Heizkostenabrechnung: Mieter können 3 Prozent wegen fehlender Funkzähler kürzen

In Gebäuden mit einer zentralen Wärme- und Warmwasserversorgung müssen ab dem 1. Januar 2027 alle Heiz- und Warmwasserzähler fernablesbar sein. Die Vorgabe greift bei Objekten ab zwei Wohneinheiten und basiert auf der novellierten Heizkostenverordnung, die bereits seit 2021 in Kraft ist.

Für bestehende Liegenschaften läuft die gut fünfjährige Übergangsfrist zur Nachrüstung von Heizkostenverteilern, Wärmezählern und Warmwasserzählern nach Paragraf 5 Absatz 3 der Verordnung am 31. Dezember 2026 aus.

Mit dem Einsatz der fernablesbaren Technik geht für Vermieter die Pflicht einher, Bewohnern regelmäßige Verbrauchsinformationen bereitzustellen. Mieter erhalten demnach monatliche Übersichten über ihren Verbrauch in Kilowattstunden, ergänzt durch Vergleichswerte zum Vormonat, zum Vorjahr sowie zum allgemeinen Durchschnitt.

Kürzungsrechte bei fehlender Umrüstung

Sollten Vermieter die geforderte Umrüstung bis zum Fristablauf versäumen, sieht Paragraf 12 der Heizkostenverordnung finanzielle Konsequenzen vor. Mieter sind in diesem Fall berechtigt, ihren verbrauchsabhängigen Heizkostenanteil um 3 Prozent zu kürzen. Bleibt zudem die monatliche Verbrauchsinformation aus, dürfen weitere 3 Prozent einbehalten werden.

Dieses Kürzungsrecht greift erstmals für den Abrechnungszeitraum 2027, dessen Abrechnungen Mietern meist im Verlauf des Jahres 2028 zugestellt werden.

Bei verbrauchsabhängigen Heizkosten von beispielsweise 1.240 Euro für das Jahr 2027 entspricht eine Kürzung um 3 Prozent einem Betrag von 37,20 Euro, sodass sich die Forderung auf 1.202,80 Euro reduziert.

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Ausnahmen und Kostenverteilung

Die Verordnung definiert klare Grenzen für die Nachrüstpflicht. Ausgenommen sind Fälle, in denen die Umstellung technisch unmöglich oder mit unangemessenem Aufwand verbunden wäre. Ebenfalls befreit sind Passivhäuser sowie Alters-, Pflege- und Studentenheime.

Die Pflicht gilt zudem nicht für Wohnungen mit Gasetagenheizung, für Häuser mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird, sowie generell für Kaltwasser- und Stromzähler.

Die finanzielle Last der Umrüstung hängt von der Art der Beschaffung ab. Werden die Messgeräte gekauft, trägt der Eigentümer die Anschaffungskosten vollständig. Werden die Zähler hingegen gemietet, ist eine Umlage der laufenden Kosten auf die Mietparteien zulässig. Der Mieterbund bewertet den grundlegenden Effekt der Neuerung positiv, hebt den Schutz persönlicher Verbrauchsdaten dabei jedoch als entscheidenden Aspekt hervor.

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Begleitende Debatten und internationale Vorgaben

Rund um die Heizkostenabrechnung stehen auf politischer Ebene weitere Anpassungen im Raum. Am 4. November 2026 fand eine Anhörung zu einem Gesetzentwurf statt, der neben der Kürzungsregelung eine Halbierung der Wohngeld-Heizkostenkomponente zum 1. Januar 2027 vorsieht.

Geplant ist darin eine Absenkung der Beträge: für Alleinstehende von 96 auf 48 Euro, für Zwei-Personen-Haushalte von 124 auf 62 Euro, für drei Personen von 148 auf 74 Euro, für vier Personen von 172 auf 86 Euro sowie für fünf Personen von 196 auf 98 Euro.

Laut Entwurf würden dadurch rund 381.000 Haushalte aus dem Wohngeld herausfallen, während etwa 143.000 Betroffene in die Grundsicherung wechseln müssten. Bund und Länder könnten 2027 dadurch jeweils 738 Millionen Euro einsparen. Diese Pläne sind bislang nicht beschlossen.

Auch in europäischen Nachbarländern treten ähnliche Fristen in Kraft. In Tschechien müssen nach dem Gesetz Nummer 406/2000 Sb. ab dem 1. Januar 2027 alle Messstellen für Heizung und zentral bereitgestelltes Warmwasser mit fernablesbaren Geräten wie Indikatoren oder Wärmemessern ausgestattet sein; Kaltwasser ist dort nicht automatisch betroffen.

Die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskomponente liegt je nach Gebäudeenergieeffizienz bei 40, 50 oder 60 Prozent mit einem zulässigen Spielraum von plus/minus 10 Prozentpunkten. In Polen müssen traditionelle Zähler und Verteiler ebenfalls bis Ende 2026 durch Funkgeräte ersetzt werden, wobei die Eigentümer die Kosten tragen.

Ab dem 1. Januar 2027 greift dort in Mehrfamilienhäusern zudem eine Mindestheizkostenabrechnung für eine Grundlast, selbst wenn Thermostate komplett heruntergedreht sind.