Spirit Realty Capital: Nach der Übernahme durch Realty Income – was bleibt für Anleger?

Die Aktie von Spirit Realty Capital ist seit dem Vollzug der Übernahme durch Realty Income nicht mehr eigenständig an der New York Stock Exchange gelistet, nachdem der Zusammenschluss im Januar 2024 finalisiert und die bisherige Notierung beendet wurde – der letzte eigenständige Handelstag der SRC-Aktie an der NYSE lag bei knapp 42 US?Dollar je Anteilsschein laut Kursdaten gängiger US?Börsenportale wie etwa MarketWatch.

Quartalszahlen von Spirit Realty Capital vor der Übernahme im Fokus

Für die Einordnung der Rolle von Spirit Realty Capital im fusionierten Konzern ist ein Blick auf die letzten eigenständig veröffentlichten Geschäftszahlen vor dem Merger entscheidend. In den Ergebnissen für das dritte Quartal 2023 meldete Spirit Realty Capital laut Unternehmensangaben Erträge aus Vermietung und sonstigen Einnahmen von rund 192 Mio. US?Dollar, was einem leichten Zuwachs im niedrigen einstelligen Prozentbereich gegenüber dem Vorjahresquartal entsprach; gleichzeitig ging das nach US?GAAP ausgewiesene Nettoergebnis je Aktie unter anderem durch Bewertungseffekte nur moderat voran, während die für Immobilien?REITs maßgeblichen Funds From Operations (FFO) je Aktie stabil bis leicht positiv tendierten, wie aus den archivierten Präsentationen und Earnings?Releases auf der Investor?Relations?Seite des Unternehmens hervorgeht, die weiterhin über den Bereich Investor Relations von Spirit Realty Capital abrufbar sind.

In den unmittelbar vor der Übernahme veröffentlichten Quartalsunterlagen wies Spirit Realty Capital zudem eine hohe Auslastungsquote seines Immobilienportfolios aus, die sich im Bereich von annähernd 99 % bewegte und damit – ähnlich wie bei großen Net?Lease?REITs üblich – für eine vergleichsweise stabile Cashflow?Basis sorgte, die den Kern der Investmentthese bildete. Das Management betonte im Rahmen der Earnings?Calls, dass der Großteil der Mietverträge langfristig zu vertraglich festgelegten Mieten mit eingebauten Steigerungsklauseln abgeschlossen sei, sodass die wiederkehrenden Mieterträge einen verlässlichen Beitrag zu Umsatz und FFO leisten konnten, selbst in einem Umfeld steigender Zinsen und größerer Unsicherheit am US?Immobilienmarkt.

Der Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal zeigte dabei, dass Spirit Realty Capital sein Portfolio selektiv bereinigt und gleichzeitig durch Akquisitionen mit attraktiven Renditen erweitert hatte, um die durchschnittliche Vertragslaufzeit sowie die Bonität der Mieter zu verbessern. In der Folge konnten sowohl die gesamten Mieteinnahmen als auch die bereinigten operativen Kennzahlen im Jahresvergleich zulegen, während verkaufte Objekte und einmalige Effekte den ausgewiesenen GAAP?Gewinn teilweise belasteten. Für Investoren war daher vor allem das bereinigte EPS beziehungsweise die bereinigten FFO je Aktie entscheidend, die ein deutlich robusteres Bild zeichneten als die reine Gewinnzeile in der GuV.

Diese strukturelle Stärke des operativen Geschäfts – ein weitgehend voll vermietetes Portfolio, lange Laufzeiten der Mietverträge und ein breites Spektrum an bonitätsstarken Mietern – war ein wesentlicher Grund dafür, dass Realty Income die Übernahme von Spirit Realty Capital überhaupt anging. Der Zukauf sollte nicht nur Größe und Diversifikation im Net?Lease?Segment erhöhen, sondern auch Synergieeffekte bei Finanzierungskosten, Portfoliomanagement und Akquisitionsprozessen heben, was in der Summe die künftigen Umsatz- und FFO?Profile des fusionierten Konzerns verbessern dürfte. Aus Sicht früherer Spirit?Investoren wandern die früher eigenständig ausgewiesenen Umsätze und Erträge damit in den Konzernabschluss von Realty Income und werden in dessen künftigen Earnings?Reports in aggregierter Form sichtbar.

Wichtig ist zudem, dass Spirit Realty Capital vor der Transaktion als Dividendenwert mit regelmäßigen Ausschüttungen auf Basis der stabilen FFO-Ströme galt. Die letzten eigenständigen Dividendenentscheidungen knüpften an eine Historie quartalsweiser Ausschüttungen an, die das Unternehmen im Rahmen seiner REIT?Struktur an die Aktionäre auskehrte. Durch die Integration in Realty Income, einen der bekanntesten Dividendengaranten im US?REIT?Universum, setzt sich dieses Profil in veränderter Form fort: Ehemalige SRC?Aktionäre, die ihre Anteile in Aktien von Realty Income getauscht haben, partizipieren nun an dessen Dividendenpolitik und an den durch den Merger erweiterten Cashflows, statt an der früher separat ausgewiesenen Dividendenhistorie von Spirit Realty Capital.

Für Anleger, die die Entwicklung ihrer früheren SRC?Position nachverfolgen möchten, ergeben sich damit zwei zentrale Ankerpunkte: zum einen die letzten eigenständigen Earnings und FFO?Kennzahlen von Spirit Realty Capital, die als Referenzpunkt für die Ertragskraft des übernommenen Portfolios dienen, und zum anderen die künftigen Quartalszahlen von Realty Income, in denen das ehemalige SRC?Geschäft als Teil eines deutlich größeren Immobilienkonzerns aufgehen wird. Die frühere Entwicklung von Umsatz und EPS/FFO bei Spirit Realty Capital liefert damit einen gewissen Maßstab, um die Fortschritte bei Integration, Synergien und Cashflow?Steigerungen im fusionierten Unternehmen zu beurteilen – auch wenn eine direkte Eins?zu?Eins?Abgrenzung im neuen Konzernabschluss nicht mehr möglich ist.

Operativ bleibt festzuhalten, dass Spirit Realty Capital im letzten eigenständigen Quartal trotz Gegenwinds durch Zinsanstieg und selektive Verkäufe stabil gewachsene Mieteinnahmen und robuste, bereinigte Ergebniskennzahlen vorweisen konnte. Diese Ausgangslage bildet das Fundament, auf dem Realty Income nun weiter aufbaut: Der Merger vereint zwei große Net?Lease?Plattformen mit langfristigen Mietverträgen, hoher Auslastung und breiter Mieterbasis, wodurch die früheren Earnings von Spirit Realty Capital nun als integraler Bestandteil einer erweiterten Ertrags- und Dividendenstory im Realty?Income?Konzern fortgeschrieben werden.

Spirit Realty Capital war als US?REIT im Bereich Net?Lease?Immobilien tätig und erwirtschaftete seine Umsätze überwiegend aus langfristig fixierten Mieteinnahmen eines breit diversifizierten Portfolios von Einzelhandels-, Industrie- und Dienstleistungsobjekten. Wachstumstreiber waren der kontinuierliche Ausbau des Portfolios durch Akquisitionen mit attraktiven Anfangsrenditen, eingebettete Mietsteigerungsklauseln in bestehenden Verträgen sowie ein aktives Asset?Management mit selektiven Verkäufen und Reinvestitionen in profitablere Objekte.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung dar. Der umfassende Inhalt dieses informativen Artikels wurde unter Einsatz von a.i. erstellt. Aktien sind volatile Finanzinstrumente.