Mittelstädte trotzen der Neubaukrise

Bergisch Gladbach und Leverkusen zeigen, wie es geht: Während der deutsche Wohnungsbau insgesamt lahmt, setzen mittelgroße Städte auf gezielte Projekte. Sie profitieren von stabiler Nachfrage und leichten Preissteigerungen – trotz hoher Baukosten und bürokratischer Hürden.

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Punktuelle Erfolge in der Region

Im Bergisch Gladbacher Stadtteil Hebborn entstehen derzeit zehn neue Wohneinheiten. Solche kleinteiligen Projekte sind typisch für die Strategie regionaler Akteure. Sie punkten mit vorliegenden Baugenehmigungen und bieten Erwerbern oft noch Gestaltungsspielraum.

Lokale Banken wie die VR Bank kombinieren regionale Marktkenntnis mit maßgeschneiderten Finanzierungen. So wollen sie Investoren und Käufern in der veränderten Zinslandschaft Sicherheit geben. Die Nachfrage im stadtnahen Umland der Metropolen bleibt stabil – das Angebot an bezahlbarem Wohnraum hält nicht Schritt.

Doch der Blick über den Tellerrand zeigt die Schieflage: Bundesweit werden 2026 voraussichtlich nur 200.000 Wohnungen fertig. Das ist halb so viel wie das Regierungsziel. In München etwa wurden 2025 so wenige Einheiten gebaut wie seit 15 Jahren nicht mehr.

Warum Mittelstädte jetzt punkten

Der aktuelle Postbank Wohnatlas bestätigt den Trend: Mittelstädte und ihr Umland rücken in den Fokus. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen 2025 erstmals wieder leicht – um durchschnittlich 0,6 Prozent. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert bis 2035 ein moderates, aber stetiges Wachstum von etwa 1,1 Prozent pro Jahr.

Bis 2035 könnten die Durchschnittspreise von rund 3.000 Euro (2025) auf etwa 4.100 Euro pro Quadratmeter klettern. Das Rekordniveau von 2022 wird dem IW zufolge wohl schon 2027 wieder erreicht. Treiber sind Urbanisierung und Zuwanderung. Sie halten die Nachfrage in wirtschaftsstarken Regionen stabil.

Im Vergleich dazu verlieren strukturschwache Gebiete in Ostdeutschland oder dem Ruhrgebiet weiter an Wert. Berlin rangiert mit rund 5.379 Euro pro Quadratmeter zwar auf Platz acht der teuersten europäischen Hauptstädte. Standorte wie Leverkusen oder Bergisch Gladbach bieten aber oft ein besseres Preis-Rendite-Verhältnis.

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Bau-Turbo kommt nur langsam in Fahrt

Die Politik versucht mit regulatorischen Impulsen, den Markt zu beleben. Der sogenannte Bau-Turbo soll Genehmigungsverfahren beschleunigen. In der Praxis hapert es jedoch an der Umsetzung. In Sachsen-Anhalt sanken die Baugenehmigungen 2025 um fast 10 Prozent. Mancherorts fehlen ein halbes Jahr nach dem Bundesgesetz noch die lokalen Richtlinien.

Ein weiterer Ansatz ist der „Gebäudetyp E“. Er ermöglicht einfacheres und kostengünstigeres Bauen, indem auf einige nicht-sicherheitsrelevante Standards verzichtet wird. Gleichzeitig fordern Umweltgremien wie der Sachverständigenrat für Umweltfragen (SRU) eine Kehrtwende zum zirkulären Bauen.

Die Dringlichkeit ist hoch: Der Bausektor verursacht mehr als die Hälfte des deutschen Abfallaufkommens und ein Drittel der CO2-Emissionen. Diskutiert werden nun steuerliche Anreize für Primärbaustoffe und digitale Gebäudepässe, um den Ressourcenverbrauch zu senken.

Fördergelder sollen Finanzierungslücke schließen

Für private Bauherren und Investoren bleibt die Finanzierung das größte Hindernis. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen zwar gesenkt, doch das Niveau liegt deutlich über der Nullzinsphase. Die hohen Finanzierungskosten fressen einen erheblichen Teil der Renditen auf.

Staatliche Programme sollen gegensteuern. Seit Ende 2025 stellt die KfW wieder 800 Millionen Euro für den Neubau-Standard KfW-55 bereit. Diese Förderung war zuvor zugunsten des strengeren KfW-40 eingestellt worden. Die Rückkehr soll energieeffizienten Wohnraum für breitere Schichten finanzierbar machen.

Parallel plant das Justizministerium, Indexmieten in angespannten Märkten auf 3,5 Prozent pro Jahr zu begrenzen. Das würde die Kalkulationsgrundlage für Vermieter verändern. Projekte wie in Maintal zeigen jedoch, dass geförderter Wohnraum trotz hoher Kosten möglich ist: Dort entstehen Wohnungen für 8,50 Euro pro Quadratmeter – allerdings nur für Berechtigte.

Wird die Talsohle durchschritten?

Branchenbeobachter sehen erste Anzeichen für eine Stabilisierung. Daten des Europace Hauspreisindex für das Frühjahr 2026 deuten darauf hin, dass die Talsohle bei Transaktionspreisen in vielen Regionen erreicht sein könnte. Preise für Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen ziehen leicht an, der Neubau von Einfamilienhäusern bewegt sich seitwärts.

Für Städte wie Bergisch Gladbach bedeutet das: Die Nachfrage nach modernem, energieeffizientem Wohnraum bleibt hoch. Das Angebot wächst nur langsam, weil Genehmigungen lange dauern und Investoren vorsichtig sind. Künftig wird die Energieeffizienz einer Immobilie noch entscheidender für ihren Wert sein.

Langfristig bleibt Wohnraum in wirtschaftsstarken Regionen knapp. Projekte wie das Warnowquartier in Rostock mit über 1.000 geplanten Wohnungen sind notwendige Schritte. Ob sie reichen, hängt auch davon ab, wie schnell die versprochenen regulatorischen Erleichterungen endlich bei den Bauherren ankommen.

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