Deutsche Wohnungsmarkt-Krise erreicht neuen Höhepunkt

In München knacken die Kaltmieten für Neubauten erstmals die 25-Euro-Marke.

Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt erreicht im Frühjahr 2026 neue Höchststände. Während die Neuvertragsmieten in den Metropolen drastisch steigen, bricht die Zahl der Neubaugenehmigungen ein. Millionen Rentnern droht der Abstieg in die Armut.

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Rekordmieten in München

In der bayerischen Landeshauptstadt haben die Preise eine neue Dimension erreicht. Aktuelle Daten des Immobilienverbands IVD zeigen: Die Kaltmieten für Neubauten liegen bei durchschnittlich 25,40 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Plus von 2,8 Prozent gegenüber dem Vorhalbjahr.

Auch Altbau- (22,70 Euro) und Bestandswohnungen (21,90 Euro) wurden teurer. Seit 2020 sind die Nettomieten um 14 Prozent gestiegen. Die Energiekosten legten im gleichen Zeitraum um 42 Prozent zu.

Besonders kritisch: Im geförderten Wohnungsbau wurden in München im vergangenen Jahr nur 83 neue Sozialwohnungen fertiggestellt. Bayernweit waren es 1.400 Einheiten.

Hamburg und Potsdam unter Druck

Ähnliche Tendenzen zeigen sich in anderen Großstädten. In Hamburg liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei 15,88 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 1,8 Prozent zum Vorjahr. In der Hamburger Altstadt werden in der Spitze bereits über 30 Euro aufgerufen.

Der Mieterverein warnt vor der Dynamik im Umland. Dort kletterten die Preise um 4,8 Prozent auf durchschnittlich 12,65 Euro.

In Potsdam zeigt sich eine starke geografische Spreizung: In zentrumsnahen Lagen wie der Berliner Vorstadt werden bis zu 5.270 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen gezahlt. In Randlagen wie Satzkorn sinken die Werte auf rund 2.500 Euro.

Bundesweit fehlen laut Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zwischen 600.000 und 800.000 Wohnungen.

Drohende Wohnarmut für Babyboomer

Eine Studie des Pestel-Instituts zeichnet ein düsteres Bild. Demnach droht etwa 5,1 Millionen Babyboomern, die zwischen 2026 und 2036 in den Ruhestand treten, akute Wohnarmut.

Rund 40 Prozent dieser Altersgruppe erwarten eine gesetzliche Rente von weniger als 800 Euro. Bereits jetzt ist die Zahl der Rentner, die auf Grundsicherung angewiesen sind, auf 760.000 gestiegen. Seit 2010 hat sich ihr Anteil an der Rentenbevölkerung von 2,5 auf 4,3 Prozent fast verdoppelt.

Robert Feiger, Bundesvorschitzender der IG Bau, bezeichnet die Situation als die soziale Frage Nummer eins. Er rechnet damit, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2026 unter die Marke von 200.000 fallen wird. Damit bleibe der Wohnungsbau weit hinter den politischen Zielen zurück.

Die hohen Wohnkosten erschweren zudem die Gewinnung von Fachkräften aus dem Ausland. Bezahlbarer Wohnraum sei eine Grundvoraussetzung für Zuwanderung in den Arbeitsmarkt, so Experten des IW Köln.

Finanzielle Risiken und globale Krisen

Die Immobilienwirtschaft sieht sich mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert. Das Refinanzierungsvolumen für institutionelle Immobilien wird 2026 auf über 40 Milliarden Euro geschätzt. Besonders bei Büroimmobilien klafft eine Lücke von etwa 6,3 Milliarden Euro.

Der anhaltende Irankrieg hat die Zinsen für Immobilienkredite zuletzt um bis zu 50 Basispunkte verteuert. Analysten beobachten zwar keine generelle Kreditklemme, weisen jedoch auf strukturell höhere Kosten hin.

In den Bankbilanzen nimmt die Zahl notleidender Kredite zu. Kreditinstitute sind vermehrt gezwungen, Projektentwicklungen selbst zu übernehmen.

Im Mai 2026 gab es punktuelle Entlastungen: Die ING senkte ihre Sätze leicht um 0,07 Prozentpunkte. Ein Darlehen über 300.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung liegt bei einem Effektivzins von etwa 4,38 Prozent.

Laut einer Umfrage von Interhyp erwarten 80 Prozent der Marktexperten kurzfristig stabile Zinsen. 60 Prozent gehen langfristig von einem weiteren Anstieg aus. Die Bundesbank prognostiziert, dass bis 2027 rund 20 Prozent aller Immobilienkredite refinanziert werden müssen. Die Zinslast könnte für viele von ehemals 2,5 auf bis zu 4 Prozent steigen.

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Politische Reformen und regionale Bauprojekte

Der Gesetzgeber hat mehrere Reformen auf den Weg gebracht. Der Bundesrat stimmte Anfang Mai einer Reform des Vergaberechts zu. Bundesaufträge bis zu einem Wert von 50.000 Euro können nun direkt vergeben werden. Zuvor lag diese Grenze bei 1.000 bis 3.000 Euro.

Ein neues Gesetz erlaubt Kommunen bis 2030, Wohnungsbauprojekte unter bestimmten Bedingungen ohne langwierige Bebauungspläne zu genehmigen. In Schiffdorf in Niedersachsen wurde bereits ein entsprechender Grundsatzbeschluss gefasst.

Parallel dazu treiben einige Kommunen konkrete Bauvorhaben voran. In Rostock-Schmarl wurde der Grundstein für 256 Mietwohnungen gelegt. Das Investitionsvolumen liegt bei rund 60 Millionen Euro, die Fertigstellung ist für Ende 2028 geplant. In Potsdam sollen im Stadtteil Kirchsteigfeld ab 2027 etwa 1.000 neue Wohnungen entstehen.

In Tutzing wurde Richtfest für das Projekt „Marienplatz“ mit 22 barrierefreien Wohnungen gefeiert. Die Stadt Neuburg führt ein neues Modell zur Vergabe von Baugrundstücken an Gemeinschaften wie Senioren-WGs ein.

Trotz dieser Erfolge bleibt die Baukonjunktur belastet. Der Fachkräftemangel betrifft 53 Prozent der Unternehmen, finanzielle Restriktionen sind für 50 Prozent der Betriebe das Haupthemmnis.

Entkoppelung von Miet- und Kaufpreisen

Die aktuelle Marktsituation ist durch eine deutliche Entkoppelung geprägt. Während die Neuvertragsmieten bundesweit um 3,5 Prozent stiegen, stagnieren die Kaufpreise weitgehend. Die Bundesbank sieht darin eine Korrektur zuvor überhöhter Bewertungen.

Ein wesentlicher Faktor ist die Energieeffizienz. Immobilien mit schlechten Kennwerten gelten angesichts der um 42 Prozent gestiegenen Energiekosten als Risikoinvestition.

In Berlin hat sich die Debatte um die Enteignung großer Wohnungsunternehmen verschärft. Wirtschaftsverbände wie die IHK und die Handwerkskammer starteten eine Kampagne gegen solche Pläne. Sie warnen vor einem massiven Vertrauensverlust am Standort Deutschland.

Der Branchenriese Vonovia verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein leichtes Plus beim operativen Ergebnis auf 712 Millionen Euro. Wegen gestiegener Finanzierungskosten musste das Unternehmen jedoch einen Rückgang beim bereinigten Gewinn hinnehmen. Die Leerstandsquote liegt bei extrem niedrigen 1,9 Prozent, in Berlin sogar bei nur 0,8 Prozent.

Ausblick: Wird die Wohnungsnot bleiben?

Die kommenden Jahre werden von massiven Refinanzierungswellen geprägt sein, die bis 2027 auf die Branche zurollen. Experten der KGAL betonen, dass die Grenzen zwischen klassischen Immobilien und Infrastruktur zunehmend verschwimmen – etwa bei Rechenzentren oder Immobilien mit integrierter Ladeinfrastruktur.

Trotz politischer Bemühungen zur Beschleunigung von Planungsverfahren bleiben materielle Engpässe bestehen. Der Verband der Norddeutschen Wohnungsunternehmen (VNW) weist darauf hin, dass die Kiesförderung seit 2020 bundesweit um 26 Prozent gesunken ist.

In Kombination mit den sinkenden Neubaugenehmigungen – in München lagen sie im März 2026 um 30 Prozent unter dem Vorjahresmonat – deutet vieles darauf hin, dass die Wohnungsnot in den Ballungsräumen vorerst bestehen bleibt. Bezahlbarer Wohnraum wird damit nicht nur eine soziale, sondern auch eine ökonomische Herausforderung für den Wirtschaftsstandort Deutschland.

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