Grundsteuerreform: BFH weist Klagen gegen Baden-Württemberg-Modell ab

Der Bundesfinanzhof hat die ersten großen juristischen Angriffe auf die neue Grundsteuer abgeschmettert. Doch der Kampf geht weiter – vor dem Bundesverfassungsgericht.

Der Bundesfinanzhof (BFH) in München wies am Mittwoch zwei zentrale Klagen gegen das Grundsteuermodell von Baden-Württemberg ab. Die Richter sahen keinen Verstoß gegen das Grundgesetz. Die klagenden Eigentümerverbände kündigten umgehend an, nach Karlsruhe zu ziehen. Ihre zentrale These: Die Reform verletze den Gleichheitsgrundsatz.

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Landwert statt Gebäudewert: Das umstrittene Modell

Baden-Württemberg setzt bei der Grundsteuer auf ein vereinfachtes Verfahren: Maßgeblich sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Ob auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, eine Villa oder eine Garage steht – der Wert des Gebäudes selbst spielt kaum eine Rolle. Für einen betroffenen Hauseigentümer bedeutete das eine Verdopplung der Steuerlast.

Die BFH-Richter entschieden jedoch, dass der Gesetzgeber bei einem Massenverfahren mit Millionen von Bewertungen einen weiten Gestaltungsspielraum habe. „Die Bewertung muss nicht jede individuelle Besonderheit berücksichtigen“, so die Begründung. Verkehrslärm oder spezielle Gartennutzung seien nicht relevant, solange die Werte in einem vertretbaren Korridor lägen.

Die Kläger sehen das anders. Sie argumentieren, das reine Flächenmodell verstoße gegen das Differenzierungsgebot des Grundgesetzes. Ihre Verfassungsbeschwerde ist bereits angekündigt.

Das Bundesmodell: Komplex, intransparent, angefochten

Während sich die aktuelle Entscheidung nur auf Baden-Württemberg bezieht, liegt das sogenannte Bundesmodell bereits in Karlsruhe auf dem Prüfstand. Es gilt in elf Bundesländern und basiert auf standardisierten Daten wie Durchschnittsmieten und Bodenrichtwerten.

Bereits Ende 2025 hatte der BFH auch dieses Modell für verfassungsgemäß erklärt. Der Bund der Steuerzahler und der Eigentümerverband Haus & Grund zogen dennoch vor das Bundesverfassungsgericht. Ihre zentrale Klage ist unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 anhängig.

Die Vorwürfe wiegen schwer: Das System sei überkomplex, führe zu massiven Wertverzerrungen in begehrten Lagen und bleibe für die rund 2,8 Millionen Eigentümer, die bereits Einspruch eingelegt haben, intransparent. Rund 2.000 Klagen sind deutschlandweit bei den Finanzgerichten anhängig.

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Das Sicherheitsventil: Wenn der Marktwert niedriger ist

Ein entscheidender Lichtblick für betroffene Eigentümer: Bereits im Mai 2024 hatte der BFH einen Ausweg eröffnet. Wer nachweisen kann, dass der tatsächliche Marktwert seiner Immobilie mindestens 40 Prozent unter dem vom Finanzamt berechneten Wert liegt, kann eine Korrektur verlangen.

Diese Regelung wurde später im Jahressteuergesetz 2024 verankert. Der BFH bestätigte diese Woche erneut, dass diese „Sicherheitsklausel“ ein notwendiges Korrektiv gegen überhöhte Steuerlasten darstellt. Allerdings: Die Beweislast liegt beim Eigentümer. Ein Gutachten kostet schnell mehrere tausend Euro – für viele Durchschnittsverdiener eine hohe Hürde.

Der lange Weg zur Reform

Die aktuelle Rechtsunsicherheit ist das Ergebnis einer Reform, die 2018 ihren Anfang nahm. Das Bundesverfassungsgericht hatte das alte System – basierend auf Werten von 1964 (West) und 1935 (Ost) – für verfassungswidrig erklärt. Die neue Grundsteuer gilt seit Januar 2025 und beschert den Gemeinden jährlich rund 16 Milliarden Euro Einnahmen.

Doch die Umsetzung ist chaotisch: Die Finanzämter kämpfen mit der Komplexität, Eigentümer mit unverständlichen Bescheiden. Die Politik steht unter Druck, eine Lösung zu finden, die sowohl verfassungsgemäß als auch praktikabel ist.

Ausblick: Karlsruhe entscheidet – und es wird spannend

Der BFH hat die Klagen gegen Baden-Württemberg nicht direkt nach Karlsruhe verwiesen. Das signalisiert: Die obersten Finanzrichter sehen derzeit keine klaren Verfassungsverstöße. Stattdessen schieben sie die Verantwortung den Klägern zu – sie müssen beweisen, dass die Systematik die Grenzen des gesetzlichen Spielraums überschreitet.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Bundesmodell wird richtungsweisend für alle 16 Bundesländer sein. Für Ende 2026 sind bereits weitere mündliche Verhandlungen zu den Grundsteuergesetzen von Hamburg und Hessen angesetzt.

Bis dahin bleibt die Lage für Millionen Eigentümer angespannt. Viele Finanzämter haben Verfahren ruhend gestellt – die Bescheide sind vorläufig. Die Unsicherheit wird bleiben, bis das höchste deutsche Gericht ein endgültiges Urteil spricht.

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