Deutsche Immobilienpreise: Wachstum verlangsamt sich deutlich

Die Phase rasanter Wertsteigerungen ist vorbei – stattdessen bestimmen Zinsdruck, regionale Unterschiede und Energieeffizienz die Preise.

Aktuelle Daten von Preisindizes und dem Statistischen Bundesamt zeichnen ein Bild gebremster Dynamik. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Wohnimmobilienpreise noch um 3,3 Prozent zum Vorjahresquartal. Doch die quartalsweise Betrachtung zeigt: Es wird kühler.

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Preisindizes zeigen deutliche Abkühlung

Eigentumswohnungen verbuchten im vierten Quartal 2025 einen leichten Rückgang von 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Einfamilienhäuser legten nur um 0,8 Prozent zu. Ein deutlicherer Trend zeigt sich bei Mehrfamilienhäusern mit plus 4,0 Prozent im Quartalsvergleich.

Im Jahresvergleich liegen die Zuwächse für Eigentumswohnungen bei 1,5 Prozent, für Einfamilienhäuser bei 1,6 Prozent. Das ist das sechste Quartal in Folge über Vorjahresniveau – bleibt aber hinter der Inflationsrate von 2,9 Prozent zurück. Real bedeutet das für viele Eigentümer: stagnierende oder leicht sinkende Werte.

Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) prognostiziert für 2026 einen moderaten Anstieg von rund 3,1 Prozent.

Gleichzeitig verzerren extreme Ausreißer im Luxussegment die öffentliche Wahrnehmung. Ein aktuelles Ranking listet eine Villa in Herrsching am Ammersee für 35 Millionen Euro als teuerste Immobilie Deutschlands. In München-Bogenhausen wurden Objekte für 27,5 Millionen Euro angeboten. Diese Spitzenwerte spiegeln jedoch nicht die Realität des Massenmarktes wider.

Zinsdruck erschwert Finanzierung

Ein wesentlicher Treiber der Veränderung: das Zinsumfeld. Die EZB beließ den Einlagenzins zuletzt bei 2,0 Prozent. Doch die Finanzmärkte preisen für 2026 bereits zwei weitere Erhöhungen ein – voraussichtlich im Juni und September.

Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, wichtiger Indikator für Bauzinsen, stieg Anfang Mai auf 3,13 Prozent – der höchste Stand seit 2011. In der Folge stabilisierten sich Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen bei rund 4,0 Prozent.

Experten wie Utecht von Interhyp betonen: Die Volatilität am Zinsmarkt bleibt bestehen. Sie empfehlen lange Zinsbindungen und genauen Konditionenvergleich. Das Finanzierungsvolumen von Vermittlern wie Interhyp lag 2025 bei 26,4 Milliarden Euro – die Nachfrage ist da, aber vorsichtiger.

Hinzu kommen gestraffte Kreditrichtlinien der Banken. Die Bundesbank beobachtet eine zunehmend restriktive Haltung bei der Kreditvergabe. Besonders in Niedersachsen zeigt sich die Eigenkapitalhürde deutlich: Der notwendige Anteil für einen Immobilienkauf hat sich innerhalb von 15 Jahren verdoppelt.

Energieeffizienz wird zum Preisfaktor

Ein kritischer Faktor für die Werthaltigkeit von Bestandsimmobilien ist der energetische Zustand. Laut SVN/LBS-Wohnungsmarkt-Report 2026 weisen rund 50 Prozent der Bestandsimmobilien in Niedersachsen eine Energieeffizienzklasse von F oder schlechter auf. Gleichzeitig ist die Sanierungsquote zuletzt gesunken.

Die Folge: eine zweigeteilte Marktdynamik. Energieeffiziente Neubauten oder kernsanierte Objekte erzielen hohe Preise. Eigentümer von unsanierten Altbauten müssen mit deutlichen Abschlägen rechnen.

Der Neubaubedarf bleibt indes hoch. Schätzungen von Empirica gehen davon aus, dass in Niedersachsen bis Mitte der 2030er Jahre jährlich über 30.000 neue Wohnungen benötigt werden. 2025 wurden jedoch nur rund 22.600 Einheiten fertiggestellt.

Auch der gewerbliche Bausektor blickt mit gemischten Erwartungen auf 2026. Eine Simon-Kucher-Studie zeigt: Unternehmen erwarten zwar ein Umsatzwachstum von über 7 Prozent, doch der Fachkräftemangel wird von jedem zweiten Betrieb als größtes Hindernis gesehen.

Neue Regeln für Vermieter

Für Eigentümer, die auf Mieteinnahmen setzen, haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen verschärft. Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert und zusätzliche Hürden eingeführt:

Möblierungszuschläge dürfen maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete betragen – das Alter der Möbel muss berücksichtigt werden. Bei Indexmieten wurde eine Obergrenze eingezogen, wenn die Inflation in Gebieten mit Mietpreisbremse über 3 Prozent liegt. Kurzzeitverträge sind auf maximal sechs Monate begrenzt.

Im Bereich des sozialen Wohnens wurden zum 1. Januar 2026 neue Mietstufen eingeführt. Rund 1,2 Millionen Haushalte beziehen Wohngeld mit durchschnittlich 287 Euro pro Monat. Der Staat gibt dafür jährlich etwa 4,7 Milliarden Euro aus.

Regionale Besonderheiten zeigen sich in Großstädten wie Stuttgart. Hier sinken die Kaufpreise infolge der Krise in der Automobilindustrie, während die Mieten weiter steigen. Das Angebot auf Online-Portalen umfasst rund 750 Wohnungen, die Preisspanne reicht von 111.000 Euro für Kleinstapartments bis zu über 7 Millionen Euro für Wohnanlagen.

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Wertermittlung wird komplexer

Die Komplexität des Marktes macht eine fundierte Wertermittlung unerlässlich. Laut Simon-Kucher-Studie verfügen nur 45 Prozent der Unternehmen im Bausektor über fundiertes Wissen zu aktuellen Markttrends – ein Defizit, das sich oft auch bei privaten Verkäufern zeigt.

Die Annahme, dass jede Immobilie automatisch an Wert gewinnt, hat sich als Trugschluss erwiesen. Besonders im Erbfall oder bei der Planung einer Immobilienverrentung müssen Eigentümer die realen Marktbedingungen gegenrechnen. Gestiegene Zinsen mindern die Kaufkraft, energetische Mängel erhöhen den Investitionsbedarf.

Zusätzliche bürokratische Anforderungen wie die vorgeschlagene EU-Entwaldungsverordnung (EUDR) sorgen für Unsicherheit. Verbände wie der Zentralverband Deutsches Baugewerbe fordern eine längere Aussetzung und inhaltliche Korrekturen.

Ausblick: Zweigeteilter Markt

Für den weiteren Verlauf des Jahres 2026 und den Beginn 2027 rechnen Experten mit einer Stabilisierung auf aktuellem Niveau. Die Inflationserwartungen der Verbraucher liegen bei rund 4 Prozent – das hält den Druck auf die EZB für weitere Zinsschritte aufrecht. Bauzinsen dürften sich weiter um die 4-Prozent-Marke bewegen.

Ein signifikanter Impuls für den Wohnungsbau wird erst ab 2027 erwartet, wenn politische Fördermaßnahmen greifen. Bis dahin bleibt der Markt zweigeteilt: Energieeffiziente Objekte und Top-Lagen bleiben wertstabil. Eigentümer von Bestandsimmobilien mit Sanierungsstau müssen ihre Preisvorstellungen an die finanzielle Realität der Käufer anpassen.

Die Phase der „Höchstpreise als Selbstläufer“ ist vorbei. Der Markt honoriert jetzt Qualität und Nachhaltigkeit.

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