Gebäude-Abschreibung: Finanzamt erlaubt höhere AfA seit Dezember

Seit Dezember 2025 erleichtert die deutsche Finanzverwaltung den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden – mit erheblichen Steuervorteilen für Eigentümer.

Viele Immobilienbesitzer verschenken jedes Jahr tausende Euro an das Finanzamt, weil sie die Möglichkeiten der Abschreibung nicht voll ausschöpfen. Dieser kostenlose Leitfaden zeigt Ihnen, welche Steuer-Spar-Chancen Sie durch aktuelle Regelungen wie Sonderabschreibungen jetzt nutzen können. Abschreibungs-Ratgeber jetzt kostenlos herunterladen

Milliardenpotenzial durch optimierte AfA

Die geänderte Verwaltungspraxis erlaubt es Immobilienbesitzern, von der linearen Regelabschreibung von zwei oder drei Prozent abzuweichen. Voraussetzung: Ein Sachverständigengutachten belegt eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer. Branchenkenner sprechen von einem regelrechten Boom bei Spezialgutachten.

Ein Beispiel verdeutlicht das Potenzial: Bei einem Gebäudewert von 700.000 Euro stieg die jährliche Abschreibung von 14.000 auf 49.000 Euro – von zwei auf sieben Prozent. Andere Investoren erreichten Steigerungen auf 5,5 Prozent, was bei einzelnen Wohnungen zusätzliche 1.400 Euro abzugsfähige Kosten pro Jahr bedeutete.

Der Marktführer DIMBEG, seit 2017 in diesem Segment aktiv und mit über 200.000 geprüften Objekten, meldet eine Erfolgsquote von over 99 Prozent. „Die vereinfachten Anforderungen haben den Prozess für Eigentümer deutlich gestrafft“, so ein Unternehmenssprecher.

Voraussetzungen für anerkannte Gutachten

Die Finanzämter verlangen in der Regel ein strukturiertes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Die Kosten dafür beginnen bei etwa 1.299 Euro inklusive Mehrwertsteuer, wie der Anbieter Bauexperts Steinhagen mitteilt. Andere Spezialgutachten wurden mit rund 800 Euro angegeben.

Entscheidend für die Anerkennung: Eine Besichtigung vor Ort ist meist Pflicht. Das Gutachten muss objektiv belegen, dass der bauliche oder wirtschaftliche Zustand eine kürzere Nutzungsdauer rechtfertigt als die gesetzliche Pauschalregelung. Aktuelle Fälle aus Bayern zeigen: Der Erfolg hängt nicht nur von der Qualität des Gutachtens ab, sondern auch von einer strukturierten Einspruchsbearbeitung.

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Rechtliche Rahmenbedingungen im Wandel

Die Steueroptimierung fällt in eine Zeit intensiver Diskussionen über Immobilienrenditen und Verwaltungsstandards. Mitte Mai 2026 entschied der Bundesgerichtshof, dass fehlende Vergleichsangebote nicht automatisch gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten verstoßen. Und der Bremer Finanzhof stellte Ende Oktober 2025 klar: Im Kaufvertrag vereinbarte Renovierungskosten sind nicht als Betriebsausgaben abziehbar, wenn sie überwiegend dem Verkauf dienen.

Renditeerwartungen und Steuerstrategien

Die Eigenkapitalrenditen für Mehrfamilienhäuser variieren aktuell stark nach Finanzierungsstruktur. Bei einem Objektwert von einer Million Euro reichen die Spannen von 6,25 Prozent bei 200.000 Euro Eigenkapital bis zu 4,9 Prozent bei 400.000 Euro Eigenkapital.

In diesem Umfeld werden steuerliche Instrumente wie der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) – der einen Fünf-Prozent-Bonus für energetische Modernisierungen bietet – und optimierte Abschreibungssätze zu zentralen Bausteinen der Investitionsplanung.

In Regensburg hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte zum 1. Januar die Bodenrichtwerte aktualisiert. Die Karten liegen bis 30. Juni öffentlich aus. Diese lokalen Daten bilden oft die Grundlage für die Aufteilung von Grund und Boden – eine Voraussetzung für die Berechnung des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils.

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