Vonovia Aktie: Merz kündigt Enteignungsverbot an
Veröffentlicht am: 23.09.2026 um 09:34 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Politische Risiken treffen auf ein fragiles Kursniveau
Der Wahlerfolg der Berliner Linken hat die Debatte um die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände schlagartig wiederbelebt. Für Vonovia stellt dieser politische Umschwung eine unmittelbare Belastungsprobe dar: Gemeinsam mit der Tochtergesellschaft Deutsche Wohnen hält das DAX-Unternehmen gut 130.000 Wohnungen in der Bundeshauptstadt.
Die Kursreaktion verdeutlichte die Verunsicherung an den Finanzmärkten. Das Papier schloss gestern bei 17,57 Euro und bewegt sich damit nur knapp über seinem 52-Wochen-Tief von 17,05 Euro. Anleger stehen vor der Frage, ob der Bewertungsabschlag die politischen Unwägbarkeiten bereits angemessen widerspiegelt oder ob eine jahrelange Hängepartie droht.
Gleichzeitig hat Bundeskanzler Friedrich Merz angekündigt, zügig ein Bundesgesetz vorzulegen, das Enteignungen von privatem Eigentum verbietet. Dieser Vorstoß der schwarz-roten Bundeskoalition prallt nun direkt auf die landespolitischen Ambitionen in Berlin.
Die juristische Belastbarkeit des angekündigten Bundesgesetzes
Die richtungsweisende Weichenstellung für Vonovia hängt nun an einem zentralen Faktor: der Durchsetzbarkeit und Rechtskraft des von der Bundesregierung geplanten gesetzlichen Enteignungsverbots.
Bereits Anfang Juli hatte der Koalitionsausschuss aus CDU, CSU und SPD im Bund ein solches Verbot für Mietwohnungsbestände beschlossen, dessen ministerielle Entwürfe derzeit ausgearbeitet werden. Gelingt es dem Bund, diese Regelung zügig und verfassungsfest im Bundesrecht zu verankern, wäre den Berliner Vergesellschaftungsplänen die rechtliche Grundlage entzogen.
Kommt es hingegen zu langwierigen juristischen Auseinandersetzungen zwischen dem Land Berlin und dem Bund, droht ein Zustand anhaltender Rechtsunsicherheit. Eine von SPD und CDU eingesetzte Expertenkommission war 2023 zu dem Schluss gekommen, dass eine Vergesellschaftung grundsätzlich verfassungskonform gestaltet werden könne.
Zugleich verweisen Kritiker auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das den Berliner Mietendeckel einst mit Verweis auf die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes gekippt hatte. Für die Bewertung des Wohnungsriesen ist die juristische Rangordnung zwischen Landesinitiativen und Bundesgesetzgebung die maßgebliche Variable der kommenden Monate.
Planungssicherheit und Sanierungserfolge stützen den Erholungsfall
Im optimistischen Szenario greift der bundespolitische Schutzschirm rechtzeitig und nimmt den Bewertungsabschlag aus der Aktie. Sollte das Bundesgesetz ohne Verzögerungen verabschiedet werden, würde die Drohkulisse einer Vergesellschaftung entfallen. Das operative Geschäft von Vonovia könnte damit wieder in den Vordergrund rücken.
Konzernchef Mucic verwies darauf, dass sich in Berlin 1.000 neue Wohneinheiten im Bau befinden und das Unternehmen seit 2013 dort 6.000 Wohnungen errichtet hat. Bei einer durchschnittlichen Bestandsmiete von 8,26 Euro pro Quadratmeter und 10,80 Euro bei Neuvermietung bietet das Portfolio eine bezahlbare Basis in einem unverändert angespannten Wohnungsmarkt.
Zudem demonstriert der Konzern abseits politischer Brennpunkte operative Fortschritte bei der Bestandsmodernisierung. In Hamburg-Lurup schloss das Unternehmen die serielle Fassadensanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er-Jahren in zwei Wochen pro Baukörper ab.
Die Investitionskosten lagen mit vier Millionen Euro rund 20 Prozent unter früheren Pilotprojekten und verbesserten die Energieeffizienz von Klasse E auf B. Bestätigt sich die Skalierbarkeit solcher Verfahren, gewinnt Vonovia erheblichen Spielraum bei der energetischen Sanierung, während das Kerngeschäft stabile Erträge liefert.
Bewertungsdruck und langwierige Entschädigungsdebatten drohen
Das Risiko für Anleger liegt in einem langwierigen Schwebezustand, der durch das Berliner Wahlergebnis neu angefacht wird. Die Linken-Politikerin Eralp hält an der Vergesellschaftung fest.
Während Ex-Linken-Chef Jan van Aken eine Entschädigung deutlich unter dem Verkehrswert zwischen acht und zwölf Milliarden Euro ansetzt, bezifferte der Berliner Rechnungshof die Kosten auf bis zu 42 Milliarden Euro. Für Vonovia würde ein solches Verfahren nicht nur jahrelange Rechtsstreitigkeiten bedeuten, sondern auch die Gefahr einer finanziellen Unterkompensation bergen.
Verschärft wird diese Gemengelage durch das veränderte Zinsumfeld. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren bei 3,47 Prozent, was die Refinanzierung von Wohnimmobilienkonzernen strukturell verteuert. Die Analysten von Goldman Sachs hatten ihre Kaufempfehlung für die Aktie bereits gestrichen.
Scheitern kommunale Neubauvorhaben vermehrt am lokalen Widerstand, bremst dies das organische Wachstum zusätzlich aus.
Der Zeitplan des Bundeskabinetts markiert die Entscheidungslinie
Für die weitere Entwicklung des Titels ist die Verteidigung der jüngsten Tiefststände elementar. Solange die Aktie über der Marke von 17,05 Euro notiert, bleibt die Chance auf eine Stabilisierung im Markt intakt. Kippt dieser Halt jedoch unter neuem politischen Druck weg, droht eine Ausweitung der bisherigen Jahresverluste von 28 Prozent.
Der nächste entscheidende Katalysator ist die Vorlage des konkreten Gesetzentwurfs gegen Wohnungsenteignungen durch die Bundesregierung. Sobald die Ministerien den Entwurf präsentieren und das Bundeskabinett den Beschluss fasst, erhalten Investoren Klarheit darüber, wie effektiv der Bund den Berliner Vergesellschaftungsplänen entgegentritt. Bis zu diesem Signal bleibt die Vonovia-Aktie maßgeblich an den politischen Takt in Berlin und Berlin-Mitte gekoppelt.
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