Schweiz schafft Eigenmietwert 2029 ab

Die umstrittene Besteuerung des Eigenmietwerts fällt ab dem 1. Januar 2029. Das gab der Bundesrat nach dem entscheidenden Volksentscheid von 2025 bekannt. Damit endet ein jahrzehntelanger politischer Kampf um ein weltweit einzigartiges Steuersystem.

Bundesrat setzt Übergangsfrist bis 2029

Der Bundesrat hat auf seiner Sitzung am 1. April 2026 den Starttermin für die Reform der Wohnbesteuerung festgelegt: den 1. Januar 2029. Diese Frist soll den Kantonen genug Zeit geben, ihre Steuergesetze anzupassen. Die Konferenz der kantonalen Finanzdirektoren hatte sogar für einen Start nicht vor 2029 plädiert, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten.

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Die Entscheidung folgt auf den historischen Volksentscheid vom 28. September 2025. Damals stimmten 57,7 Prozent der Wähler für die Abschaffung der Steuer. Das System, das seit 1934 bestand, fand damit sein Ende. Bergkantone, die wegen der vielen Zweitwohnungen mit erheblichen Steuerausfällen rechnen, hatten eine Verschiebung bis 2030 gefordert. Der Bund blieb jedoch bei 2029 als Kompromiss.

Systemwechsel bei Abschreibungen und Anreizen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist mehr als eine Steuersenkung. Es ist ein Systemwechsel hin zu einem konsumorientierten Modell. Die aktuellen Regeln gelten noch bis Ende 2028. Ab 2029 werden die steuerlichen Vorteile für Immobilienbesitzer auf Bundesebene stark beschnitten oder ganz gestrichen.

Laut Analysen der Eidgenössischen Steuerverwaltung ändert sich folgendes:
* Instandhaltungskosten: Abschreibungen für Reparaturen und Unterhalt der eigenen Wohnimmobilie entfallen für Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern.
* Energie und Umwelt: Kosten für energiesparende Sanierungen sind für die direkte Bundessteuer nicht mehr absetzbar. Kantone dürfen diese Anreize aber lokal bis 2050 beibehalten.
* Hypothekarzinsen: Die Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen wird stark eingeschränkt. Künftig sind Zinsen nur noch anteilig absetzbar, und zwar im Verhältnis von renditebringenden Vermögenswerten – wie vermieteten Immobilien – zum Gesamtvermögen.

Für Neubauherren gibt es eine Übergangsregelung: Erstkäufer einer selbstgenutzten Immobilie können zehn Jahre lang einen speziellen Schuldzinsabzug geltend machen. Dieser ist laut Finanzinstituten wie Lombard Odier auf 10.000 Franken für Ehepaare und 5.000 Franken für Einzelpersonen gedeckelt. Der Betrag sinkt über den Zeitraum von zehn Jahren schrittweise.

Kompensation für Tourismus-Kantone

Ein zentraler Bestandteil des politischen Kompromisses ist eine neue Verfassungsbestimmung. Sie erlaubt es Kantonen, eine spezifische Objektsteuer auf Zweitwohnungen zu erheben. Damit sollen alpine und tourismusstarke Regionen ihre Steuerausfälle auffangen können.

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Während der Eigenmietwert auch für Zweitwohnungen entfällt, gibt die neue „Objektsteuer“ Kantonen die Macht, diese Immobilien wertbasiert zu besteuern – unabhängig vom Einkommen des Eigentümers. Experten wie Samuel Meylan von Lombard Odier weisen darauf hin, dass die konkrete Ausgestaltung dieser kantonalen Steuern eine der komplexesten rechtlichen Fragen des Übergangs bleibt. Der Kanton Zürich plant bereits, die aktuellen Grundstückwerte in der Übergangsphase einzufrieren, um steile Steuererhöhungen vor der Systemumstellung 2029 zu vermeiden.

Wirtschaftliche Folgen und Marktkontext

Die fiskalischen Auswirkungen der Reform hängen stark vom Zinsniveau ab. Die Steuerverwaltung schätzte, dass bei einem Hypothekarzins von etwa 1,5 Prozent ein Steuerausfall von rund 1,8 Milliarden Franken für den Staat entstünde. Steigen die Zinsen jedoch deutlich über 3 Prozent, könnte die Reform sogar einen Überschuss bringen. Der Wegfall der Zinsabzüge würde dann die Ersparnis durch die abgeschaffte Eigenmietwertsteuer überwiegen.

Aus gesamtwirtschaftlicher Sicht adressiert die Reform die extrem hohe Schweizer Privatverschuldung. Indem der Steuervorteil für Hypothekarzinsen schwindet, will die Politik Anreize reduzieren, hohe, nicht amortisierte Hypotheken allein aus steuerlichen Gründen zu halten. Marktanalysten gehen davon aus, dass die Reform für bestimmte Wohnimmobilientypen zu einer Wertaufholung von bis zu 13 Prozent führen könnte, da die laufende steuerliche Belastung des Eigentums sinkt.

Ausblick für Eigentümer und Übergangsphase

Steuerberater und Immobilienexperten empfehlen Eigentümern eine strategische Planung. Da Instandhaltungs- und Sanierungskosten ab dem 1. Januar 2029 nicht mehr absetzbar sind, lohnt es sich, geplante Renovierungsprojekte in das Zeitfenster 2026 bis 2028 vorzuziehen.

Die „Übergangsjahre“ werden auch von regionalen Unterschieden geprägt sein. Jeder Kanton muss entscheiden, wie er die neue Zweitwohnungssteuer umsetzt und ob er Energieeffizienz-Abschreibungen weiter fördert. Während das Referendum 2025 das Prinzip des Eigenmietwerts nach einem Jahrhundert beendete, werden die nächsten drei Jahre von den technischen und legislativen Details des neuen Systems in allen 26 Kantonen bestimmt.

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