Vonovia Aktie: Goldman Sachs sieht 29,50 Euro

Vonovia steht am Montag im Fokus zweier gegensätzlicher Analystenmeinungen. Barclays senkte das Kursziel von 23,00 auf 20,00 Euro und bestätigte das Rating „Underweight". Goldman Sachs reduzierte parallel sein Kursziel von 34,20 auf 29,50 Euro, hielt aber am „Buy"-Rating fest. Die Aktie notiert aktuell bei 19,92 Euro und legt am heutigen Donnerstag um 0,9 Prozent zu.

Die Spanne zwischen den beiden Kurszielen ist beachtlich: Während Barclays kaum noch Aufwärtspotenzial sieht, liegt die Goldman-Marke fast 50 Prozent über dem aktuellen Kurs. Diese Diskrepanz spiegelt eine grundsätzliche Uneinigkeit über die Bewertung deutscher Wohnimmobilienkonzerne wider, die sich seit Wochen durch die Analystenlandschaft zieht.

Cashflow statt Buchwert: Neue Bewertungslogik

Ein Baustein dieser Debatte lieferte Barclays-Analyst Paul May bereits am Sonntag mit einer methodischen Neuausrichtung: Er stellt seinen Bewertungsansatz für die europäische Immobilienbranche künftig auf den freien Cashflow um, statt wie bisher auf die Gesamtrendite (Total Accounting Return) zu blicken.

Anlegern empfiehlt er, sich stärker an kontinuierlichen Einnahmen zu orientieren als an statischen Portfoliobewertungen. Diese Umstellung dürfte erklären, warum Barclays trotz solider operativer Zahlen skeptisch bleibt – der Fokus verschiebt sich von Buchwerten hin zur tatsächlichen Ertragskraft.

Damit rückt eine Frage in den Mittelpunkt, die Vonovia im laufenden Jahr immer wieder begleitet hat: Wie viel ist das Portfolio wirklich wert, wenn Immobilienverkäufe – wie zuletzt in Lüneburg – unter dem ursprünglichen Angebotspreis abgeschlossen werden?

Genau hier setzt Jefferies-Analyst Pierre-Emmanuel Clouard einen anderen Akzent. Er bestätigte am vergangenen Freitag sein „Buy"-Rating mit einem Kursziel von 28,50 Euro und sieht laut eigener Einschätzung einen Wendepunkt bei der Portfoliobewertung erreicht, gestützt auf sich stabilisierende Fair Values.

Solide Zahlen, aber gedämpftes Mietwachstum

Fundamental hatte Vonovia Anfang August mit den Halbjahreszahlen durchaus überzeugt: Das bereinigte EBITDA legte leicht zu und übertraf die Markterwartungen. Der Konzern bestätigte seine Jahresprognose mit einem bereinigten EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro sowie einem Vorsteuergewinn von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro.

Getrübt wurde das Bild allerdings durch eine Korrektur des organischen Mietwachstums um 20 Basispunkte nach unten – ein Detail, das die Skepsis der Barclays-Analysten mit erklären dürfte.

Regulatorisch erhielt Vonovia zudem Rückenwind: CEO Luka Mucic begrüßte ein geplantes Bundesgesetz zur Verhinderung von Enteignungen großer Immobilienkonzerne auf Landesebene als „extrem wichtig" für die Planungssicherheit des Konzerns, der allein mit seiner Tochter Deutsche Wohnen rund 138.000 Wohnungen in Berlin hält.

Charttechnisch angespannt

Die Aktie bewegt sich seit Monaten in einer Abwärtsspirale: Seit Jahresbeginn steht ein Minus von 19 Prozent, auf Zwölfmonatssicht sogar von 30 Prozent. Vom 52-Wochen-Hoch bei 28,88 Euro, erreicht im vergangenen August, trennen das Papier inzwischen 31 Prozent.

Der RSI von 38,3 signalisiert dabei noch keine überverkaufte Lage, deutet aber auf anhaltend schwache Marktstimmung hin. Ob die widersprüchlichen Analystensignale in den kommenden Wochen zu mehr Klarheit führen, dürfte sich an den nächsten Bewertungsrunden der Häuser zeigen.

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