Immobilien-Steuern: BFH kippt Denkmal-AfA im Erbfall

Anfang August 2026 haben Experten detaillierte Hinweise zur praktischen Anwendung der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Wohngebäuden veröffentlicht. Im Fokus steht dabei insbesondere die 5-Prozent-Option für Neubauten, die Investoren signifikante steuerliche Spielräume eröffnet. Gleichzeitig verdeutlichen aktuelle höchstrichterliche Entscheidungen die engen Grenzen bei der Übertragbarkeit von steuerlichen Begünstigungen im Erbfall.

Die degressive AfA als Instrument der Neubauförderung

Die steuerliche Behandlung von neu errichteten Wohngebäuden unterliegt spezifischen Regelungen, die darauf abzielen, den Wohnungsbau durch attraktive Abschreibungsmodelle zu fördern. Mit der degressiven AfA in Höhe von 5 Prozent steht eine Option zur Verfügung, die in den ersten Jahren nach der Fertigstellung oder Anschaffung eines Neubaus eine höhere steuerliche Entlastung ermöglicht als die lineare Abschreibung.

Fachleute weisen in diesem Zusammenhang auf die Notwendigkeit hin, die Voraussetzungen für diese Option genau zu prüfen. Da die degressive AfA den Buchwert der Immobilie schneller reduziert, verschieben sich die steuerlichen Vorteile in die frühe Phase der Nutzung. Dies ist besonders für Investoren relevant, die eine hohe Liquidität in der Anfangsphase ihres Projekts anstreben. Die aktuellen Hinweise unterstreichen, dass die Wahl dieser Abschreibungsmethode weitreichende Auswirkungen auf die langfristige Steuerplanung hat.

Rechtliche Einschränkungen bei der Fortführung von Abzugsbeträgen

Parallel zu den Neuerungen bei der degressiven AfA sorgt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) für Klarheit bei der steuerlichen Behandlung von Immobilien im Erbfall. In seinem Urteil vom 25.03.2026 (Az. X R 23/24) befasste sich das Gericht mit der Frage, ob ein Erbe die Denkmal-AfA nach § 10f des Einkommensteuergesetzes (EStG) fortführen kann, wenn der Erblasser innerhalb des vorgesehenen zehnjährigen Abzugszeitraums verstirbt.

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Der BFH stellte klar, dass eine Fortführung der Abzugsbeträge durch den Erben grundsätzlich nicht möglich ist. Die Richter begründeten dies damit, dass es sich bei den Beträgen nach § 10f EStG um einen Sonderausgaben abzug handelt und nicht um eine reguläre AfA. Die Vorschrift des § 11d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), die eine Fortführung der Abschreibung durch den Rechtsnachfolger unter bestimmten Bedingungen zulässt, ist laut dem Urteil auf Sonderausgaben nicht anwendbar.

Ausnahmeregelungen für zusammenveranlagte Ehegatten

Trotz der restriktiven Haltung bei der vererbbarkeit von Sonderausgabenabzügen sieht die Rechtsprechung eine entscheidende Ausnahme vor. Wenn es sich bei den Beteiligten um zusammenveranlagte Eheleute handelt, kann der überlebende Ehegatte die Abzugsbeträge nach § 10f EStG weiterhin geltend machen.

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Diese Sonderregelung basiert auf der steuerlichen Betrachtung von zusammenveranlagten Ehepartnern als ein einziger Steuerpflichtiger. In diesem spezifischen Fall tritt der überlebende Partner nicht lediglich als Erbe in die Position des Verstorbenen ein, sondern behält seinen Status als Teil des ursprünglich begünstigten Steuersubjekts. Für die Gestaltung von Immobilieninvestitionen in denkmalgeschützte Objekte bedeutet dies, dass die steuerliche Planung eng mit der familiären Situation und der gewählten Veranlagungsform abgestimmt werden muss, um den Verlust von Steuervorteilen im Todesfall zu vermeiden.

Bedeutung für die steuerliche Beratungspraxis

Die Kombination aus neuen Hinweisen zur 5-prozentigen degressiven AfA und der aktuellen BFH-Rechtsprechung verdeutlicht die Komplexität der Immobilienbesteuerung. Während Neubauprojekte durch die degressive AfA unmittelbar profitieren können, zeigen die Regelungen zum Denkmalschutz und zur Vererbung, dass steuerliche Begünstigungen nicht immer universell übertragbar sind. Investoren und Eigentümer müssen daher differenzieren, ob es sich bei einer steuerlichen Maßnahme um eine objektbezogene Abschreibung oder einen personenbezogenen Sonderausgabenabzug handelt. Die steuerliche Einordnung entscheidet maßgeblich darüber, ob eine Begünstigung beim Übergang auf die nächste Generation erhalten bleibt oder mit dem Tod des Steuerpflichtigen endet.

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