Immobilienkrise: Bauen wird zum Luxus – trotz Milliardenschirm

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist riesig. Doch Bauflation, Bürokratie und steigende Zinsen bremsen die Neubautätigkeit massiv aus. Die Kluft zwischen politischen Zielen und der Realität wird immer größer.

Bundeskanzler Merz setzt auf ein milliardenschweres Sondervermögen und den „Bau-Turbo“. Branchenvertreter berichten derweil von explodierenden Herstellungskosten, die viele Projekte unrentabel machen. Hinzu kommt ein tief gespaltenes Land: In den Metropolen steigen Mieten und Preise auf Rekordniveau. In ländlichen Regionen, besonders in Ostdeutschland, wächst der Leerstand.

Baukosten explodieren: 7.000 Euro pro Quadratmeter

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich drastisch verschlechtert. Die Herstellungskosten inklusive Grundstück erreichen mittlerweile rund 7.000 Euro pro Quadratmeter. Allein die Kosten für die technische Gebäudeausstattung haben sich innerhalb von drei bis vier Jahren verdoppelt.

Die Rechnung ist einfach: Selbst bei null Prozent Zinsen und drei Prozent Tilgung müsste die Miete bei 18 Euro pro Quadratmeter liegen, um die Kosten zu decken. Ein Unding für den bezahlbaren Wohnungsbau.

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3.800 DIN-Normen bremsen den Bau

Ein wesentlicher Treiber dieser Kosten sind regulatorische Anforderungen. Rund 3.800 DIN-Normen und etwa 100 verschiedene Regelwerke beeinflussen die Planung und Ausführung von Bauprojekten. Besonders kritisch: der Stellplatzschlüssel. Die Verpflichtung zum Bau von Parkflächen kann die Kosten pro Wohnung um bis zu zehn Prozent erhöhen.

Hinzu kommen langwierige Genehmigungsverfahren. Projekte warten trotz vollständiger Unterlagen seit über zwei Jahren auf eine Baugenehmigung. Baden-Württemberg hat immerhin eine Genehmigungsfiktion eingeführt – eine Entscheidung binnen drei Monaten. Doch die flächendeckende Entlastung steht noch aus.

Baugenehmigungen auf Tiefstand

Die Folgen sind dramatisch. 2024 markierten die Baugenehmigungen mit nur 216.000 Einheiten einen Tiefstand seit 2010. Für 2025 wird mit rund 238.500 genehmigten Einheiten gerechnet. Das offizielle Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr bleibt eine Illusion.

Marktforscher schätzen: Von 2021 bis 2025 konnten nur etwa 75 Prozent des tatsächlichen Bedarfs gedeckt werden. Anfang 2026 klagte zudem die Hälfte der Baubetriebe über akuten Auftragsmangel.

Das 500-Milliarden-Paket: Fließt das Geld?

Die Bundesregierung hat reagiert. Ein zentraler Pfeiler ist das Sondervermögen von 500 Milliarden Euro. Bis Ende 2025 flossen davon 24 Milliarden Euro in investive Maßnahmen. Im Oktober 2025 trat der „Bau-Turbo“ in Kraft – er soll Genehmigungsverfahren beschleunigen.

Bauministerin Hubertz plant zudem eine Reform des Vertragsrechts, um einfacheres und kostengünstigeres Bauen rechtlich abzusichern. Ein neuer Gebäudetyp E, der Abweichungen von teuren Komfortstandards ermöglicht, wird jedoch frühestens für 2027 erwartet.

Ein weiterer Ansatz: die Schaffung einer Bundes-Baugesellschaft, die durch niedrige Zinsen den Wohnungsbau stützen soll. Flankierend wird eine Fehlbelegungsabgabe diskutiert. Der Sozialverband Deutschland (SoVD) unterstützt das Modell: Besserverdiener in Sozialwohnungen sollen zur Kasse gebeten werden. Die Einnahmen müssten zweckgebunden in den Neubau fließen. Bisher praktiziert nur Hessen dieses Modell seit 2016.

Auch auf Landesebene wird gehandelt. In Brandenburg plant Finanzminister Daniel Keller den Ankauf von Immobilien für Landesbedienstete in Potsdam. Die staatlichen Mietausgaben stiegen von 113 Millionen Euro (2024) auf 130 Millionen Euro (2025). Durch den Erwerb eigener Gebäude sollen langfristig Millionen gespart werden.

Stadt und Land: Zwei Welten

Der deutsche Immobilienmarkt driftet auseinander. In Hamburg stiegen die Angebotsmieten im ersten Quartal 2026 auf durchschnittlich 15,88 Euro pro Quadratmeter. In Ostdeutschland stehen rund 390.000 Wohneinheiten leer – eine Quote von 7,6 Prozent.

Prognosen gehen davon aus, dass der Leerstand in ostdeutschen Mehrfamilienhäusern von 9,3 Prozent (2025) auf bis zu 14,4 Prozent im Jahr 2045 steigen könnte. Grund: ein erwarteter Bevölkerungsrückgang von etwa einer Million Menschen.

In den westdeutschen A-Lagen bleibt die Lage angespannt. In Heilbronn stiegen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen 2025 auf durchschnittlich 6.900 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Energetische Sanierungen beeinflussen den Wert massiv und verursachen Preisunterschiede von 8 bis 14 Prozent.

Büros zu Wohnungen: Ein Hoffnungsschimmer

Um die Wohnungsnot in den Städten zu lindern, rücken innovative Ansätze in den Fokus. Laut ifo Institut könnten in den sieben größten deutschen Städten etwa 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen zu Wohnraum umgebaut werden. Bis 2030 könnten so allein in diesen Metropolen 60.000 neue Wohnungen entstehen.

Ein Beispiel: In Eschborn bei Frankfurt entstehen aus zwei ehemaligen Bürokomplexen 200 Wohnungen. Auch Dachaufstockungen gelten als Hebel. Schätzungen zufolge könnten bundesweit bis zu 2,7 Millionen zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden.

Wohnungsnot wird zur sozialen Frage

Die Wohnungsnot ist längst mehr als ein wirtschaftliches Problem. Sie entwickelt sich zu einer zentralen sozialen Frage, die zunehmend die politische Stabilität beeinflusst. Experten warnen: Die ungelöste Wohnraumfrage gefährdet die demokratische Teilhabe. Sie belastet breite Schichten der Bevölkerung – zunehmend auch Erwerbstätige mit mittleren Einkommen. In Berlin gilt mittlerweile jeder fünfte Einwohner als armutsgefährdet, verschärft durch die hohe Mietbelastung.

Für private Vermieter wird das Geschäft unterdessen immer unrentabler. Bruttorenditen von nur noch zwei bis drei Prozent in Spitzenlagen stehen hohen Instandhaltungskosten, der Mietpreisbremse und den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gegenüber.

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Die Folge: Internationale Investoren drängen verstärkt in die Metropolen. Ihr Anteil am Käufermarkt in deutschen Großstädten wird perspektivisch auf bis zu 40 Prozent geschätzt.

Gleichzeitig drohen Wertverluste in Regionen mit Landflucht und Alterung. Nach einem Jahrzehnt der Zuwanderung werden demografische Faktoren wieder preisbestimmend. Während Immobilien in Bayern, Baden-Württemberg und Teilen von Nordrhein-Westfalen als wertstabil gelten, drohen in strukturschwachen Gebieten deutliche Wertberichtigungen.

Ausblick: Entspannung nicht in Sicht

Die Prognosen bleiben verhalten optimistisch für die Gesamtwirtschaft, aber skeptisch für den Wohnungsmarkt. Für 2026 wird ein moderates Wirtschaftswachstum von 0,5 Prozent erwartet. Die Immobilienpreise dürften laut Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) moderat um etwa 3,1 Prozent steigen.

Langfristige Szenarien bis 2040 zeigen die anhaltende Preisdynamik in den Top-Standorten. In München werden Quadratmeterpreise zwischen 11.500 und 16.800 Euro erwartet. Der Bundesdurchschnitt liegt zwischen 3.400 und 5.100 Euro. In Berlin und Frankfurt sind bis zu 11.400 Euro beziehungsweise 12.300 Euro pro Quadratmeter möglich.

Ob die politischen Maßnahmen wie der Bau-Turbo und das Sondervermögen ausreichen, bleibt abzuwarten. Entscheidend wird sein, ob es gelingt, die Baukosten durch Deregulierung und serielle Bauweisen signifikant zu senken. Nur so wird Wohnraum auch für untere und mittlere Einkommensgruppen wieder wirtschaftlich realisierbar. Die Wohnungsnot wird die kommenden Landtagswahlen bestimmen und die Bundespolitik weiter unter Druck setzen.

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