BFH-Urteil Dezember 2024: Immobilienkäufer haften nicht für alte Steuerfehler

Der Bundesfinanzhof hat eine langjährige Streitfrage geklärt: Immobilienkäufer haften nicht automatisch für falsche Umsatzsteuerangaben in übernommenen Mietverträgen. Das Urteil vom Dezember 2024 sorgt für Aufatmen in der Branche – doch die Entwarnung ist nicht vollständig.

Das Problem: Wenn der Käufer in alte Fehler schlüpft

Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, tritt nach § 566 BGB automatisch in die bestehenden Mietverträge ein. Was zivilrechtlich simpel klingt, entpuppte sich steuerrechtlich als Minenfeld. Enthält der Mietvertrag nämlich einen falschen Umsatzsteuerausweis – etwa 19 Prozent, obwohl der Vermieter gar nicht zur Option berechtigt war – drohte dem neuen Eigentümer bislang die Haftung nach § 14c UStG.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) stellte mit seinem Urteil vom 5. Dezember 2024 (Az. V R 16/22) nun klar: Der bloße Eintritt in den Mietvertrag macht den Käufer noch nicht zum „Aussteller" der Rechnung. Eine Haftung setzt voraus, dass der neue Eigentümer aktiv an der Rechnungsstellung mitwirkt oder die Ausstellung ihm anderweitig zuzurechnen ist.

Der Fall: Zwangsversteigerung mit Steuerrisiko

Im konkreten Fall erwarb ein Käufer ein Bürogebäude in der Zwangsversteigerung. Die vom Voreigentümer abgeschlossenen Mietverträge wiesen explizit 19 Prozent Umsatzsteuer aus – obwohl die Mieter (eine Arztpraxis und ein Physiotherapiezentrum) umsatzsteuerbefreite Leistungen erbrachten. Die Voraussetzungen für eine Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG waren damit nicht erfüllt.

Das Finanzamt argumentierte, der Käufer sei durch den Vertragseintritt zum Rechnungsaussteller geworden und schulde die zu Unrecht ausgewiesene Steuer. Der BFH widersprach: Die zivilrechtliche Rechtsnachfolge allein begründe keine steuerliche Zurechnung. Entscheidend sei, wer die Rechnung tatsächlich „ausgestellt" habe – und das sei der Voreigentümer gewesen.

Die entscheidende Frage: Wann wird der Käufer zum Rechnungsaussteller?

Ein Mietvertrag kann in der deutschen Steuerpraxis als Dauerrechnung gelten, wenn er alle Pflichtangaben nach § 14 UStG enthält. Weist ein solches Dokument die Umsatzsteuer falsch aus, schuldet der Aussteller diesen Betrag grundsätzlich dem Fiskus.

Der BFH stellte klar: Für eine Haftung des Käufers muss dieser aktiv am Rechnungsprozess beteiligt sein. Der bloße Zahlungseingang auf dem Konto oder die Benennung als neuer Zahlungsempfänger reichen nicht aus. Auch Bankauszüge oder vom Mieter erstellte Zahlungsbelege gelten nicht automatisch als „Gutschriften" des Vermieters.

Die Schutzregel gilt jedoch nicht grenzenlos. Nutzt der Käufer den fehlerhaften Vertrag weiter als Grundlage für die eigene Abrechnung, ohne Korrekturen vorzunehmen, oder stellt er neue Dokumente mit demselben Fehler aus, wird er für die Folgeperioden haftbar.

Gefährdung des Steueraufkommens: Das neue BMF-Schreiben

Parallel zur BFH-Rechtsprechung hat sich die Verwaltungspraxis gewandelt. Ein BMF-Schreiben vom 27. Februar 2024 nähert sich der europäischen Rechtsprechung an: Eine Steuerschuld nach § 14c UStG entfällt, wenn keine Gefährdung des Steueraufkommens droht.

Das ist regelmäßig der Fall, wenn der Rechnungsempfänger ein Endverbraucher ist – also eine Person oder Einrichtung ohne Vorsteuerabzugsberechtigung. Im Immobilienbereich betrifft das vor allem Mieter aus dem medizinischen, sozialen oder Wohnbereich. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Mieter keinen Vorsteuerabzug geltend gemacht hat und auch nicht konnte, verzichten die Finanzämter auf die Forderung – selbst ohne formelle Rechnungskorrektur.

Was Käufer jetzt beachten müssen

Trotz der positiven Rechtsprechung bleibt Vorsicht geboten. Der BFH ließ ausdrücklich offen, ob eine Haftung nach § 75 AO (Betriebsübernahmehaftung) möglich bleibt. Steuerberater empfehlen daher folgende Maßnahmen:

• Vertragsprüfung vor dem Kauf: Käufer sollten prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich zur Option berechtigt war. Entscheidend ist die Prüfung der „vorsteuerschädlichen" Umsätze des Mieters.
• Freistellungsklauseln im Kaufvertrag: Vertragliche Regelungen schützen den Käufer vor Steuerforderungen aus der Zeit des Verkäufers.
• Aktive Korrektur nach dem Kauf: Werden Fehler entdeckt, sollte der neue Eigentümer dem Mieter eine formelle Korrektur der Dauerrechnung ausstellen.

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Viele Investoren setzen inzwischen auf neutrale Mietverträge, die nur Nettobeträge ausweisen und auf eine separate „Umsatzsteuer-Spezifikation" verweisen. Dieses Dokument lässt sich leichter aktualisieren als der Mietvertrag selbst.

Ausblick: Was kommt auf die Branche zu?

Die Klarstellungen von BFH und BMF haben die versteckten Steuerrisiken für Immobilienkäufer deutlich reduziert. Der Abschied von der automatischen Haftung durch zivilrechtliche Rechtsnachfolge schafft mehr Rechtssicherheit.

Doch Steuerexperten erwarten, dass sich der Fokus künftiger Betriebsprüfungen auf den Nachweis des Endverbraucherstatus der Mieter verlagern wird. Die Anforderungen an die Dokumentation steigen. Zudem wird die verpflichtende E-Rechnung für inländische B2B-Umsätze die Verwaltung von Dauerrechnungen grundlegend verändern. Für den Moment aber gilt: Das „Ausstellerprinzip" schützt Käufer vor den Altfehlern ihrer Vorgänger.

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