Gebäudetyp E: Hubig plant Kabinettsbeschluss im Dezember

Hubig will Gebäudetyp E im Dezember ins Kabinett bringen

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) strebt einen Kabinettsbeschluss über das Gesetz zum einfacheren und günstigeren Bauen möglichst noch im Dezember an. Der sogenannte Gebäudetyp E soll ermöglichen, bei Bauvorhaben rechtssicher auf aufwendige Standards zu verzichten und dadurch neue Wohnungen günstiger zu machen.

Opt-in stößt bei Ländern auf Zustimmung

Bei der Anhörung zum Gesetzentwurf sprachen sich Länder und Verbände mehrheitlich für die Opt-in-Variante aus. Danach würde der Gebäudetyp E nur gelten, wenn die Parteien eines Projekts dies vorher vereinbaren; ohne eine solche Vereinbarung blieben die bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts bestehen.

Baubranche fordert anderen Ansatz

Die Baubranche befürwortet dagegen eine Opt-out-Lösung. Dabei wäre der Gebäudetyp E der neue Standard, von dem die Vertragspartner ausdrücklich abweichen müssten. Nach Angaben des Bundesjustizministeriums unterstützen neun Länder Opt-in und fünf Opt-out; Nordrhein-Westfalen ist gespalten, Niedersachsen hat sich nicht festgelegt.

BGH warnt vor Eingriff in Vertragsfreiheit

Der Bundesgerichtshof kritisiert den Opt-out-Ansatz als „gravierenden“ Eingriff in die Vertragsfreiheit. Er stehe nach der Stellungnahme des Gerichts „im klaren Widerspruch“ zum Verbraucherschutz und sei „strikt abzulehnen“.

Ringen um Reform dauert seit Jahren

Über den Gebäudetyp E wird seit mehr als drei Jahren beraten; bereits die Vorgängerregierung arbeitete an dem Vorhaben. Hubig erklärte, es gehe sowohl um erhebliche Kosten in der Baubranche als auch um Verbraucherrechte. Von möglichen Einsparungen sollten nach ihrem Willen Bauunternehmen, Bauherren und Mieter profitieren.

Der Gebäudetyp E soll Bauherren und Unternehmen ermöglichen, bei bestimmten Vorhaben auf kostenintensive Standards zu verzichten, sofern dies rechtssicher vereinbart werden kann. Der Ansatz zielt damit auf einen zentralen Kostentreiber im Wohnungsbau: Nicht nur Material- und Finanzierungskosten, sondern auch technische Anforderungen und ihre rechtliche Absicherung beeinflussen den Endpreis einer Wohnung.

Der Streit über Opt-in und Opt-out betrifft den Schutzmechanismus des Modells. Bei Opt-in müssen die Beteiligten ausdrücklich vereinbaren, dass der vereinfachte Standard gilt. Das schafft zusätzliche Rechtssicherheit für Verbraucher und andere Vertragspartner, dürfte die Anwendung aber begrenzen. Bei Opt-out würde der Gebäudetyp E zum Regelfall; Abweichungen müssten dann gesondert festgelegt werden. Für die Bauwirtschaft wäre das leichter handhabbar, zugleich entstünde ein größerer Anpassungsbedarf im Bauvertragsrecht.

Rechtssicherheit entscheidet über Wirkung

Die Stellungnahme des Bundesgerichtshofs macht deutlich, dass die Ausgestaltung nicht allein eine technische oder politische Frage ist. Sie berührt die Vertragsfreiheit, Haftungsrisiken und die Frage, welche Qualität Erwerber und Mieter erwarten dürfen. Der vom Justizministerium genannte Länderstand zeigt zudem, dass eine Mehrheit der Länder den vorsichtigeren Opt-in-Weg bevorzugt.

Für den Wohnungsmarkt hängt die praktische Bedeutung deshalb vom endgültigen Gesetzestext und seiner Umsetzung ab. Ein Kabinettsbeschluss im Dezember wäre zunächst ein politischer Zwischenschritt; anschließend müssten Bundestag und Bundesrat beraten. Einsparungen könnten nur dann bei Bauherren und Mietern ankommen, wenn sie nicht durch zusätzliche Haftungs-, Beratungs- oder Vertragskosten aufgezehrt werden.