Europas Immobilienmarkt: Bewertungen stagnieren nach acht Quartalen mit Plus

Die europäischen Immobilienmärkte verharren in einer Phase der Verunsicherung. Bei führenden Immobilienkonzernen wie Vonovia, LEG Immobilien und Aroundtown sind Prognosesenkungen bekannt geworden, während parallel dazu europaweit die Immobilienbewertungen stagnieren. Der anhaltende Druck auf die Bewertungen und die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zwingen die Branchengrößen zu strategischen Anpassungen und verstärkten Verkäufen.

Vonovia forciert Verkäufe und ordnet Finanzen neu

Der Wohnungskonzern Vonovia meldete für die ersten neun Monate 2026 Immobilienverkäufe im Volumen von rund 900 Mio. Euro. Bis Ende 2028 plant das Unternehmen, Vermögenswerte im Gesamtumfang von 5 Mrd. Euro zu veräußern, um Liquidität zu schaffen und die Verschuldung zu steuern.

Beim operativen Ergebnis zeigte sich das Unternehmen dennoch stabil: Das bereinigte EBITDA lag nach den ersten neun Monaten 2026 bei 2,19 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Auf Basis dieser Geschäftsentwicklung präzisierte das Management den Jahresausblick, legte eine erste Prognose für 2027 vor und präsentierte überarbeitete Ziele für 2028. Gleichzeitig steht an der Spitze des Finanzressorts ein Wechsel bevor: Finanzvorstand Philip Grosse kündigte an, seinen Ende 2027 auslaufenden Vertrag nicht zu verlängern.

Die Analystenbank Goldman Sachs reagierte auf die aktuellen Entwicklungen und senkte das Kursziel für die Vonovia-Aktie von 18,20 auf 17,70 Euro, behielt die Einstufung jedoch bei Neutral.

Schwache Langfristrenditen bei Gewerbe- und Bestandshaltern

Auch andere Branchenvertreter spüren den Druck der vergangenen Jahre. Für den Gewerbe- und Wohnimmobilienkonzern Aroundtown weist die Bewertung im November 2026 ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von 6,40 sowie eine Dividendenrendite von 3,38 Prozent auf.

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Die längerfristige Kursentwicklung spiegelt die Belastungen der Zinswende wider: Die durchschnittliche jährliche Kursrendite der Gesellschaft beläuft sich über einen Zeitraum von drei Jahren auf -7,99 Prozent und über fünf Jahre auf -23,27 Prozent.

Stagnation im europäischen Gewerbesektor

Das verhaltene Bild der Konzerne spiegelt sich in den übergeordneten Branchendaten wider. Laut Analysen der Altus Group verzeichneten die paneuropäischen Bewertungen für Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2026 eine Veränderung von 0,0 Prozent, nachdem sie im ersten Quartal um 0,6 Prozent und im zweiten Quartal um 0,3 Prozent gestiegen waren. Damit endete eine Serie von acht aufeinanderfolgenden Anstiegsquartalen seit dem dritten Quartal 2024. Gegenüber dem Vorjahr lag das Plus bei 1,3 Prozent.

Der zugrundeliegende Datensatz umfasst offene, diversifizierte Fonds mit einem verwalteten Vermögen von rund 29 Mrd. Euro in 16 Ländern. Den Erhebungen zufolge kosteten veränderte Bewertungsrenditen 0,7 Prozent, während Cashflow-Fundamentaldaten und Annahmen zu den Investitionsausgaben (Capex) jeweils mit 0,3 Prozent positiv beitrugen.

Zwischen den einzelnen Nutzungsarten zeigten sich im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal deutliche Unterschiede. Der Wohnungssektor verbesserte sich um 0,5 Prozent, gestützt durch Zuwächse in Schweden von 1,3 Prozent und in den Niederlanden von 1,2 Prozent.

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Dagegen rutschte der Industriesektor mit einem Minus von 0,3 Prozent erstmals in den negativen Bereich. Bei Büroimmobilien sanken die Werte um 0,2 Prozent bei einer Leerstandsquote von 85 Prozent. Im Einzelhandel gab es ein leichtes Plus von 0,2 Prozent, getrieben von Fachmärkten mit einem Zuwachs von 0,9 Prozent, während Studentenwohnungen um 0,8 Prozent nachgaben.

Innerhalb Europas sticht der deutsche Markt negativ hervor: Deutschland ist der einzige Markt, in dem sowohl Bestands- als auch Marktmieten im Bürosegment gegenüber dem Vorjahr rückläufig waren. Trotz der Abschwächung sieht Phil Tily von der Altus Group noch keine Anzeichen für eine breite Korrektur der Bewertungen.