Immobilien-Steuern: 15-Prozent-Regel entscheidet über Abzugsfähigkeit
13.06.2026 - 20:34:26 | boerse-global.de
Die Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwand entscheidet oft über Tausende Euro. Ein Blick auf aktuelle Urteile und Reformen.
Die 15-Prozent-Grenze: Wann Reparaturen absetzbar sind
Der Bundesfinanzhof hat klare Regeln aufgestellt: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf dürfen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen. Nur dann gelten sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten.
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Ein BFH-Urteil vom August 2013 (Az. IX R 5/13) brachte Klarheit bei Entschädigungszahlungen. Ein Verkäufer leistete 10.000 Euro Schadensersatz für verdeckte Mängel. Das Gericht entschied: Diese Zahlung mindert nicht die ursprünglichen Anschaffungskosten. Entscheidend für die 15-Prozent-Grenze ist die Differenz zwischen Reparaturaufwand und erhaltenem Ersatz. Im konkreten Fall wurde die Grenze nicht überschritten – die Aufwendungen blieben abzugsfähig.
Die Zehnjahresfrist clever nutzen
Bei privaten Verkäufen greift die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Eine Ausnahme von der Besteuerung gibt es, wenn der Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat.
Experten verweisen auf die „Zwei-Silvester-Regel": Theoretisch ist ein steuerfreier Verkauf bereits nach etwa einem Jahr möglich – sofern die Nutzung über einen Jahreswechsel hinweg bestand.
Erbschaft: Wer wirklich einziehen muss
Strenge Anforderungen stellt die Rechtsprechung an die Steuerbefreiung bei Erbschaften. Ein BFH-Urteil vom Oktober 2016 (Az. II R 32/15) macht klar: Die Befreiung von der Erbschaftssteuer für ein Familienheim setzt voraus, dass der Erbe die Immobilie tatsächlich selbst bewohnt.
Die unentgeltliche Überlassung an nahe Angehörige – im verhandelten Fall die Mutter des Erben – erfüllt diese Bedingung nicht. Wer also ein geerbtes Haus steuerfrei behalten will, muss selbst einziehen.
Photovoltaik als Steuersparmodell
Immer mehr Anleger entdecken Photovoltaik-Direktinvestments für die Steueroptimierung. Die Anlagen werden steuerlich wie Gewerbebetriebe behandelt und bieten weitreichende Abschreibungsmöglichkeiten.
Ein Investitionsabzugsbetrag (IAB) von bis zu 50 Prozent der Anschaffungskosten kann bereits bis zu drei Jahre vor der Realisierung geltend gemacht werden. In den ersten fünf Jahren ist zudem eine Sonderabschreibung von 40 Prozent möglich. Ein degressiver Investitionsbooster ist bis Ende 2027 vorgesehen. Diese Instrumente erlauben es, steuerliche Belastungen aus anderen Einkunftsarten direkt zu senken.
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Grundsteuer im Wandel
Auf kommunaler Ebene zeichnen sich Veränderungen ab. Die Koalition in Frankfurt am Main plant eine deutliche Senkung des Grundsteuerhebesatzes – von rund 855 auf 675 Prozent. Das entspricht einer Reduzierung um etwa ein Fünftel.
Die Maßnahme verringert die Einnahmen der Stadt 2025 zwar um rund 43 Millionen Euro, wird aber von Wirtschaftsvertretern als Entlastung für Eigentümer und Mieter begrüßt.
Leerstand bekämpfen, Wohnraum schaffen
Auf Bundesebene gibt es Bestrebungen, Immobilienkapazitäten effizienter zu nutzen. Ein Antrag im Bundestag vom 9. Juni 2026 fordert Maßnahmen zur Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum. Ende 2025 standen rund 12,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer.
Diskutiert wird auch ein gesonderter Hebesatz im Rahmen einer Grundsteuer C für dauerhaft leerstehende Gebäude. Ziel: einen Anreiz zur Aktivierung von Flächen schaffen.
Wann der Eigentumsanspruch verjährt
Für den rechtssicheren Erwerb ist die Verjährung von Ansprüchen entscheidend. Der Bundesgerichtshof stellte im März 2024 (Az. V ZR 224/22) klar: Die zehnjährige Verjährungsfrist für den Anspruch auf Eigentumsverschaffung beginnt erst mit der Fälligkeit des Anspruchs.
Ist vertraglich vereinbart, dass die Fälligkeit erst mit der vollständigen Kaufpreiszahlung eintritt, startet die Verjährung nicht vor diesem Zeitpunkt. Das gilt selbst dann, wenn eine frühere Zahlungsmöglichkeit bestanden hätte.
