Gewerbe zu Wohnraum: BGH setzt Bauaufwand bei einem Drittel der Neubaukosten an
Veröffentlicht am: 28.10.2026 um 14:43 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 19. August 2026 die rechtlichen Voraussetzungen präzisiert, unter denen umgewandelte Gewerbeflächen dauerhaft von der gesetzlichen Mietpreisbremse befreit sind (Az. VIII ZR 104/25).
Wie aus einem Bericht vom 28. Oktober 2026 hervorgeht, greift die Ausnahmeregelung nach § 556f Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur dann, wenn eine Wohnnutzung nach der ursprünglichen baulichen Anlage sowie Ausstattung objektiv ausgeschlossen war und erst durch bauliche Maßnahmen mit wesentlichem Bauaufwand möglich wurde.
Kriterien für Wohnnutzung und wesentlichen Bauaufwand
Als Maßstab für die Beurteilung einer Wohnnutzung zog das Gericht § 16 Abs. 1 Nr. 3 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) heran. Demnach müssen Wohn- und Schlafraum, eine Toilette, ein Bad sowie eine Küche beziehungsweise eine Kochgelegenheit vorhanden sein. Für diese Anforderungen genügen dem Urteil zufolge bereits entsprechende Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom.
Zugleich definierte der BGH die Schwelle für den erforderlichen Bauaufwand. Dieser gilt als wesentlich, wenn er etwa ein Drittel der Neubaukosten ohne den Grundstücksanteil erreicht. Maßgeblich für diese Berechnung sind die regionalen Neubaukosten, die gerichtlich nach § 287 Abs. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO) geschätzt werden können.
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Beweislast und Auskunftspflichten für Vermieter
Die Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahme vorliegen, trägt nach der BGH-Entscheidung der Vermieter. Zudem müssen Vermieter bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags eine gesetzliche Auskunftspflicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllen. Versäumt der Vermieter diese Mitteilung im Vorfeld, kann er sich erst zwei Jahre nach dem formgerechten Nachholen der Auskunft auf die Befreiung von der Mietpreisbremse berufen.
Berliner Ausgangsfall geht zurück an das Landgericht
Anlass für die Grundsatzentscheidung war ein Rechtsstreit über eine 73 m² große Wohnung in Berlin. Für das Objekt belief sich die Nettokaltmiete mit Stand Januar 2020 auf 979 EUR. Die Mieter hielten hingegen lediglich einen Betrag von 623 EUR für zulässig und forderten rund 10.800 EUR an Miete sowie 1.068 EUR der geleisteten Kaution zurück.
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Die Vermieterin bezifferte den getätigten Umbauaufwand auf 1.640,69 EUR/m². Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs muss nun das Landgericht den Rechtsstreit auf Basis der vorgegebenen Kriterien neu klären.
