Immobilienpreise steigen erstmals wieder – doch der Neubau kriselt

Nach Jahren des Preisverfalls zogen die Werte 2025 erstmals an – und der Trend setzt sich fort. Gleichzeitig erreicht die Diskrepanz zwischen Wohnraumbedarf und Neubaufertigstellungen einen kritischen Punkt. Hohe Baukosten und eine stockende Genehmigungslage bremsen das Angebot an bezahlbaren Wohnungen weiter aus.

Metropolen im Preisfieber: Mieten steigen rasant

Die Trendwende ist offiziell. Nach dem stärksten Preisrutsch seit über 20 Jahren im Jahr 2023 stiegen die Wohnimmobilienpreise bis Ende 2025 zum vierten Mal in Folge. Experten des Kieler IfW sehen die Werte sogar auf dem Weg zu neuen Höchstständen. Besonders in Top-Lagen der Großstädte geht es steil nach oben.

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Die Mieten ziehen kräftig an. In Städten wie Düsseldorf und Hamburg verzeichnete das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) deutliche Steigerungen. Bundesweit liegen die Neumieten in Großstädten heute rund 43 Prozent über dem Niveau von vor zehn Jahren.

Die Lage in München zeigt ein gespaltenes Bild: Büro-Spitzenlagen erzielen Rekordmieten, während Einzelhandelsflächen unter Leerstand leiden. Der Einbruch bei Gewerbegrundstücken eröffnet aber Chancen für die Umwandlung in Wohnraum. In Konstanz stabilisierten sich die Preise auf hohem Niveau. Der Median-Kaufpreis für Häuser kletterte im ersten Quartal 2026 auf 6.776 Euro pro Quadratmeter.

Baukrise: Staat greift ein – mit mäßigem Erfolg

Die Politik will gegensteuern, doch die Neubauzahlen bleiben enttäuschend. Für 2026 prognostizieren Experten weniger als 200.000 fertiggestellte Wohneinheiten. Der tatsächliche Bedarf wird auf das Doppelte, 400.000 Einheiten pro Jahr, geschätzt.

Bauministerin Verena Hubertz forderte die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft. Der Vorschlag stieß in Koalition und Wirtschaft auf geteiltes Echo. Im Herbst 2025 verabschiedete der Bundestag zwar den „Bau-Turbo“. Verbände wie der GdW warnen dennoch, dass bis zu jedes dritte Projekt gestoppt werden könnte.

Ein Lichtblick kommt aus Berlin. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften erreichten ihr Ziel von 400.000 Wohnungen bereits Ende 2025 vorzeitig. Bis Ende 2026 soll der Bestand auf über 412.000 Einheiten wachsen. Eine „Roadmap 2.0“ sieht sogar 500.000 kommunale Wohnungen bis 2035 vor. Die Durchschnittsmiete lag hier Ende 2025 bei 7,09 Euro – deutlich unter dem Marktniveau.

Renditejäger zieht es in den Osten

Für Investoren verschieben sich die lukrativen Standorte. Aktuelle Analysen identifizieren Leipzig, Magdeburg und Chemnitz als Top-Renditestädte. Die höchste Brutto-Mietrendite wird derzeit in Gelsenkirchen mit etwa 7,8 Prozent erzielt – bei einem Kaufpreis von nur 890 Euro pro Quadratmeter.

Leipzig punktet mit einer Rendite von 5,8 Prozent und einem positiven Preistrend von zwölf Prozent. Die Stadt verzeichnet ein Bevölkerungswachstum von über drei Prozent. München bleibt dagegen ein klassischer Sicherheitsmarkt. Bei Kaufpreisen zwischen 8.000 und 13.000 Euro pro Quadratmeter fallen die Renditen mit 2,0 bis 2,8 Prozent zwar gering aus, bieten aber hohen Werterhalt.

Ein weiterer Faktor ist der energetische Zustand. Bei unsanierten Häusern mit alten Öl- oder Gasheizungen müssen Verkäufer mittlerweile Abschläge von bis zu 30 Prozent hinnehmen.

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Finanzierung unter Druck: Privatleute und Fonds leiden

Die angespannte Marktlage hinterlässt Spuren. Im Jahr 2025 stieg die Zahl der Privatinsolvenzen in Deutschland auf über 107.000 Fälle – ein Plus von 7,8 Prozent. Für 2026 wird ein weiterer Anstieg auf 110.000 Fälle erwartet. Neben Arbeitslosigkeit belasten vor allem die hohen Lebenshaltungskosten die Haushalte.

Deutschland bleibt ein Land der Mieter. Laut dem Remax-Europa-Trendreport haben 31 Prozent der Deutschen kein Interesse an Wohneigentum – der höchste Wert in Europa. Die Eigentümerquote liegt bei nur 32 Prozent. Ein Grund: Die Ansparphase für das nötige Eigenkapital dauert hierzulande durchschnittlich 10,2 Jahre. Der EU-Schnitt liegt bei 7,3 Jahren.

Auch institutionelle Anleger geraten in Bedrängnis. Offene Immobilienfonds stehen unter Liquiditätsdruck. Im ersten Quartal 2026 mussten drei weitere Fonds schließen. Ende März fror die UBS einen ihrer Immobilienfonds mit einem Vermögen von 407 Millionen Euro für bis zu 36 Monate ein.

Ausblick: Wann kommt die Entspannung?

Für den Rest des Jahres 2026 ist mit weiter steigenden Mieten in Ballungsräumen zu rechnen. Die Zahl der Baugenehmigungen verharrt auf historisch niedrigem Niveau. Der Druck auf den bestehenden Wohnraum wird sich kurzfristig nicht lösen.

Politisch rücken Fördermaßnahmen in den Fokus. Das Bundesverkehrsministerium startete im April 2026 ein 500-Millionen-Euro-Programm für Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern. Private Projekte wie ein genossenschaftlicher Neubau mit 1.900 Wohnungen im Münchner Eggarten zeigen, dass trotz schwieriger Bedingungen neuer Wohnraum entstehen kann.

Die breite Wende im Neubau lässt jedoch weiter auf sich warten. Ob das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wieder erreicht werden kann, hängt maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und angekündigten Deregulierungen im Baurecht ab.

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