Gebäudeabschreibung 2026: Bis zu 27.000 Euro Steuervorteil pro Jahrzehnt
Veröffentlicht am: 23.07.2026 um 01:09 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die Gebäudeabschreibung (AfA) bietet im Steuerjahr 2026 erweiterte Möglichkeiten. Neben gesetzlich verankerten degressiven Sätzen für Neubauten stärkt die aktuelle BFH-Rechtsprechung die Position der Steuerpflichtigen. Am 31. Juli 2026 endet die Abgabefrist für die Steuererklärung 2025 – Zeit für eine Optimierung.
Höhere Abschreibungssätze für Neubauten
Die jährliche Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr. Für Bestandsgebäude (1925 bis 2022) gilt weiterhin der lineare Satz von 2,0 Prozent über 50 Jahre. Ältere Häuser (vor 1925) können mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben werden. Neubauten ab 2023 profitieren von 3,0 Prozent – das entspricht einer Abschreibungsdauer von rund 33 Jahren.
Besonders attraktiv: Die degressive AfA für Wohngebäude. Bei Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind 5,0 Prozent degressiv möglich. Ein Beispiel: Bei einer Bemessungsgrundlage von 285.000 Euro ergibt sich in den ersten zehn Jahren ein Steuervorteil von über 27.000 Euro gegenüber der linearen Abschreibung.
Gutachten zur Restnutzungsdauer: Hürden gesunken
Ein zentrales Instrument zur Steigerung der AfA ist der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer durch ein Sachverständigengutachten. Die Hürden dafür sind gesunken: Das restriktive BMF-Schreiben vom Februar 2023 wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben.
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Ablehnungsgründe wie eine fehlende Zertifizierung des Gutachters oder die alleinige Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung sind damit nicht mehr haltbar. Der BFH betont: Jede methodisch haltbare Begründung ist zulässig. Lehnt das Finanzamt ein Gutachten ab, raten Juristen zur Einspruchsfrist von einem Monat. Ein Beispiel: Eine Verkürzung der Nutzungsdauer von 50 auf 25 Jahre verdoppelt die jährliche Abschreibungssumme bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro.
Neue Spielräume bei Immobilienübertragungen
Der BFH erweiterte am 24. März 2026 die Spielräume bei Übertragungen im Familienkreis. Bei zinsloser Kaufpreisstundung oder Ratenzahlung muss keine Aufteilung in Zins- und Tilgungsanteil erfolgen. Für den Verkäufer entstehen keine steuerpflichtigen Kapitaleinkünfte, für den Käufer kein schenkungsteuerpflichtiger Zinsvorteil. Maßgeblich ist die zivilrechtliche Vereinbarung.
Bei Schenkungen lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausschöpfen: 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro für Kinder. In Kombination mit einem Nießbrauchsvorbehalt kann der steuerliche Wert einer Immobilie weiter sinken – selbst bei Objekten mit einem Verkehrswert von einer Million Euro kann die Schenkungsteuer komplett entfallen.
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Fristen und Ausblick
Die Frist für die Einkommensteuererklärung 2025 endet am 31. Juli 2026. Neben der AfA können Vermieter Zinsen und Renovierungskosten geltend machen. Selbstnutzende Eigentümer profitieren von Handwerkerleistungen (bis zu 1.200 Euro) und haushaltsnahen Dienstleistungen (bis zu 4.000 Euro pro Jahr). Energetische Sanierungen werden über drei Jahre mit bis zu 40.000 Euro gefördert.
Ab 2027 zeichnen sich weitere Änderungen ab: Das Budgetbegleitgesetz beschränkt den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag auf Realinvestitionen. Zudem ist eine Anpassung der Immobilienertragsteuer bei Altvermögen geplant – die pauschalen Anschaffungskosten sollen sinken, was einer effektiven Steuererhöhung gleichkommt. Die Koalitionspartner stellten am 22. Juli 2026 Eckpunkte einer Steuerreform vor, die unter anderem Entlastungen für Familien vorsieht.
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