Immobilienmarkt 2026: Mieten steigen kaum noch

Das zeigt der aktuelle German Real Estate Index (GREIX). Im ersten Quartal 2026 legten die Angebotsmieten bundesweit nur noch um 0,5 Prozent zum Vorquartal zu. Inflationsbereinigt gab es sogar einen leichten Rückgang von 0,1 Prozent. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt nun bei 14,36 Euro pro Quadratmeter.

Doch die Entspannung ist trügerisch. Das Wohnungsangebot bleibt extrem knapp. Seit 2015 ist die Zahl regulärer Mietangebote um 22 Prozent auf etwa 285.000 gesunken. In Städten wie Münster oder Potsdam hat sich das Angebot sogar halbiert. Die regionalen Unterschiede sind enorm: Während Mieter in München im Schnitt 23,56 Euro zahlen, sind es in Leipzig nur 10,41 Euro.

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Kaufpreise stabilisieren sich auf hohem Niveau

Parallel dazu finden die Immobilienpreise ihren Boden. Neubauwohnungen kosteten im ersten Quartal durchschnittlich 5.175 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In mehr als der Hälfte aller deutschen Kreise zogen die Preise wieder an. Besonders ländliche Regionen wie Schmalkalden verzeichneten teils zweistellige Zuwächse.

Erstmals seit fünf Jahren stiegen die Wohnungspreise damit auch real, also nach Abzug der Inflation. Doch kann diese leichte Erholung anhalten? Die Rahmenbedingungen bleiben schwierig.

Berlin plant digitales Mietenkataster

Die Politik schafft neue Unsicherheiten. In Berlin einigten sich CDU und SPD auf ein digitales Mietenkataster. Es soll alle Mietverhältnisse der Hauptstadt erfassen – das betrifft rund 1,75 Millionen Wohnungen. Vermieter müssen künftig Daten wie Miete, Wohnfläche und Modernisierungsumlagen in ein Portal melden.

Eine KI soll die Angaben automatisch auf Rechtmäßigkeit prüfen. Bei Verdacht auf Mietwucher leitet das System die Daten an Behörden weiter. Verstöße gegen die Meldepflicht können Bußgelder bis zu 100.000 Euro nach sich ziehen. Das Gesetz soll spätestens in einem Jahr in Kraft treten.

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Auf Bundesebene plant Justizministerin Hubig eine schärfere Regulierung möblierter Wohnungen. Die Zahl unbefristeter möblierter Angebote in Großstädten ist binnen zehn Jahren um über 200 Prozent gestiegen. Künftig soll die Befristung auf sechs Monate begrenzt und der Möblierungszuschlag gedeckelt werden.

Refinanzierungskrise und Baustopp belasten Branche

Die wirtschaftlichen Probleme der Branche sind massiv. Im gewerblichen Sektor steht ein Refinanzierungsberg bevor. Für 2026 werden über 40 Milliarden Euro fällig – eine Lücke von schätzungsweise 6,3 Milliarden Euro klafft. Prominentes Beispiel ist das Squaire-Gebäude am Frankfurter Flughafen, dessen Kreditlaufzeiten verlängert werden mussten.

Gleichzeitig stockt der Wohnungsneubau. Experten prognostizieren für 2026 weniger als 200.000 fertiggestellte Einheiten. Das ist nicht einmal die Hälfte des Regierungsziels von 400.000 Wohnungen. Hohe Baukosten und langwierige Genehmigungen bremsen die Projekte aus. Auch das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) liegt auf Eis, da sich die Koalition nicht einig ist.

Investmentlogik verschiebt sich

Was bedeutet das für Anleger? Die Zeiten hoher Wertsteigerungen sind vorbei. Die Investmentlogik verschiebt sich hin zu stabilen laufenden Erträgen. Experten rechnen mit Renditen zwischen 3,0 und 4,5 Prozent. Der Markt hat die Bewertungsanpassungen nach der Zinswende weitgehend abgeschlossen.

Doch die politische Unsicherheit wirkt als Bremse. Viele Bestandshalter stellen Sanierungen oder Neubauprojekte zurück. Die Diskrepanz wächst: Während die Neubaupreise steigen, können viele Mieter die nötigen Mieten nicht mehr tragen.

Leichter Aufwärtstrend erwartet

Für das restliche Jahr 2026 deuten sich leichte Verbesserungen an. Die Bauzinsen könnten sich zwischen 3,1 und 3,7 Prozent einpendeln. Die Immobilienpreise dürften bundesweit um etwa 3 Prozent steigen, in Ballungszentren sind bis zu 5 Prozent möglich.

Am Mietmarkt wird die Wachstumsrate in wirtschaftsstarken Regionen langfristig wieder über 3 Prozent pro Jahr klettern – vorausgesetzt, das Wohnungsangebot bleibt knapp. Ob das Berliner Mietenkataster Schule macht, wird die Branche genau beobachten. Einen ersten Stimmungstest gibt es im Herbst auf der Expo Real in München.

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