Immobilienmarkt 2026: Preise steigen, Neubau kriselt

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich gespalten: Bestandspreise ziehen leicht an, während der Neubau in der Krise steckt. Besonders in Ballungsräumen verschärft sich die Wohnungsnot dramatisch. Gleichzeitig erwacht der Investmentmarkt für Wohnimmobilien wieder zum Leben.

Preise steigen, aber es wird kaum noch gebaut

Aktuelle Daten für März 2026 belegen einen leichten Aufwärtstrend. Der Europace Hauspreisindex stieg um 0,28 Prozent. Eigentumswohnungen legten sogar um 0,61 Prozent zu. Im Vorjahresvergleich liegt das Preisniveau insgesamt etwa 1,5 Prozent höher. Parallel kletterten die Mieten im März um über 0,7 Prozent – ein Jahresplus von fast 5 Prozent.

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Doch der Schein trügt. Während die Preise steigen, bricht der Neubau ein. In München fiel die Zahl fertiggestellter Wohnungen 2025 auf rund 4.350. Das ist der niedrigste Wert seit 15 Jahren und nur die Hälfte des städtischen Ziels. In Sachsen-Anhalt sanken die Baugenehmigungen für Wohnungen 2025 um knapp 15 Prozent.

Ein Hauptgrund sind explodierende Bodenpreise. Seit 2015 haben sich Grundstücke für Mehrfamilienhäuser in Städten wie Rostock fast verzehnfacht. In Darmstadt, Hamm oder Fürth gab es dreistellige Zuwachsraten. Für viele Projektentwickler rechnen sich Neubauvorhaben schlicht nicht mehr.

Investoren setzen wieder auf Wohnimmobilien

Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen erwacht der Investmentmarkt. Im ersten Quartal 2026 erreichte das Transaktionsvolumen in Deutschland rund 8,9 Milliarden Euro. Das ist un Plus von 12 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Einzeltransaktionen legten sogar um 24 Prozent auf 6,7 Milliarden Euro zu.

Das stärkste Segment ist klar definiert: Wohnimmobilien. Sie machten 28 Prozent des Gesamtvolumens aus. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser wurden 2025 etwa 8,4 Milliarden Euro umgesetzt. Für das Gesamtjahr 2026 erwarten Analysten ein Volumen von bis zu 10 Milliarden Euro – getrieben vom anhaltenden Mietwachstum.

Andere Segmente starteten verhaltener. Der Markt für Logistikimmobilien verzeichnete im ersten Quartal einen Rückgang des Investitionsvolumens um 11 Prozent.

Politik plant Reformen – und erntet Kritik

Die Bundesregierung versucht mit Reformen gegenzusteuern, stößt aber auf Widerstand. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig plant eine schärfere Regulierung für möbliertes Wohnen auf Zeit. Geplant sind eine Höchstdauer von sechs Monaten und eine Deckelung des Möblierungszuschlags.

Branchenverbände laufen Sturm. Sie kritisieren die Pläne als Misstrauensvotum und warnen vor einer weiteren Verknappung des Angebots.

Gleichzeitig arbeitet Bundesbauministerin Verena Hubertz an einer Novelle des Baugesetzbuches. Sie soll dem Wohnungsbau Vorrang einräumen – allerdings ohne Umwelt- und Klimaschutzbelange zu vernachlässigen. Experten fordern stattdessen eine radikale Entbürokratisierung und feste Fristen für Genehmigungen.

Förderung wird attraktiver, aber reicht das?

Auf der Förderseite gibt es Bewegung. Die KfW hat ihre Zinsen seit Februar 2026 mehrfach gesenkt. Für das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (Effizienzhaus 40) liegen die Signalzinsen bei etwa 0,6 Prozent effektiv pro Jahr.

Ab Mitte Dezember 2026 plant die KfW zudem die Wiedereinführung der Förderung für den Standard Effizienzhaus 55. Dafür sind 800 Millionen Euro budgetiert. Seit Anfang April ist außerdem die Zuschussförderung für Barrierereduzierung bei Sanierungen wieder beantragbar.

Doch die grundlegende Problematik bleibt: Der Bedarf übersteigt das Angebot bei weitem. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) beziffert den jährlichen Bedarf auf rund 320.000 neue Wohnungen. Für 2026 werden jedoch nur etwa 215.000 Fertigstellungen prognostiziert – ein Rückgang zum Vorjahr.

Windräder und WG-Zimmer: Die versteckten Preistreiber

Ein oft unterschätzter Faktor ist die Infrastruktur. Studien des RWI zeigen: Der Hauswert in direkter Nähe zu neuen Windkraftanlagen kann im Schnitt um etwa 7 Prozent sinken. Klimapolitik und Immobilienwerte geraten so regional in Konflikt.

Für viele junge Menschen ist die Situation bereits jetzt dramatisch. In München kosten WG-Zimmer im Schnitt 800 Euro monatlich. Jugendorganisationen fordern staatliche Wohnheim-Garantien und Millionenzuschüsse, um die Belastung für Auszubildende und Studierende zu senken.

Kann die Kreislaufwirtschaft im Baugewerbe eine Lösung sein? Sachverständigenräte empfehlen, die Wiederverwendung von Baustoffen stärker zu fördern. Der Hoch- und Tiefbau verursacht über die Hälfte des deutschen Abfallaufkommens. Bundesumweltminister Carsten Schneider befürwortet den Vorrang für recycelte Baustoffe bei Bundesbauten. Neue Steuern auf Primärbaustoffe lehnt er jedoch ab, um die Baukosten nicht weiter zu erhöhen.

Wohin steuert der Markt?

Die kommenden Monate versprechen weiterhin volatile Zeiten. Bestandsimmobilien bleiben für Investoren attraktiv, nicht zuletzt wegen des hohen Mietwachstums. Ein Risiko bleibt jedoch ein möglicher Zinsanstieg, etwa durch geopolitischen Spannungen, der die Refinanzierungskosten in die Höhe treiben könnte.

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Entscheidende Weichen werden Ende des Jahres gestellt: Die geplante Mietrechtsreform und die Wiedereinführung der EH55-Förderung werden die Rahmenbedingungen für 2027 prägen. Solange die Lücke zwischen Bedarf und Neubau nicht geschlossen wird, bleibt der Preisdruck in den Ballungsräumen hoch. Die Suche nach Rendite und bezahlbarem Wohnraum verlagert sich zunehmend in regionale Nischen und spezialisierte Segmente.

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