von
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Ende der Adhoc-Mitteilung

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1863715 21.03.2024 CET/CEST