Deutscher Immobilienmarkt: Preisschere klafft immer weiter auseinander

Während das Angebot an Mietwohnungen stabil erscheint, unterscheiden sich die Preise je nach Region dramatisch.

Aktuelle Auswertungen eines führenden Immobilienportals zeigen Anfang Mai knapp 60.000 freie Mietwohnungen bundesweit. In Berlin-Friedrichsfelde kostet eine Neubau-Vierzimmerwohnung mit 104 Quadratmetern stolze 2.290 Euro kalt. In Frankfurt-Bockenheim werden für 70 Quadratmeter rund 1.300 Euro fällig.

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Ganz anders sieht es in ostdeutschen Städten aus. In Merseburg gibt es eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 55 Quadratmetern bereits für 287 Euro Kaltmiete. Auch Fürth liegt mit 940 Euro für 94 Quadratmeter deutlich unter dem Niveau der Metropolen.

Stuttgarter Sondereffekt

Eine besondere Entwicklung zeigt sich in Stuttgart. Die Krise in der Automobilbranche drückt dort die Kaufpreise für Immobilien. Die Mieten steigen dagegen weiter an – ein ungewöhnlicher Trend.

Auch der Markt für Baugrundstücke weist extreme Unterschiede auf. In Niederösterreich variieren die Quadratmeterpreise zwischen 4 Euro in ländlichen Gebieten und bis zu 1.250 Euro im Wiener Speckgürtel. In Hamm-Westen kosteten Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 im Schnitt 2.080 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von knapp drei Prozent zum Vorjahr.

Politik reagiert mit neuen Regeln

Angesichts der angespannten Lage intensiviert die Politik die Bemühungen um eine Neuregulierung. Bauministerin Hubertz verfolgt Pläne für eine Fehlbelegungsabgabe bei Sozialwohnungen. Mieter, deren Einkommen die Grenzen für einen Wohnberechtigungsschein deutlich überschreiten, sollen eine zusätzliche Abgabe zahlen.

Der Sozialverband SoVD unterstützt das Vorhaben – unter der Bedingung, dass die Einnahmen zweckgebunden in den Bau bezahlbarer Wohnungen fließen. Bisher wird ein solches Modell flächendeckend nur in Hessen praktiziert. Berlin und Hamburg arbeiten an eigenen Regelungen. Eine Mietrechtskommission soll bis Jahresende konkrete Vorschläge vorlegen.

Parallel dazu einigte sich die schwarz-rote Koalition auf eine entschärfte Heizungsreform. Die ursprüngliche 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen wurde aufgeweicht. Künftig müssen Vermieter beim Einbau neuer Gas- oder Ölheizungen 50 Prozent der Netzentgelte und Brennstoffkosten tragen.

Damit sollen Mieter vor steigenden CO2-Preisen geschützt werden. Prognosen zufolge könnten diese von derzeit 55 bis 65 Euro auf bis zu 200 Euro pro Tonne steigen. Haus- und Grundbesitzerverbände kritisieren die Lastenverteilung bereits deutlich.

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Soziale Spannungen nehmen zu

Die soziale Dimension der Wohnungsnot führt in einigen Städten zu Protesten. In Bremen besetzten Aktivisten Anfang Mai kurzzeitig ein leerstehendes Haus. Sie machen auf den zunehmenden Leerstand bei gleichzeitigem Mangel an bezahlbarem Wohnraum aufmerksam.

Eine aktuelle Studie großer Baufinanzierer in Niedersachsen warnt: Das Scheitern des Traums vom Eigenheim sei potenzieller sozialer Sprengstoff.

Bauwirtschaft unter Druck

Die Bauwirtschaft und das Handwerk kämpfen mit schwierigen Rahmenbedingungen. Laut Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) gerät die Konjunktur zunehmend unter Druck. Sinkende Umsätze und schrumpfende Auftragspolster prägen das Bild.

Ein wesentlicher Faktor sind die Auswirkungen des Iran-Krieges. Explodierende Energiepreise und angespannte Lieferketten belasten die Branche. Besonders bei Vorprodukten aus der Golfregion drohen Engpässe.

Positive Signale bei der Ausbildung

Trotz der Krise gibt es Lichtblicke. Die Zahl der neuen Auszubildenden am Bau stieg im laufenden Jahr um 13 Prozent – während die Ausbildungszahlen in der Gesamtwirtschaft eher rückläufig sind. Die Sozialkassen der Bauwirtschaft wendeten zuletzt 486 Millionen Euro für Ausbildungsvergütungen auf.

Dennoch bewerteten in einer Umfrage in Unterfranken 24 Prozent der Handwerksbetriebe ihre aktuelle Lage als schlecht. Besonders die Unfähigkeit, gestiegene Einkaufspreise vollständig an die Kunden weiterzugeben, belastet die Margen.

Solarausbau stockt, Speicher boomen

Im Bereich der erneuerbaren Energien zeigt sich ein gemischtes Bild. Der Solarzubau ging im ersten Quartal 2026 um sechs Prozent auf 3,5 Gigawatt zurück. Besonders stark waren die Rückgänge bei Gewerbedachanlagen und im privaten Segment.

Demgegenüber steht ein Boom bei Batteriespeichern. Deren Zubau stieg um 66 Prozent auf 2 Gigawattstunden. Der Bundesverband Solarwirtschaft warnt jedoch vor drohenden Kürzungen bei der Solarförderung, die den Ausbau weiter bremsen könnten.

Ziel von 400.000 Wohnungen bleibt Utopie

Die Kluft zwischen politischem Anspruch und Realität ist enorm. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu errichten, wurde in der Vergangenheit konsequent verfehlt. 2024 wurden lediglich rund 252.000 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von über 14 Prozent zum Vorjahr. Hauptgrund sind die massiv gestiegenen Baupreise.

Aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise nach einer Korrekturphase Ende 2022 seit 2025 wieder ansteigen. Im dritten Quartal 2025 lag das Plus bei 3,3 Prozent. Experten gehen von einem moderaten Trend aus. Für 2026 wird ein Anstieg von etwa 3,1 Prozent erwartet.

Die Energieeffizienz einer Immobilie wird dabei immer mehr zum entscheidenden wertbestimmenden Faktor. Banken reagieren mit einer Straffung ihrer Kreditrichtlinien, was den Erwerb von Wohneigentum weiter erschwert.

Ausblick bleibt düster

Die Perspektiven für den deutschen Immobilienmarkt bleiben für den Rest des Jahres 2026 herausfordernd. Die Bundesregierung versucht mit Maßnahmen wie dem „Bau-Turbo", bürokratische Hürden abzubauen. Doch die Herstellungskosten bleiben ein limitierender Faktor.

Fachleute weisen darauf hin: Bei Kosten von rund 7.000 Euro pro Quadratmeter und üblicher Tilgung sind monatliche Mietbelastungen von 18 Euro pro Quadratmeter oft unvermeidbar, um Projekte wirtschaftlich zu gestalten.

Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich davon ab, ob es gelingt, die Baukosten durch Experimentierklauseln und reduzierte technische Auflagen zu senken. Gleichzeitig bleiben die globalen Energiepreise ein Unsicherheitsfaktor.

Für Mietinteressenten in Ballungszentren ist kurzfristig keine Entspannung in Sicht. Die Angebotsmieten verharren auf hohem Niveau. Die Vorschläge der Mietrechtskommission zum Jahresende könnten hier neue Impulse für die soziale Absicherung im Wohnungsmarkt setzen.

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