Immobilienmarkt 2026: Preise ziehen an, politischer Druck wächst

Während die Preise für Wohnungen nach einer Stagnationsphase wieder steigen, wächst der politische Druck zur Regulierung. Neue Daten belegen: Die Talsohle scheint durchschritten. Gleichzeitig erreichen kommunale Wohnprojekte ihre Ziele und neue Gesetzesentwürfe sorgen für Diskussionen.

Berlin erreicht 400.000-Wohnungen-Marke

Die Bundeshauptstadt setzt ein deutliches Zeichen. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verfügen nun über mehr als 400.000 Wohnungen. Damit ist etwa jede vierte Berliner Mietwohnung in öffentlicher Hand. Seit 2016 investierte das Land rund 15,3 Milliarden Euro – 8,3 Milliarden davon flossen in Ankäufe, der Rest in Neubauten.

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Doch die Lage bleibt angespannt. Der Berliner Mieterverein kritisiert, dass von den neu gebauten Wohnungen nur 16.500 als Sozialwohnungen gelten. Gleichzeitig fielen mehr Einheiten aus der Sozialbindung. Die Preisschere klafft weit: Bei landeseigenen Unternehmen lag die Durchschnittsmiete 2025 bei 7,09 Euro pro Quadratmeter. Auf privaten Portalen waren es im Schnitt 17,76 Euro. Die Folge: Mieter bleiben länger. Die durchschnittliche Verweildauer stieg von 18 auf 25 Jahre. Der Regierende Bürgermeister will den Bestand bis 2035 auf 500.000 Wohnungen ausbauen.

Neubau und Premiumlagen treiben Preise

Die Preise für Neubauwohnungen legten im ersten Quartal 2026 leicht zu. Der Immobilienpreisindex von Empirica Regio verzeichnet ein Plus von 0,2 Prozent zum Vorquartal. Im Jahresvergleich stiegen die Preise um 1,6 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Deutschland liegt aktuell bei 5.175 Euro. Experten des IfW Kiel rechnen damit, dass die Preise binnen zwei Jahren neue Höchststände erreichen könnten.

Besonders dynamisch entwickelt sich das Segment der Ferienimmobilien. In den Bayerischen Alpen stiegen die Preise im vergangenen Jahr um rund 10 Prozent. Am Starnberger See wurden für exklusive Häuser bis zu 35 Millionen Euro aufgerufen, auf Sylt bis zu 29 Millionen. Auch Eigentumswohnungen an der Küste erzielen Spitzenpreise: Auf Norderney liegen sie bei 25.000 Euro pro Quadratmeter. Experten führen dies auf den Trend zur "Coolcation" zurück – der Suche nach gemäßigten Klimaregionen.

Doch regional gibt es große Unterschiede. Während in München die Durchschnittsmiete auf über 25 Euro kletterte, verzeichnen ländliche Regionen wie Friesland moderate Zuwächse. Auf Wangerooge gaben die Preise sogar leicht nach.

Neue Gesetze sorgen für Unruhe

Die Politik reagiert auf die Wohnungsnot mit schärferen Regeln. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig legte im Februar einen Entwurf zur Mietrechtsreform vor. Er sieht verschärfte Regeln zum Mieterschutz und neue Fristen vor. Der Verband Haus & Grund kritisiert dies als Angriff auf den Markt. Betroffen wären schätzungsweise 5,5 Millionen private Vermieter.

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Auch die Schweiz zieht die Zügel an. Der Bundesrat hat Mitte April eine Verschärfung der sogenannten Lex Koller eingeleitet. Künftig sollen Drittstaatenangehörige für jeden Wohnungskauf eine Bewilligung benötigen. Bei einem Wegzug müssten sie die Immobilie innerhalb von zwei Jahren verkaufen. Reine Kapitalanlagen in vermietete Geschäftsimmobilien wären für Ausländer tabu. Befürworter erhoffen sich eine Stabilisierung des Marktes, Kritiker wie die UBS warnen vor Nachteilen für den Standort.

Genossenschaften gewinnen an Bedeutung

Steigende Kosten belasten einkommensschwache Haushalte. Die durchschnittliche Miete pro Bürgergeld-Haushalt stieg bis Ende 2025 auf 468,25 Euro. Das ist ein Plus von über 19 Prozent seit 2020. Die staatlichen Mietzuschüsse summieren sich auf rund 13 Milliarden Euro monatlich.

Als Antwort gewinnen gemeinschaftliche Wohnformen an Boden. In München gab der Stadtrat Mitte April grünes Licht für das größte genossenschaftliche Bauprojekt seit 1945. Im Quartier Eggarten sollen 1.900 neue Wohnungen entstehen, 900 davon dauerhaft bezahlbar. In Düsseldorf-Wersten plant eine Genossenschaft über 100 Wohnungen mit einer Mietpreisobergrenze von 12 Euro pro Quadratmeter. Selbst in Österreich werden mit "Reconstruction"-Verfahren Wohnungen für monatlich 350 Euro inklusive Betriebskosten realisiert.

Markt tritt in neue Phase ein

Die Analyse zeigt: Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel. Während die Stimmung bei gewerblichen Finanzierern gedämpft bleibt, zieht die private Nachfrage in Top-Lagen an. In Metropolen wie München klafft die Schere auseinander: Top-Bürolagen erzielen Rekordmieten, Einzelhandelsflächen geraten unter Druck.

Gleichzeitig rückt die effiziente Nutzung bestehenden Wohnraums in den Fokus. In der Schweiz wird über das Potenzial von rund 300.000 oft unterbelegten Einfamilienhäusern debattiert. Eine nationale Studie soll bis Ende 2026 klären, wie durch Nachverdichtung zusätzlicher Wohnraum entstehen kann.

Experten erwarten für 2026 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Das Angebot bleibt knapp, auch weil die Baukosten im Vergleich zu vor zehn Jahren um 80 Prozent gestiegen sind. Eine Entlastung durch staatliche Leistungen ist kurzfristig nicht in Sicht: Das Bundesbauministerium plant erst 2027 eine nächste Anpassung der Wohngeldsätze. Der Druck auf Mieter und den Markt bleibt hoch.

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