Immobilien-Teilverkauf: OLG Hamburg erlaubt Nutzungsentgelte ab August

Die steuerlichen Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf und -verkauf ohne Maklerbeteiligung unterliegen strikten gesetzlichen Vorgaben, insbesondere im Hinblick auf die Spekulationsfristen gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG).

Aktuelle Analysen und Gerichtsurteile verdeutlichen, dass die Einhaltung dieser Fristen sowie die Kenntnis über die steuerliche Behandlung von Instandsetzungen und Eigentumsübertragungen für die Rentabilität privater Immobiliengeschäfte entscheidend sind.

Spekulationsfristen und finanzielle Vorteile beim Direktverkauf

Bei Immobilienverkäufen bestimmt die Art der Nutzung maßgeblich die Dauer der Spekulationsfrist. Für vermietete Objekte beträgt diese Frist zehn Jahre, während sie sich bei eigengenutzten Immobilien auf drei Kalenderjahre verkürzt.

Der Beginn dieser Frist wird rechtlich durch den Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags markiert. Ein wesentlicher finanzieller Aspekt beim Erwerb oder Veräußerung ohne Makler ist das Entfallen der Maklerprovision, die üblicherweise bei 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer liegt.

Anhand einer Beispielrechnung lässt sich die Tragweite dieser Ersparnis verdeutlichen: Bei einem Kaufpreis von 290.000 Euro, Nebenkosten in Höhe von 21.500 Euro und Renovierungsaufwendungen von 18.000 Euro ergibt sich bei einem späteren Verkaufserlös von 400.000 Euro ein steuerpflichtiger Gewinn von 70.500 Euro.

In diesem Szenario beliefe sich die Steuerersparnis durch die nicht angefallenen Maklerkosten bei einem Steuersatz von 42 % auf 16.590 Euro. Zu beachten ist zudem die Freigrenze für Spekulationsgewinne, die aktuell bei 600 Euro liegt.

Instandsetzungskosten und steuerliche Abschreibung

Für Käufer sind zudem die Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von Bedeutung. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, können steuerlich problematisch sein, wenn die Kosten 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.

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In einem solchen Fall werden diese Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft und können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen, sondern lediglich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden.

Aktuelle Rechtsprechung zu Eigentumsübertragungen und Erbschaften

Neuere Gerichtsurteile schärfen die Auslegung steuerlicher Tatbestände bei Immobilienübertragungen. Das Finanzgericht Münster entschied mit Urteil vom 18. Juni 2026 (Az. 8 K 901/23 E), dass die Übertragung einer Immobilie zur Abgeltung eines Zugewinnausgleichs als entgeltliches Geschäft zu werten ist. Dies löst die Spekulationssteuer nach § 23 EStG aus, sofern kein entsprechender Ehevertrag vorliegt.

Ergänzend dazu erweiterte das Finanzgericht Niedersachsen am 16. März 2026 (Az. 9 K 170/24) diese Auslegung auch auf den vorzeitigen Zugewinnausgleich.

Im Bereich der Erbschaftsteuer befasste sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Steuerbefreiung für Familienheime. Mit Urteil vom 17. Juni 2026 (Az. II R 27/23) wurde klargestellt, dass die Befreiung gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG auch Garten- und Wegegrundstücke umfasst, sofern diese eine wirtschaftliche Einheit bilden. Die Befreiung bleibt dabei auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.

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In einer weiteren Entscheidung vom 27. Mai 2026 (Az. II B 41/25) betonte der BFH, dass ein Wohnrecht Dritter der Steuerbefreiung nicht entgegensteht, wenn der Erbe seinen Selbstnutzungswillen innerhalb von sechs Monaten manifestiert. Ein verspäteter Einzug kann durch eine Gesamtwürdigung der Umstände geheilt werden, sofern der Erbe die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Rechtssicherheit bei Immobilien-Teilverkäufen

Ein bedeutendes Urteil für alternative Veräußerungsmodelle fällte das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg am 20. August 2026 (Az. 5 UKI 2/25). Das Gericht stufte den Immobilien-Teilverkauf als eigenständige Vertragskategorie ein und wies die Einordnung als Verbraucherdarlehen zurück. Damit sind Nutzungsentgelte und Vergütungen für die spätere Abwicklung des Gesamtverkaufs grundsätzlich als zulässig anzusehen.

Thomas Weiss, Vorstand des BVIV, kommentierte die Entscheidung dahingehend, dass dieses obergerichtliche Urteil für notwendige Orientierung am Markt sorge. Bereits im April 2026 hatte das Landgericht Hamburg in einem ähnlichen Verfahren (Az. 307 O 225/25) eine vergleichbare Rechtsauffassung vertreten.

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