iShares European Property Yield ETF: 79,3 Mio Euro Abflüsse in einer Woche

Der Markt für börsennotierte europäische Immobilienwerte steht unter verstärktem Anpassungsdruck, da steigende Anleiherenditen und die Erwartung strafferer Geldpolitiken die Bewertungen belasten.

Vor diesem Hintergrund beendete der iShares European Property Yield UCITS ETF den Handel am Freitag bei 26,98 Euro. Damit notiert das Papier nur noch knapp über seinem 52-Wochen-Tief von 25,93 Euro, das am 8. Oktober markiert wurde.

Die aktuelle Schwächephase spiegelt die Sorge der Anleger wider, dass die Phase der Erholung im Immobiliensektor durch erneut steigende Finanzierungskosten ausgebremst werden könnte.

Strategische Herabstufung und steigende Schuldenkosten

Die Stimmung unter professionellen Anlegern hat sich zuletzt spürbar eingetrübt. Aberdeen Investments stufte den Ausblick für den europäischen Immobiliensektor am vergangenen Donnerstag auf „Neutral“ herab. Als Hauptgrund nannten die Experten die gestiegenen Renditen für Staatsanleihen, welche die Bewertungsspielräume für Immobilienunternehmen einengen.

Den Angaben zufolge verringerten sich die Renditeaufschläge (Spreads) europäischer Immobilien gegenüber deutschen Bundesanleihen im dritten Quartal deutlich — von zuvor 220 Basispunkten auf nur noch 160 Basispunkte.

Gleichzeitig belasten die Finanzierungskosten die Bilanzen der im Sektor vertretenen Unternehmen. Laut Aberdeen Investments überstiegen die Kosten für Immobilienkredite in Europa zuletzt die Marke von 5 Prozent.

Da börsennotierte Immobiliengesellschaften stark von günstigen Refinanzierungen abhängig sind, wirken diese hohen Zinsen unmittelbar als Wachstumsbremse. Die Hoffnung auf eine schnelle Entlastung durch die Zentralbanken scheint vorerst verflogen, da Inflationsrisiken weiterhin das Handeln der Währungshüter bestimmen.

Zinserwartungen und Preisrückgänge am Gewerbemarkt

Zusätzliche Verunsicherung löste eine aktuelle Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters aus. Demnach erwarten 64 von 73 befragten Ökonomen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) bereits im Dezember eine weitere Zinserhöhung vornehmen wird.

Ein wesentlicher Treiber für diese Einschätzung ist der jüngste Energiepreisschock, der die Inflationserwartungen erneut angefacht hat. Höhere Leitzinsen schmälern nicht nur die relative Attraktivität von Immobilienerträgen gegenüber festverzinslichen Wertpapieren, sondern erhöhen auch den Druck auf die zugrunde liegenden Verkehrswerte.

Diese Entwicklung schlägt sich bereits in den Marktdaten nieder. Analysen von Green Street zufolge fiel der Preisindex für europäische Gewerbeimmobilien im dritten Quartal um insgesamt 1 Prozent. Dabei zeigten sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten: Während sich Einzelhandelsimmobilien und Hotels vergleichsweise widerstandsfähig präsentierten, verzeichneten Logistikimmobilien mit einem Minus von 2,1 Prozent und Wohnimmobilien mit einem Rückgang von 2,0 Prozent die stärksten Einbußen. Auch Büroimmobilien büßten laut den Daten 1,7 Prozent an Wert ein, da sich ausweitende Renditeforderungen der Käufer die Preise drückten.

Deutliche Kapitalabflüsse aus Branchen-ETFs

Die Skepsis der Marktteilnehmer lässt sich auch an den Kapitalbewegungen ablesen. Medienberichten zufolge verzeichneten europäische Immobilien-ETFs in der Woche vom 12. bis zum 16. Oktober Nettoabflüsse in Höhe von 79,3 Millionen Euro. Dies markierte einen der stärksten wöchentlichen Mittelentzüge innerhalb der verschiedenen Branchensegmente.

Bereits in der vorangegangenen Periode zwischen Ende September und Anfang Oktober hatten Anleger Kapital in Höhe von 61,5 Millionen Euro aus dem Sektor abgezogen.

Diese Abwärtsdynamik hat den Abstand zum 52-Wochen-Hoch von 32,95 Euro, das noch im Februar erreicht worden war, auf rund 18 Prozent vergrößert. Die kurzfristige Stabilisierung wird nun maßgeblich davon abhängen, wie sich die Inflationsdaten und die daraus resultierenden Signale der EZB für das kommende Jahr entwickeln.

Solange die Anleiherenditen auf hohem Niveau verharren, bleibt das Umfeld für börsennotierte Immobilienwerte und deren Renditepotenzial herausfordernd.