Immobilienmarkt: Fünf Millionen Boomer-Häuser kommen auf den Markt

Die Babyboomer-Generation wird älter – und ihre Häuser kommen auf den Markt.

Besonders in ländlichen Regionen droht ein Überangebot. Denn viele dieser Objekte sind sanierungsbedürftig und entsprechen nicht mehr modernen Standards. Die Folge: sinkende Preise und lange Verkaufszeiten.

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Regionale Unterschiede werden größer

Die Verteilung der Boomer-Immobilien ist extrem ungleich. In der Uckermark halten fast 48 Prozent der Eigentümer über 65 ihre Häuser – im Ennepe-Ruhr-Kreis sind es 45 Prozent. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei 32 Prozent.

Genau dort entsteht das Problem. Wenn mehrere Häuser gleichzeitig auf den Markt kommen, steigt der Druck auf die Preise. Erben wollen oft schnell verkaufen, die Käufer haben die bessere Verhandlungsposition.

Der Immobilienmarktbericht für Thüringen zeigt die extreme Preisspanne: Während ein Einfamilienhaus in Jena im Schnitt 547.000 Euro kostet, sind es im Kyffhäuserkreis nur 140.000 Euro. Beim Bauland klafft die Schere noch weiter: 458 Euro pro Quadratmeter in Jena, 57 Euro im Unstrut-Hainich-Kreis.

Zähe Verkaufsprozesse in strukturschwachen Regionen

Obwohl die Zahl der Grundstückstransaktionen in Thüringen 2025 um 3,9 Prozent stieg, berichten Makler von schwierigen Vermarktungen. In Magdeburg werden von zehn angebotenen Immobilien oft nur zwei zeitnah verkauft. Ein Haus in Felchta steht bereits für 60.000 Euro zum Verkauf – ohne schnellen Erfolg.

Bedeutet das einen plötzlichen Preisverfall? „Nein“, sagt Reiner Braun vom Forschungsinstitut Empirica. Es handle sich um einen schleichenden Prozess. Die Immobilien kommen verteilt über Jahre und Jahrzehnte auf den Markt. Die Tendenz bleibt aber: In peripheren Lagen dämpft das Überangebot die Wertentwicklung.

Neue Wohnkonzepte als Antwort

In Stuttgart entsteht ein innovatives Projekt: Auf nur 12 mal 12 Metern Grundfläche baut die Stadt sechs sozial geförderte Wohnungen in Holzhybrid-Modulbauweise. Bauzeit: drei Monate. Bezug: Sommer 2026. Die Miete liegt bei rund 9,65 Euro pro Quadratmeter – deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel.

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Auch in Bayern tut sich was. In Waldkraiburg startete im Mai 2026 ein neues Baugebiet mit 140 Wohneinheiten. Die Erschließung kostet rund sieben Millionen Euro. Ein Teil der Grundstücke wird einkommensgebunden vergeben.

Staatliche Förderung ab 2027

Ein neues Altersvorsorge-Depot soll ab 2027 den Immobilienerwerb unterstützen. Geplant ist ein staatlicher Zuschuss von bis zu 50 Cent pro eingezahltem Euro. Besonders Bausparverträge könnten profitieren.

Verbraucherschützer warnen jedoch: Die Guthabenzinsen liegen weiterhin bei mageren 0,2 Prozent. Die Abschlussgebühren sind teils hoch. Wer sich für ein Produkt entscheidet, sollte genau rechnen.

Vermögenskonzentration nimmt zu

Der Immobilienmarkt ist Teil eines größeren Trends. Laut Global Wealth Report der Boston Consulting Group stieg das Nettovermögen der Deutschen 2025 um 14,8 Prozent auf 23,3 Billionen US-Dollar. Doch die Verteilung ist extrem ungleich: Rund 5.000 Superreiche besitzen mehr als 27 Prozent des Finanzvermögens. 66 Millionen Deutsche haben weniger als 250.000 US-Dollar.

Für diese Gruppe ist die eigene Immobilie oft der wichtigste Teil der Altersvorsorge. Die sogenannte „Sandwich-Generation“ – Menschen, die gleichzeitig für Kinder und alternde Eltern zahlen – gerät zunehmend unter Druck. In den USA ist bereits jeder vierte Erwachsene betroffen.

Ausblick bis 2035: Moderate Wertsteigerung im Gesamtmarkt

Trotz regionaler Risiken prognostiziert der Postbank Wohnatlas 2026 einen leichten Preisanstieg für Bestandswohnungen. Inflationsbereinigt sind es rund 0,41 Prozent pro Jahr bis 2035. In wirtschaftlich starken Regionen kann die Nachfrage das erhöhte Angebot langfristig ausgleichen.

Die Botschaft ist klar: Der Markt wird sich weiter spalten. In gefragten Lagen und mit neuen Förderungen bleiben Impulse für den Eigentumserwerb möglich. In ländlichen Regionen müssen sich Verkäufer auf Preisabschläge und lange Verkaufszeiten einstellen. Die Sanierung des Bestands wird zur zentralen Herausforderung für die nächste Eigentümergeneration.

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