Heizung in Eigentümergemeinschaften: 18 Grad Mindesttemperatur trotz Zahlungsrückstand

In einer Eigentümergemeinschaft im nordfranzösischen Département Pas-de-Calais ist die Heizungsanlage wegen unbezahlter Gemeinschaftskosten nicht wieder in Betrieb genommen worden.

Wie das Portal boursorama.com berichtete, führten die ausstehenden Zahlungen dazu, dass die Raumtemperatur in einer betroffenen Wohnung auf 16 °C fiel. Die Hausverwaltung hatte das Wiederanfahren der kollektiven Heizanlage verweigert, was zu rechtlichen Kontroversen und Unmut unter den Bewohnern führte.

Rechtliche Vorgaben für kollektive Heizanlagen

Nach Angaben des Fachanwalts Benjamin Naudin verbietet die französische Rechtslage der Hausverwaltung ausdrücklich, eine Heizanlage aufgrund von Zahlungsrückständen bei den sogenannten Charges abzuschalten. Die kollektive Heizanlage müsse funktionstüchtig gehalten werden und eine Mindesttemperatur von 18 °C in den Wohnungen gewährleisten.

Angesichts der ausstehenden Forderungen eines Heizungsinstallateurs riet der Journalist Valentin Dépret dazu, rechtlichen Druck über die seit dem 1. November geltende Winterpause, die sogenannte Trêve hivernale, auszuüben.

Als Alternative nannte er einen vorübergehenden Vorschuss durch zahlende Miteigentümer, der nach einer erfolgreichen Beitreibung der Außenstände erstattet werden könne. Schließlich setzte sich die Hausverwaltung durch, sodass der nötige Eingriff zeitnah erfolgen sollte.

Kontrollen und Verbrauchsabrechnungen im Fokus

Streitigkeiten um die Wärmeversorgung und deren Abrechnung betreffen Eigentümergemeinschaften auch über nationale Grenzen hinweg. Die Immobilienrechtsexpertin Sara Lacuesta warnt laut einem Bericht von okdiario.com davor, dass bei zentralen Heizanlagen leicht zu viel abgerechnet werden könne. Eigentümer sollten ihre Abrechnungen daher genau prüfen.

In Spanien verlangt das Real Decreto 736/2020 bei zentralisierten Anlagen den Einbau individueller Zähler oder Heizkostenverteiler, sofern dies technisch und wirtschaftlich machbar ist. Die Abrechnung muss dort mindestens einmal jährlich auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs erfolgen.

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Zudem müssen Systeme, die seit Inkrafttreten der spanischen Regelung installiert wurden, eine Fernablesung ermöglichen; ältere Anlagen sind bis zum 1. Januar 2027 nachzurüsten oder zu ersetzen. Einen einheitlichen Termin für den Start der Heizperiode gibt es für spanische Eigentümergemeinschaften nicht, da die Entscheidung darüber bei der jeweiligen Gemeinschaft liegt.

Vorgaben und Auseinandersetzungen in weiteren Märkten

Auch in Osteuropa gelten detaillierte Bestimmungen für den Betrieb zentraler Heizungen. Der Energievertrieb „Vostok“ teilte mit, dass die Abrechnung ohne Gemeinschaftszähler nach regionalen Normen vorgenommen werde.

In der Oblast Tjumen werde der Betrag gleichmäßig auf 9 Kalendermonate von September bis Mai verteilt, während in der Oblast Kurgan eine Verteilung über das gesamte Kalenderjahr erfolge.

Mit einem zugelassenen Gemeinschaftszähler zahlten Eigentümer dagegen nur die tatsächlich verbrauchten Wärmemengen in den Heizmonaten. Dabei dienen der Gemeinschaftszähler, etwaige individuelle Zähler sowie Wohn- und Gesamtfläche als Basis.

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Ist ein Zähler nicht zugelassen, wird nach dem Durchschnittsverbrauch des Vorjahres abgerechnet. Bleibt das Messgerät über 6 Abrechnungsperioden hinweg defekt, greift der Verbrauchsstandard.

Dass rechtliche Schritte gegen strittige Abrechnungen erfolgreich sein können, zeigte ein Fall im Wohnkomplex „Aquamarin“ in der Artamonowa-Straße 4D im russischen Woronesch, der von OOO „UK Servisdem“ verwaltet wird.

Wie moe-online.ru berichtete, erreichten die Bewohner eine Neuberechnung der Heizkosten auf null für einen vollen Monat, nachdem sie die Tarife des Wärmeversorgers als rechtswidrig nachgewiesen hatten.

Die Verwaltungsgesellschaft hatte mitten in der vorangegangenen Heizperiode den Versorger gewechselt, woraufhin es nach Angaben von Bewohnern zu Winterbeginn an mehreren Tagen zu mehrstündig kalten Heizkörpern kam. Die Entscheidung wird vor Ort als Präzedenzfall eingestuft.

Kostenvergleich für Heizsysteme

Vor dem Hintergrund verbrauchsabhängiger Kosten bezifferte die Verbraucherzentrale Energieberatung die aktuellen Heizkosten nach verschiedenen Energieträgern. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern im Mehrfamilienhaus belaufen sich diese auf:

• Erdgas: 1120 €
• Heizöl: 1030 €
• Fernwärme: 1310 €
• Holzpellets: 860 €
• Wärmepumpe: 735 €

Für ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern liegen die Vergleichswerte bei 1930 € für Erdgas, 2745 € für Heizöl, 2055 € für Fernwärme, 1740 € für Holzpellets und 1300 € für eine Wärmepumpe.

Die Experten wiesen zudem darauf hin, dass sich die Kosten für Gas- und Ölheizungen bis 2045 mehr als verdoppeln könnten, während Wärmepumpen langfristig die günstigste Option bleiben dürften. Eine Vor-Ort-Beratung wird für 40 € angeboten.