EuGH-Urteil C-813/ 24: Städte dürfen Kurzzeitvermietungen genehmigen

Der Europäische Gerichtshof hat am 22. Oktober 2026 im Urteil C-813/24 entschieden, dass die Mitgliedstaaten der Europäischen Union eine Genehmigungspflicht für touristische Kurzzeitvermietungen vorschreiben dürfen, wenn Wohnraum für die einheimische Bevölkerung knapp ist.

Wie das Portal pianetadesign.it in einem Bericht vom 8. November 2026 darlegte, knüpften die Luxemburger Richter diese Eingriffsmöglichkeit jedoch an klare rechtliche Voraussetzungen.

Voraussetzungen und Ausnahme für die Hauptwohnung

Nach den Vorgaben des Gerichts müssen die von den Mitgliedstaaten oder Kommunen erlassenen Regeln notwendig und verhältnismäßig sein. Zudem darf eine Genehmigungspflicht nicht willkürlich verhängt werden: Die örtliche Knappheit an Wohnraum muss von den zuständigen Behörden konkret dokumentiert und nachgewiesen werden.

Darüber hinaus legte der Gerichtshof fest, dass die Kriterien für eine Genehmigungserteilung klar, objektiv und bereits vorab veröffentlicht sein müssen, um Rechtssicherheit für Vermieter zu gewährleisten.

Der Europäische Gerichtshof hat klargestellt, unter welchen Bedingungen Kommunen eine Genehmigungspflicht für touristische Kurzzeitvermietung einführen dürfen — vorausgesetzt, die Wohnraumknappheit ist dokumentiert und die Kriterien sind vorab veröffentlicht. Für Vermieter heißt das: Wer die Voraussetzungen kennt, kann sein Portfolio frühzeitig aufstellen. Der kostenlose Report ordnet den Rechtsrahmen ein und liefert eine Checkliste für den eigenen Bestand. Kostenlosen Rechtsrahmen-Report anfordern

Eine wesentliche Ausnahme definierte das Gericht ebenfalls: Die eigene Hauptwohnung darf einer solchen Genehmigungspflicht nicht unterliegen. Wer die selbst bewohnte Immobilie zeitweise vermietet, bleibt von den behördlichen Auflagen somit ausgenommen.

Anknüpfung an Pariser Urteil und Lage in Italien

Mit dieser Entscheidung folgt der Europäische Gerichtshof seiner Linie aus dem wegweisenden Paris-Urteil aus dem Jahr 2020. Die aktuelle Rechtsprechung stärkt insbesondere von starkem Tourismus geprägte Städte wie Florenz, die seit Längerem versuchen, den Entzug von dauerhaftem Wohnraum zugunsten von Feriengästen einzudämmen.

Viele Vermieter fragen sich, ob ihre Ferienwohnung künftig unter eine Genehmigungspflicht fallen könnte — und welche Nachweise Kommunen dann verlangen. Das aktuelle Urteil zeigt die Grenzen behördlicher Eingriffe, lässt aber kommunale Spielräume ausdrücklich zu. Der Leitfaden führt Sie durch ein Genehmigungs-Audit und erklärt, wann die Hauptwohnung ausgenommen bleibt. Genehmigungs-Audit jetzt als Leitfaden sichern

In Italien besteht derzeit kein nationales Genehmigungsregime für touristische Vermietungen. Die bestehende Verpflichtung zum nationalen Identifikationscode (CIN) bleibt von der Entscheidung unberührt und gilt weiterhin fort.

Dennoch liefert das EuGH-Urteil den Kommunen und dem Gesetzgeber einen verbindlichen Rechtsrahmen, unter welchen Bedingungen künftig schärfere Schutzmaßnahmen für den lokalen Wohnungsmarkt europarechtskonform umgesetzt werden können.