Deutsche Immobilienpreise steigen – Wohnungsnot verschärft sich

Besonders in den Metropolen wächst der Druck: Hamburg verzeichnet plus 4,9 Prozent, Düsseldorf plus 4,1 Prozent, Frankfurt und Köln jeweils plus 4,0 Prozent. Das belegen aktuelle Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Doch die Kehrseite der Entwicklung zeigt sich in den Wohnungen selbst. Immer mehr Menschen leben auf zu engem Raum.

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Überbelegung erreicht neuen Höchststand

Das Statistische Bundesamt meldete am 12. Mai alarmierende Zahlen: 11,7 Prozent der Bevölkerung lebten 2025 in zu kleinen Wohnungen. 2020 waren es noch 10,2 Prozent. Besonders hart trifft es Alleinerziehende – fast 30 Prozent von ihnen wohnen überbelegt. Bei Familien mit drei oder mehr Kindern sind es sogar 32,1 Prozent. Und jeder vierte armutsgefährdete Mensch lebt auf zu engem Raum.

Der Sachverständigenrat für Integration und Migration (SVR) legte am selben Tag nach. Sein Jahresgutachten zeigt: Zugewanderte haben im Schnitt 14 Quadratmeter weniger Wohnfläche pro Person als Menschen ohne Migrationshintergrund. Das Risiko der Überbelegung ist bei Ausländern mit 30,8 Prozent fast fünfmal so hoch wie bei Deutschen (6,7 Prozent).

Die Folgen sind weitreichend. Beengte Wohnverhältnisse erschweren den Zugang zu Kitas und damit den sozialen Aufstieg, so der SVR. Der Rat empfiehlt unter anderem anonymisierte Bewerbungsphasen, um Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt zu bekämpfen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar untermauert die Forderung: Einem Wohnungssuchenden mit pakistanischem Namen wurden 3.000 Euro Entschädigung wegen Diskriminierung zugesprochen.

Regierung plant Mietpreisdeckel – Eigentümer laufen Sturm

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig legte im Februar einen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform vor. Das Kabinett brachte ihn Ende April auf den Weg. Die Pläne: Ein Preisdeckel für möblierte Wohnungen – der Möblierungszuschlag darf maximal 5 Prozent der Nettokaltmiete betragen. Indexmieten in angespannten Märkten sollen auf 3,5 Prozent jährliche Steigerung begrenzt werden. Kurzzeitverträge wären künftig nur noch bis sechs Monate von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Der Eigentümerverband Haus & Grund lehnt den Entwurf ab. Parallel warnt die Bundesarchitektenkammer vor dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz. Kritikpunkt: die vorgesehene Wahlfreiheit bei Heizsystemen. Ab 2029 sollen auch Gas- oder Ölheizungen mit klimafreundlichen Brennstoffen erlaubt sein. Die Kammer befürchtet eine Kostenfalle wegen unklarer Verfügbarkeiten und fordert klare Nachweisregeln.

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Bafin warnt vor riskanten Immobilienkrediten

Bafin-Präsident Mark Branson schlug am 12. Mai Alarm. Im vierten Quartal 2025 überstieg bei jedem siebten Neukredit das Darlehen den Wert der Immobilie. Das sei ein europäischer Spitzenwert und berge erhebliche Risiken bei Einkommensausfällen durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit. Zudem warnte Branson vor KI-gestützten Cyberangriffen auf Finanzsysteme.

Kommunen investieren Milliarden in Infrastruktur

Trotz der Hürden stemmen Städte und Gemeinden Großprojekte. In Rostock feierte man am 12. Mai das Deckenfest für eine neue Feuerwache – 125 Millionen Euro Investition, Fertigstellung 2028. Wolfsburg plant die Sanierung des Bildungszentrums Westhagen für 235 Millionen Euro, finanziert über eine Öffentlich-Private Partnerschaft. Hanau startete im Mai den Spatenstich für eine Schul-Erweiterung für 31,5 Millionen Euro. Ahrensburg setzt beim Bau eines neuen Schulcampus für 1.500 Schüler auf Erdwärme und Photovoltaik.

Auch der Wohnungsbau kommt voran: In Düsseldorf-Lierenfeld feierte man Richtfest für 154 bezahlbare Wohnungen, 118 davon öffentlich gefördert. Braunschweig beschloss einen Bebauungsplan für ein 18 Hektar großes Bahnhofquartier mit 600 Wohneinheiten – 30 Prozent sozialer Wohnungsbau. Baubeginn: Anfang 2030.

Nordsee-Inseln verlieren an Wert – Festland zieht an

Der Immobilienmarkt zeigt krasse regionale Unterschiede. Während der vdp-Index bundesweit steigt, geben die Preise auf den Nordsee-Inseln nach. Auf Sylt sanken die Quadratmeterpreise um 1,5 Prozent auf durchschnittlich 12.557 Euro. Die Inseln bleiben mit 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter aber die teuersten Pflaster der Region. Das Festland, besonders der Landkreis Friesland, verzeichnet dagegen einen Anstieg um 5,7 Prozent.

In Hannover bleibt die Nachfrage trotz hoher Finanzierungskosten stabil. Käufer fokussieren sich auf energieeffiziente Objekte. Im begehrten Stadtteil List werden rund 6.200 Euro pro Quadratmeter fällig, in Misburg oder Linden zwischen 4.700 und 5.000 Euro.

Ausblick: Die Bewährungsprobe kommt

Die kommenden Jahre werden zeigen, ob die beschlossenen Großprojekte und die Mietrechtsreform wirken. Die Fertigstellung vieler kommunaler Bauvorhaben liegt zwischen 2027 und 2032. Die geplanten Preisbremsen für möblierte Wohnungen und Indexmieten sollen im Laufe des Jahres 2026 in Kraft treten.

Klar ist: Neubau allein reicht nicht. Der SVR fordert Investitionen in die soziale Infrastruktur benachteiligter Quartiere und eine konsequente Bekämpfung von Diskriminierung. Gleichzeitig müssen Kreditinstitute und Verbraucher die Bafin-Warnungen ernst nehmen – hoch beliehene Finanzierungen gefährden die Stabilität des Finanzsystems.

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