Immobilienmarkt 2026: Wohnungen steigen, Häuser fallen

Die Preise für Eigentumswohnungen in Metropolen ziehen wieder an, während Einfamilienhäuser in vielen Städten an Wert verlieren. Diese Spaltung prägt den deutschen Immobilienmarkt im Frühjahr 2026.

Aktuelle Daten zeigen ein differenziertes Bild. Laut Immowelt stiegen die Angebotspreise bundesweit im Schnitt um 0,9 Prozent. Doch der Trend spaltet sich: In neun von fünfzehn Großstädten werden für Einfamilienhäuser Preisrückgänge von bis zu 2,4 Prozent verzeichnet.

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Sanierungsdruck bremst Häusermarkt aus

Experten führen den Abwärtstrend bei Häusern vor allem auf den hohen Sanierungsdruck zurück. Jedes zweite inserierte Eigenheim hat eine schlechte Energiebilanz der Klasse F oder schlechter. Die Kombination aus hohen Handwerkerkosten und strengen Vorgaben dämpft die Nachfrage.

Eigentumswohnungen in Top-Lagen zeigen sich dagegen robust. Stuttgart verzeichnete einen Preisanstieg von 2,7 Prozent, Köln von 2,1 Prozent. Auch Berlin und München legten zwischen 1,4 und 1,5 Prozent zu. Der Europace-Hauspreisindex bestätigt die Dynamik: Im März stiegen Wohnungspreise um 0,61 Prozent.

Bauzinsen nähern sich der Vier-Prozent-Marke

Die Finanzierung bleibt eine Hürde. Die Bauzinsen schwanken stark und nähern sich erneut der Marke von vier Prozent. Im März kletterte der durchschnittliche Top-Zins für zehnjährige Darlehen auf 3,98 Prozent. Die geopolitische Unsicherheit im Nahen Osten treibt die Volatilität an.

Gleichzeitig explodieren die Kosten für Baumaterialien. Die Großhandelspreise stiegen im März um 4,1 Prozent – der stärkste Anstieg seit über drei Jahren. Besonders drastisch: Nicht-Eisen-Metalle verteuerten sich um 48,4 Prozent. Seit 2020 sind die Baukosten insgesamt um mehr als 40 Prozent gestiegen.

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Neubau kriselt trotz Rekordetat

Die Politik reagiert mit milliardenschweren Programmen, doch der Neubau stockt. Von den im Bundeshaushalt 2026 bereitgestellten 7,6 Milliarden Euro fließen vier Milliarden in den sozialen Wohnungsbau. Dennoch rechnen Analysten in diesem Jahr nur mit etwa 200.000 Fertigstellungen. Das Regierungsziel liegt bei 400.000.

Im April wurden mehrere Initiativen gestartet. Die Bundesregierung reaktivierte die KfW-55-Förderung mit 800 Millionen Euro. Der "Bau-Turbo" soll durch vereinfachte Standards und schnellere Genehmigungen Kosten senken. Länder wie Berlin und Bayern setzen auf eigene Reformen, um den Stillstand auf Baustellen zu durchbrechen.

Mittelstädte werden attraktiver

Während Metropolen teuer bleiben, gewinnen mittelgroße Städte an Bedeutung. Leipzig, Nürnberg, Hannover und Freiburg ziehen Käufer an, die den extremen Preisen der Top-Lagen entfliehen. Auch das stadtnahe Umland profitiert.

Ein ähnliches Bild zeigt sich in Österreich. In Wien klettern die Mietpreise auf Rekordniveau, während in Salzburg die Nachfrage nach Mietobjekten um elf Prozent einbricht. In ländlicheren Bezirken stabilisieren sich die Preise auf moderatem Niveau – die Nähe zu guter Infrastruktur wird zum entscheidenden Faktor.

Volatiles Umfeld belastet die Branche

Für die kommenden Monate erwarten Experten ein anhaltend schwieriges Umfeld. Über ein Viertel der Finanzierungsexperten rechnet mit einer Verschlechterung der Marktbedingungen. Die Entwicklung im Nahen Osten und deren Auswirkung auf die Energiepreise bleiben die größte Unwägbarkeit.

Das Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert langfristig nominale Preissteigerungen von 3,1 Prozent pro Jahr bis 2035. Doch die Schere zwischen Wachstumsregionen und strukturschwachen Gebieten wird sich weiter öffnen. In einigen Regionen drohen sogar reale Wertverluste.

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