Immobilienmarkt: Nachfrage kehrt in die Innenstädte zurück

Top-Lagen in den Zentren übernehmen wieder die Rolle als Preistreiber, während die Preisvorteile in den Außenbezirken schwinden. Das zeigen aktuelle Marktdaten und Analysen.

Preise ziehen in den Zentren an

Nach einer mehrjährigen Korrekturphase steigen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland wieder leicht an. Der Europace Hauspreisindex kletterte im März um 0,28 Prozent auf 220,65 Punkte. Besonders deutlich zeigt sich der Trend bei Eigentumswohnungen, die ein Plus von 0,61 Prozent verzeichneten.

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Experten des Kieler Instituts für Weltwirtschaft bestätigen: Immobilien in den Innenstädten verteuern sich derzeit schneller als in Randgebieten. Das markiert eine Umkehrung der Wanderungsbewegungen aus der Pandemiezeit. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, halten Ökonomen neue Preisrekorde innerhalb der nächsten zwei Jahre für möglich.

Berlin nimmt dabei eine markante Position ein. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 5.379 Euro rangiert die Hauptstadt auf Platz acht der teuersten EU-Metropolen. Größere Wohneinheiten mit drei Schlafzimmern werden hier im Schnitt für über 850.000 Euro gehandelt.

Große regionale Preisunterschiede

Die Preisunterschiede innerhalb Deutschlands bleiben erheblich. In Top-Lagen wie der Kölner Innenstadt werden für Wohnungen zwischen 5.600 und über 7.600 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. In Frankfurt kosten moderne Wohnungen im Westend teilweise deutlich über eine Million Euro.

Ein Beispiel für das gehobene Segment war der Verkauf der Villa von Freddy Quinn in Hamburg-Poppenbüttel im April. Das sanierungsbedürftige Objekt wechselte nach fast zweijähriger Verkaufsphase für 3,45 Millionen Euro den Besitzer – ursprünglich war es für 6,5 Millionen Euro inseriert.

Im Hamburger Umland zeigt sich ein differenziertes Bild: In Seevetal stiegen die Preise für Bestandsimmobilien kaum, während Neubauwohnungen im letzten Jahr um etwa 10 Prozent teurer wurden. In ländlicheren Regionen wie dem Landkreis Diepholz berichtet die Immobilienwirtschaft hingegen von sinkenden Preisen seit Mitte 2022.

Politik reagiert mit Reformen

Die Bundesregierung reagiert auf die Wohnraumknappheit mit neuen regulatorischen Ansätzen. Justizministerin Hubig legte im Februar einen Entwurf zur Reform des Mietrechts vor. Ein Kernpunkt: Indexmieten in angespannten Märkten sollen auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden.

Parallel dazu wird über eine "Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau" diskutiert. Kritiker aus der Immobilienbranche mahnen jedoch, dass nicht ein Marktversagen, sondern überbordende Bürokratie die Hauptursache für die Wohnungsnot sei. Aktuellen Schätzungen zufolge fehlen deutschlandweit zwischen 600.000 und 800.000 Wohnungen.

Um den Neubau anzukurbeln, setzen einige Länder auf innovative Bauweisen. Hessen hat im April eine neue Holzbaurichtlinie übernommen, die den Bau von Holzgebäuden mit bis zu acht Geschossen erleichtert.

Wirtschaftliche Lage bremst Neubau

Die konjunkturelle Lage im Frühjahr 2026 ist von einer spürbaren Abschwächung geprägt. Die Inflation lag im März bei 2,7 Prozent, getrieben von gestiegenen Energiepreisen. Besonders besorgniserregend ist die Zahl der Unternehmensinsolvenzen, die im März um 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat stieg.

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Diese Unsicherheit spiegelt sich in den Bauzahlen wider. Für 2026 rechnen Experten mit lediglich etwa 200.000 Fertigstellungen. In München ist die Lage prekär: 2025 wurden dort nur 4.348 Wohnungen fertiggestellt – etwa die Hälfte der angestrebten Zielmarke und der niedrigste Wert seit über 15 Jahren.

Zusätzlich belasten hohe Zinsen zwischen 3,5 und 4 Prozent die Erschwinglichkeit. Ein aktueller Index zeigt, dass nur noch ein geringer Bruchteil der Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren über ausreichend Eigenkapital für einen Immobilienkauf verfügt.

Nachfrage in Städten bleibt hoch

Trotz der Widerstände bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in den urbanen Zentren ungebrochen. Die steigenden Mieten, die im März um 0,73 Prozent anzogen, treiben die Attraktivität von Immobilieninvestitionen weiter voran.

Branchenanalysten erwarten, dass der geplante "Bau-Turbo" der Bundesregierung zwar Prozesse beschleunigen könnte, die Fertigstellungszahlen jedoch kurzfristig hinter dem Bedarf zurückbleiben werden. Die Diskussion um neue Abgaben, wie eine Steuer auf Baustoffe, könnte die Baukosten künftig weiter beeinflussen.

Der Immobilienmarkt findet nach einer Phase der Unsicherheit zu einer neuen Stabilität – wobei die Preismacht klar in die Zentren der Großstädte zurückkehrt. Während sich das Angebot in ländlichen Regionen teilweise entspannt, bleibt die Situation in den Metropolen angespannt.

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