Deutschlands Wohnungsbau auf dem Tiefpunkt: Nur 206.600 neue Wohnungen 2025

Mit nur 206.600 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 wurde der niedrigste Stand seit 2012 erreicht – ein Minus von 18 Prozent zum Vorjahr. Besonders dramatisch: Der Einfamilienhausbau brach um 23,3 Prozent ein, bei Mehrfamilienhäusern waren es 18,9 Prozent. Und die Prognosen für 2026 sind noch düsterer.

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Ifo-Institut erwartet weiteren Rückgang

Das Ifo-Institut rechnet für das laufende Jahr mit gerade einmal 185.000 Fertigstellungen. Schuld ist unter anderem der Iran-Krieg: Die Baukosten stiegen im ersten Quartal 2026 um sechs Prozent, gleichzeitig trieb er die Kreditzinsen in die Höhe. Das Geschäftsklima im Baugewerbe sackte im April auf minus 28,4 Punkte ab – der stärkste Rückgang seit Frühjahr 2022.

Die Bauzeit hat sich ebenfalls verlängert. Lag sie 2020 von der Genehmigung bis zur Fertigstellung noch bei durchschnittlich 20 Monaten, sind es heute 27. Ein weiteres Alarmzeichen: 2025 erloschen 35.700 bereits erteilte Baugenehmigungen – der höchste Wert seit 2002. Viele Bauherren können ihre Projekte trotz Erlaubnis nicht realisieren.

Regional zeigen sich massive Unterschiede. Während Westdeutschland einen Rückgang von 16,7 Prozent verzeichnete, brach der Wohnungsbau in den östlichen Bundesländern um 34,3 Prozent ein. Branchenverbände fordern daher staatliche Bürgschaften und einen Neustart in der Wohnungspolitik.

BGH-Urteil: Keine gewinnbringende Untervermietung

Parallel zur Neubaukrise entwickeln sich die rechtlichen Rahmenbedingungen weiter. Der Bundesgerichtshof entschied Anfang des Jahres: Vermieter dürfen das Mietverhältnis kündigen, wenn Mieter Wohnraum gewinnbringend untervermieten. Ein klares Signal gegen Geschäftsmodelle auf Kosten der Vermieter.

Beim Thema Eigenstromversorgung gibt es dagegen Fortschritte. Seit Herbst 2024 sind Steckersolargeräte im Mietrecht privilegiert. Vermieter können Balkonkraftwerke nicht mehr grundlos blockieren – sofern die Installation sicher und rückbaufähig ist.

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Tempelhofer Feld: Neue Debatte um Bebauung

In Berlin sorgt ein Großprojekt für Diskussionen. Regierender Bürgermeister Kai Wegner lässt prüfen, ob ein Drittel des Tempelhofer Feldes bebaut werden kann. Eine Architektengruppe schlägt 21.000 Wohnungen für rund 50.000 Menschen vor. Ein Volksentscheid von 2014 untersagt die Bebauung zwar, doch aktuelle Umfragen zeigen: 59 Prozent der Berliner würden eine Randbebauung befürvorworten.

In Sachsen-Anhalt wurde indes ein milliardenschwerer Grundstücksdeal abgeschlossen. Das Land erwarb ein 1.100 Hektar großes Areal bei Magdeburg – ursprünglich für eine Intel-Ansiedlung vorgesehen. Der Kaufvertrag wurde am 21. Mai notariell beurkundet. Entstehen soll ein High-Tech-Park für Mikroelektronik, Künstliche Intelligenz und digitale Industrien. Das dürfte langfristig auch den regionalen Wohnungsmarkt beeinflussen.

1,4 Millionen fehlende Wohnungen – und eine umstrittene Förderung

Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird immer größer. Das Pestel-Institut beziffert die Zahl fehlender bezahlbarer Wohnungen auf rund 1,4 Millionen. Der Bestand an Sozialwohnungen ist von vier Millionen in den 1980er Jahren auf etwa eine Million geschrumpft.

Der Staat reagiert mit massiven Ausgaben: Rund 20 Milliarden Euro pro Jahr fließen in Wohngeld und Bürgergeld-Leistungen. Doch Experten kritisieren diese Subjektförderung. Die Gefahr: Sie treibe die Mieten weiter in die Höhe, weil die Zahlungsfähigkeit künstlich gestützt wird, ohne das Angebot zu erhöhen.

Gefordert wird stattdessen mehr Objektförderung. Der Bund stellt dafür 3,5 Milliarden Euro pro Jahr über fünf Jahre bereit – für den sozialen Wohnungsbau. Bauministerin Hubertz setzt zudem auf den „Bauturbo“ und den Gebäudetyp E, der einfaches, kostengünstiges Bauen ermöglicht. Eine Novelle des Baugesetzbuches ist ebenfalls geplant.

Regionale Preisschere: Wo es teurer wird – und wo nicht

Die Preisentwicklung zeigt ein gespaltenes Land. Im Kreis Pinneberg stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um 7,5 Prozent auf durchschnittlich 450.000 Euro. In weiten Teilen Thüringens prognostiziert der Postbank Wohnatlas dagegen bis 2035 jährliche Preisrückgänge von 0,2 Prozent. Nur Erfurt bildet eine Ausnahme mit stabilen bis positiven Trends.

Grund sind der demografische Wandel und die Landflucht. Während Ballungszentren unter enormem Siedlungsdruck stehen, droht in strukturschwachen Regionen ein Wertverlust der Immobilienbestände. Die Herausforderung: Neubau in Städten forcieren und gleichzeitig den ländlichen Bestand attraktiv halten.

Besonders hart trifft die Kaufwilligen die Grunderwerbsteuer. In Berlin und Hamburg müssen Käufer einer 70-Quadratmeter-Wohnung über 23.500 Euro allein dafür aufbringen. Bei einer Sparquote von 40 Prozent des Nettoeinkommens bedeutet das: zweieinhalb Jahre sparen – nur für die Steuer.

Ausblick: Wann kommt die Wende?

Die Aussichten bleiben verhalten. Der DIHK erwartet für 2026 lediglich ein Mini-Wachstum von 0,3 Prozent. Viele Unternehmen bewerten die Lage als schlecht, vor allem die Energiepreise gelten als Risiko. Eine Entspannung im Bausektor ist erst zu erwarten, wenn die Zinsen sinken und die politischen Maßnahmen greifen.

Die geplante Baugesetzbuch-Novelle und einfachere Baustandards könnten mittelfristig helfen. Ob die Ziele erreicht werden, hängt jedoch von der geopolitischen Entwicklung und stabilen Lieferketten ab. Bis dahin bleibt der Wohnungsmarkt ein Spannungsfeld zwischen hohen Kosten, sinkenden Fertigstellungen und wachsendem Bedarf – vor allem in den Städten.

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