Gebäudemodernisierungsgesetz: RND-Gutachten heben AfA bis 23.300 Euro
Veröffentlicht: 13.07.2026 um 22:05 Uhr, Redaktion boerse-global.de
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz vom 10. Juli 2026 und die geplante Mietrechtsreform schmälern die Renditen. Ein steuerlicher Hebel rückt daher in den Fokus: Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer (RND) können die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) deutlich erhöhen.
Kürzere Restnutzungsdauer, höhere Abschreibung
Das Prinzip ist einfach: Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach als die gesetzlichen Pauschalzeiträume, steigt der jährliche AfA-Satz. Statt der üblichen 2 Prozent über 50 Jahre sind dann höhere Sätze möglich.
Ein Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 30 statt 50 Jahren steigt die jährliche Abschreibung von 6.000 auf 10.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt das eine Steuerersparnis von rund 1.680 Euro pro Jahr.
Noch deutlicher wird der Effekt bei einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1960. Bei einem Gebäudeanteil von 420.000 Euro und einer Restnutzungsdauer von 18 Jahren kann die jährliche AfA auf über 23.300 Euro klettern. Die Steuerentlastung liegt dann bei mehr als 6.200 Euro jährlich.
Was Gutachten kosten und wer sie erstellen darf
Die rechtliche Grundlage bildet ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021. Es lässt jede sachverständige Methode zur Ermittlung der Nutzungsdauer zu. Ein BMF-Schreiben vom Februar 2023 konkretisierte die Anforderungen, wurde aber im Dezember 2025 wieder aufgehoben.
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Aktuell ist die Anerkennung von Gutachten vor allem dann gesichert, wenn öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Personen sie erstellen.
Die Kosten variieren stark. Einfache Online-Verfahren gibt es bereits zwischen 100 und 500 Euro. Gutachten mit Ortsbesichtigung kosten meist 500 bis 1.500 Euro. Umfassende Verkehrswertgutachten beginnen bei 1.500 Euro. Das Verfahren eignet sich vorrangig für Bestandsimmobilien ab Baujahr 1990. Für Neubauten ab 2023 oder selbstgenutztes Wohneigentum ist dieser weg nicht vorgesehen.
Regulatorischer Druck zwingt zum Handeln
Die Bedeutung steuerlicher Stellschrauben wächst. Die von Justizministerin Hubig vorgestellte Mietrechtsreform 2026 sieht engere Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen und eine restriktivere Modernisierungsumlage vor. Schätzungen gehen von Verlusten zwischen 800 und 1.200 Euro pro Wohneinheit und Jahr aus. Die Renditeerwartungen könnten auf 3 bis 4 Prozent sinken.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt Immobilienbesitzer zusätzlich unter Zugzwang. Für Nichtwohngebäude müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Flächen bis 2030 saniert werden, insgesamt 26 Prozent bis 2033. Zudem ist eine verpflichtende Gebäudeautomation für Anlagen mit mehr als 70 kW bis Ende 2029 vorgeschrieben.
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Auch bei Erbschaft- und Grunderwerbsteuer lohnt sich der Blick
Gutachten bieten nicht nur bei der Einkommensteuer Vorteile. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied am 3. Dezember 2025, dass ungeeignete Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse angefochten werden können. In einem Fall führte der Ansatz des gesetzlichen Zinssatzes von 5 Prozent statt der lokalen 3,5 Prozent zu einer erheblichen Ersparnis bei der Erbschaftsteuer.
Auch bei der Grunderwerbsteuer im Rahmen von Unternehmensumwandlungen sollten Steuerpflichtige wachsam sein. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 4. Juni 2026 zu ausländischen Steuermodellen könnte die deutsche Praxis beeinflussen. Experten raten, entsprechende Bescheide durch Einsprüche offenzuhalten – solange relevante Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof noch ruhen.
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