Gebäudetyp E: ZVSHK warnt vor Haftungsrisiken für Handwerksbetriebe

Am 26. Oktober 2026 hat das Bundesministerium der Justiz (BMJV) den gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) erarbeiteten Referentenentwurf zum gesetzlichen Basisstandard „Gebäudetyp E“ vorgelegt. Die geplante Änderung des Bauvertragsrechts soll kostengünstigeres und unbürokratischeres Bauen rechtssicher ermöglichen.

Grundlage des Vorhabens bildet ein gemeinsames Eckpunktepapier aus dem November 2025. Die Bundesländer sowie beteiligte Fachverbände haben nun bis zum 9. November 2026 Gelegenheit, zu den Plänen Stellung zu nehmen. Ein Inkrafttreten der Neuregelung ist frühestens für Mitte 2027 avisiert.

Opt-in-Lösung und formale Anforderungen an Abweichungen

Herzstück der Reform ist eine im neuen § 650a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankerte Opt-in-Lösung. Demnach kommt der reduzierte Standard nur dann zur Anwendung, wenn die Vertragsparteien dies ausdrücklich und in Textform vereinbaren. Liegt keine solche Vereinbarung vor, gilt weiterhin das bisherige Bauvertragsrecht.

Öffentlich-rechtliche Vorgaben zur Standsicherheit, zum Brandschutz sowie zur Wohngesundheit bleiben unberührt; die Technischen Baubestimmungen der Länder bilden auch künftig die verbindliche Untergrenze. Gibt eine Technische Baubestimmung ein konkretes Maß vor, reicht dessen Einhaltung rechtlich aus. Höhere Ausführungs- und Komfortstandards können die Vertragspartner weiterhin vereinbaren.

Außerhalb dieser Landesbestimmungen bleibt der allgemein übliche Standard der Maßstab. Sollen Ausführungen davon nach unten abweichen, genügt künftig ein hervorgehobener Hinweis in Textform vor Vertragsschluss, etwa per E-Mail. Dieser Hinweis muss das konkret unterschrittene Merkmal präzise benennen; eine pauschale Klausel über eine Ausführung nach Gebäudetyp E ist unzureichend.

Eine gesonderte Aufklärung über Risiken verlangt der Entwurf hingegen nicht. Wird ein Verbraucherbauvertrag geschlossen, muss die Baubeschreibung den Gebäudetyp E explizit aufführen und die damit verbundene Kostenersparnis überschlägig darstellen.

Einsparpotenziale und technische Abgrenzungen

Der Fokus des Entwurfs liegt auf Neubauvorhaben. Reine Materiallieferungen ohne Montage sowie ein nachträglicher Fenstertausch im Rahmen der Instandhaltung von Bestandsbauten sind nicht erfasst.

Das Ministerium beziffert das wirtschaftliche Potenzial auf Einsparungen von rund 6,6 Mrd. Euro pro Jahr und verweist hierbei auf Erfahrungen mit dem Regelstandard erleichtertes Bauen in Schleswig-Holstein, der von rund 1.000 Euro/m² Wohnfläche beziehungsweise etwa 25 % der Baukosten ausgeht.

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Auf Basis von Pilotprojekten stellen die Bundesministerien in der Gesetzesbegründung eine Reduktion der Gebäudekosten um 10 bis 15 Prozent in Aussicht.

Konkrete Einsparmöglichkeiten ergeben sich etwa bei Ausstattungsmerkmalen wie Einbruchschutzklassen, Öffnungsarten, Rollläden, Insektenschutzgittern, Oberflächenqualitäten oder Mehrfachverriegelungen. Auch geringere Steckdosenzahlen oder der Verzicht auf Handtuchheizkörper werden als Reduktionsoptionen genannt.

Beim Schallschutz soll die DIN 4109 künftig als ausreichend gelten; ein erhöhter Schallschutz nach Richtlinien wie der VDI 4100 greift nur bei ausdrücklicher Vereinbarung. Die Anforderungen an den Wärmeschutz nach GEG und DIN 4108-2/-3 sowie Sicherheitsnormen nach DIN 18008, Brüstungshöhen und Rettungswegfenster bleiben unverändert bestehen. Für Montagen gilt weiterhin der RAL-Leitfaden.

Reaktionen der Verbände und Diskussion um Haftungsfragen

Die Reaktionen aus Wirtschaft und Fachwelt fallen gemischt aus. Der Zentralverband Sanitär Heizung Klima (ZVSHK) begrüßt die Stoßrichtung, fordert jedoch einen wirksamen Schutz ausführender Handwerksbetriebe vor Haftungsrisiken. ZVSHK-Hauptgeschäftsführer Daniel Föst mahnte, das Risiko bei einem bewussten Standardverzicht dürfe am Ende nicht beim Handwerker verbleiben.

Zudem kritisierte der Verband die erleichterten Hinweispflichten und forderte eine saubere Trennung zwischen reinen Komfortmerkmalen und sicherheitsrelevanten Technikanforderungen. Fachberichten zufolge besteht zudem Anpassungsbedarf in der VOB/B (§ 13 Abs. 1 sowie einschlägigen DIN-Normen) und Klärungsbedarf bei möglichen Haftungslücken in Lieferketten.

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Auch das Deutsche Institut für Normung (DIN) begrüßte den Entwurf vom 26. Oktober 2026 und hob die klarere Differenzierung von Normen und verbindlichem Recht hervor. DIN-Vorstand Daniel Schmidt betonte, einfacheres Bauen dürfe nicht an rechtlicher Unsicherheit scheitern.

ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa warnte vor uneinheitlichen Ausgestaltungen durch die Bundesländer, während HDB-Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller bemängelte, dass die Regelung lediglich eine vertragliche Option statt einer grundlegenden Reform darstelle.

Kritik kommt zudem von der Eigentümerseite: Haus & Grund Deutschland sieht erhebliche Risiken bei der Vermietung. Präsident Dr. Kai Warnecke bemängelte, dass mangelfrei nach Basisstandard errichtete Gebäude dennoch mietrechtliche Mängelansprüche auslösen könnten, wenn Abweichungen vom üblichen Standard nicht individuell im Mietvertrag geregelt sind. Auch GdW-Präsident Axel Gedaschko verlangte eine rechtliche Gleichstellung im Mietrecht.

Demgegenüber fordern die IHK Frankfurt am Main durch Präsident Ulrich Caspar sowie das Niedersächsische Wirtschaftsministerium – das die Reform am 27. Oktober 2026 im Bündnis für bezahlbares Wohnen in Hannover erörterte – eine zügige parlamentarische Verabschiedung zur spürbaren Dämpfung der Baukosten. Die Brandenburgische Ingenieurkammer (BBIK) hat ihre Mitglieder aufgerufen, Hinweise zum Entwurf bis zum 8. November 2026 einzureichen.