Immobilien-Steuertricks: Ehegattenschaukel spart bis zu 1.680 Euro jährlich

Ehegattenschaukel, Schenkungsfreibeträge und Kettenschenkungen: Immer mehr Immobilienbesitzer setzen auf Steuergestaltung, um Vermögen steueroptimiert in der Familie zu halten.

Die Ehegattenschaukel: Abschreibung neu aufgelegt

Ein beliebtes Modell ist die Übertragung von Immobilien zwischen Ehepartnern nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Der Ablauf: Ein Partner vermietet eine Immobilie und nutzt die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) von rund 2 Prozent. Nach mindestens zehn Jahren verkauft er das Objekt steuerfrei an den Ehepartner.

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Der Clou: Durch den Verkauf zum aktuellen Marktwert wird die Abschreibungsbasis neu berechnet. Branchenexperten beziffern die mögliche Steuerersparnis auf rund 1.680 Euro pro Jahr – etwa wenn eine Wertsteigerung von 100.000 Euro bei einem Gesamtwert von 300.000 Euro realisiert wird. Ein zusätzlicher Vorteil: Bei Transaktionen zwischen Ehegatten entfällt die Grunderwerbsteuer. Das bedeutet je nach Bundesland eine Ersparnis von 10.000 bis 20.000 Euro.

Freibeträge clever nutzen

Neben dem Verkauf gewinnt die strukturierte Schenkung an Bedeutung. Gemäß § 16 ErbStG stehen Ehepartnern Freibeträge von 500.000 Euro zur Verfügung, Kinder erhalten 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro steuerfrei. Da diese Freibeträge nach Ablauf von zehn Jahren gemäß § 14 ErbStG erneut voll ausgeschöpft werden können, lohnt sich eine frühzeitige Planung.

Weitere Spielräume eröffnen Kettenschenkungen – bestätigt durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28. Juli 2022 – sowie Schenkungen in Raten. Um den steuerlichen Wort einer Immobilie weiter zu senken, können Vorbehaltsrechte wie Nießbrauch oder Wohnungsrechte vereinbart werden. Experten raten zur Erstellung von Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG, um gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren steuerlichen Wert nachzuweisen.

Ferienimmobilien: Teure Fallstricke

Doch die Gestaltungsmöglichkeiten haben Grenzen. Der BFH entschied bereits 2013: Die Steuerbefreiung für das Familienwohnheim gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG gilt nicht für Ferien- oder Zweitwohnungen. Nur Immobilien, die den tatsächlichen Lebensmittelpunkt der Familie bilden, sind begünstigt. In einem Streitfall führte die Übertragung einer Ferienimmobilie auf Sylt zu einer Schenkungsteuerfestsetzung von über 285.000 Euro.

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Auch bei der Vermietung an Angehörige ist Vorsicht geboten. Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, muss die Miete mindestens 67 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Ein häufiger Fehler: Die Grenze bezieht sich auf die Warmmiete, nicht auf die Kaltmiete. Eine fehlerhafte Berechnung kann jährlich zu Einbußen bei den Steuervorteilen führen.

Energetische Sanierung und Pflegevorsorge

Ergänzend bietet der Gesetzgeber mit dem Steuerbonus für energetische Sanierungen nach § 35c EStG Anreize für selbstgenutztes Wohneigentum. Bis 2029 können maximal 20 Prozent der Kosten (bis zu einem Deckel von 200.000 Euro) über drei Jahre verteilt direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Diese Förderung gilt auch für Zweit- und Ferienwohnungen – sofern das Gebäude älter als zehn Jahre ist.

Die langfristige Sicherung des Immobilienvermögens muss zudem potenzielle Pflegekosten berücksichtigen. Der durchschnittliche Eigenanteil für einen Heimplatz liegt 2026 bei rund 3.245 Euro pro Monat. Da Schenkungen innerhalb einer Zehnjahresfrist bei Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden können, gewinnt die rechtzeitige Übertragung unter Vorbehalt von Wohnrechten an Bedeutung. Allerdings können solche Rechte den Beginn der Zehnjahresfrist verzögern. Politische Diskussionen über eine stärkere Heranziehung des Eigenheims zur Deckung von Pflegedefiziten unterstreichen die Notwendigkeit frühzeitiger Beratung.

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