Gewerbeimmobilien: Ein Viertel der Kredite wird bald fällig

Auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt droht nach Einschätzung von EY-Parthenon eine weitere Verschärfung der Krise. Rund ein Viertel der milliardenschweren Finanzierungen in den Büchern deutscher Immobilienfinanzierer wird innerhalb der kommenden zwei Jahre fällig.

Viele Finanzierungen müssen neu geordnet werden

„Die anstehende Refinanzierungswelle wird zu einer deutlichen Marktbereinigung führen“, sagte EY-Partnerin Kristin Kriemann dem „Handelsblatt“. Viele Eigentümer müssten zusätzliches Eigenkapital nachschießen oder ihre Finanzierungen grundlegend neu aufstellen.

Die Einschätzung basiert auf einer Bankenbefragung von EY-Parthenon unter 90 Immobilienfinanzierern und 70 auf Restrukturierungen spezialisierten Kanzleien. Zahlreiche Kredite wurden zu einer Zeit abgeschlossen, als Immobilien höher bewertet wurden und die Finanzierungskosten deutlich niedriger waren.

Problemkredite nehmen zu

Nach Daten der Europäischen Bankenaufsicht waren im ersten Quartal 2026 bereits 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite notleidend. Mehr als 40 Prozent der befragten Institute berichteten zudem, dass sie in einzelnen Fällen keine tragfähige Finanzierungslösung mehr gefunden hätten.

„Die Krise der gewerblichen Immobilienfirmen wird damit zur Dauerkrise“, sagte EY-Partner Korbinian Gennies. Eine deutliche Erholung des Gewerbeimmobilienmarktes erwarten viele Marktteilnehmer den Umfrageergebnissen zufolge inzwischen erst Anfang des kommenden Jahrzehnts.

Die anstehende Refinanzierungswelle trifft den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt an einem empfindlichen Punkt. In der Niedrigzinsphase wurden zahlreiche Büro-, Handels- und Logistikobjekte mit günstigen Krediten finanziert und auf Basis höherer Immobilienwerte bewertet. Seit dem Zinsanstieg haben sich sowohl die Finanzierungskosten als auch die Marktwerte vieler Objekte verändert.

Refinanzierung erhöht den Anpassungsdruck

Fällig werdende Darlehen müssen deshalb häufig zu höheren Zinsen verlängert oder durch zusätzliches Eigenkapital abgesichert werden. Eigentümer mit stabilen Mieteinnahmen und gut gelegenen Objekten können diese Belastung eher auffangen. Bei schwächer ausgelasteten Büroflächen, älteren Gebäuden oder Projektentwicklungen mit hohen Bau- und Leerstandskosten steigt dagegen der Druck zu Verkäufen, Umschuldungen oder Restrukturierungen.

Für Banken bedeutet das, Sicherheiten neu zu bewerten und zwischen vorübergehenden Liquiditätsproblemen und dauerhaft nicht tragfähigen Geschäftsmodellen zu unterscheiden. Eine Marktbereinigung kann Preise und Eigentümerstrukturen verändern, muss aber nicht automatisch eine neue systemische Bankenkrise auslösen. Entscheidend ist, wie viele Kredite gleichzeitig ausfallen und welche Verlustquoten bei den Sicherheiten entstehen.

Folgen für Unternehmen und Standorte

Die Entwicklung betrifft auch Mieter und Kommunen. Eigentümer unter Finanzierungsdruck könnten Investitionen verschieben, Mieten anheben oder Objekte verkaufen. Bei Insolvenzen drohen Leerstände und Verzögerungen bei Bauprojekten. Dass eine breite Erholung erst Anfang des kommenden Jahrzehnts erwartet wird, unterstreicht den langfristigen Charakter der Belastung für den Markt.