Investitionsschutzgesetz: Dobrindt will Vergesellschaftungen erschweren

Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) hat ein Bundesgesetz zum Investitionsschutz angekündigt, um Vergesellschaftungen privater Wohnungskonzerne durch einzelne Bundesländer rechtlich erheblich zu erschweren.

Der Minister reagierte damit in einem Medienbericht auf Bestrebungen in der Bundeshauptstadt. Auslöser der Initiative sind die Pläne eines möglichen rot-grün-roten Berliner Bündnisses aus Linken, Grünen und SPD, große Wohnungsbauunternehmen in Landeshand zu überführen.

Dobrindts Drei-Stufen-Plan für Entschädigungen

Das von Dobrindt skizzierte Gesetzesvorhaben sieht einen Drei-Stufen-Plan vor, der strenge Vorgaben für staatliche Eingriffe setzt. Demnach sollen Entschädigungen bei Vergesellschaftungen ausnahmslos zum vollen Verkehrswert erfolgen, der vorab per Wertgutachten festzustellen sei.

Zudem müssten diese Zahlungen unmittelbar in Geld geleistet werden. Als dritte Hürde sieht das Vorhaben einen zwingenden Nachweis vor, dass Vergesellschaftungen unausweichlich sind und alternative Mittel wie gezielte Investitionen sowie die Förderung des Wohnungsneubaus zuvor vollständig ausgeschöpft wurden.

Nach Einschätzung von Experten würde eine Entschädigung zum vollen Verkehrswert in Berlin Steuergelder in Höhe von 50 bis 60 Milliarden Euro erfordern. In Medienkommentaren wird darauf verwiesen, dass der Drei-Stufen-Plan de facto einem Verbot gleichkäme, da ein solches Vorhaben für den Berliner Landeshaushalt finanziell kaum darstellbar sei.

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Während Enteignungen nach Artikel 14 des Grundgesetzes mit einer Entschädigung zum Verkehrswert verknüpft sind, wurde eine Vergesellschaftung auf Basis von Artikel 15 des Grundgesetzes in der Geschichte der Bundesrepublik bislang noch nie angewandt.

Berliner Sondierungen und drohende Verluste der Konzerne

Hintergrund der bundespolitischen Debatte ist der Berliner Sondierungsplan von SPD, Grünen und Linken. Das dortige Bündnis strebt an, Immobilienkonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Dies beträfe rund 160.000 Wohnungen von fünf Unternehmen, die in Landesbesitz überführt werden sollen.

Die Entschädigungssumme will die Berliner Koalition bei 16 Milliarden Euro deckeln. Ergänzend sieht das Landeskonzept den Neubau von 100.000 Wohnungen sowie einen Mietendeckel für landeseigene Bestände vor.

Finanzmarktberichten zufolge drohen den betroffenen Konzernen Vonovia, Heimstaden, Adler und Covivio bei einer Überführung von over 140.000 Mietwohnungen Verluste von insgesamt mehr als 11 Milliarden Euro.

Allein bei Vonovia mit rund 120.000 betroffenen Einheiten belaufe sich der rechnerische Verlust auf 8,4 Milliarden Euro, da das Unternehmen für Immobilien im geschätzten Wert von 20,4 Milliarden Euro lediglich 12 Milliarden Euro erhalten soll.

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Für Heimstaden stünde bei Immobilien im Wert von 2,5 Milliarden Euro ein Verlust von 1,5 Milliarden Euro im Raum. Vonovia-Chef Luka Mucic stufte derartige Vergesellschaftungspläne bereits als grundgesetzwidrig ein; ein entsprechendes Landesgesetz soll spätestens 2028 vorgelegt werden.

Verfassungsrechtliche Kritik und Warnungen der Finanzbranche

Gegen das geplante Bundesgesetz formiert sich juristischer und gesellschaftlicher Widerstand. In einem offenen Brief an die Bundesregierung wandten sich 227 Unterzeichner – darunter Gewerkschaftsvertreter, Wissenschaftler und Kulturschaffende – gegen ein solches Sperrgesetz. Sie argumentieren, ein Bundesgesetz dieser Art sei verfassungswidrig, da Artikel 15 des Grundgesetzes nur mit einer Zweidrittelmehrheit ausgehebelt werden könne.

Eine Entschädigung zum vollen Marktwert widerspreche der verfassungsrechtlich geforderten Gemeinwohlabwägung und verletze den historischen Gründungskonsens, der Raum für gemeinwirtschaftliche Lösungen vorsehe.

Parallel dazu warnt der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der rund 50 Immobilienfinanzierer vertritt, vor erheblichen Verwerfungen. Sollten die Pläne zur Vergesellschaftung umgesetzt werden und dabei im Raum stehen, bestehende Grundschulden als Kreditsicherheiten ersatzlos erlöschen zu lassen, drohe eine spürbare Verteuerung von Immobilienkrediten – auch für private Haushalte. VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt forderte deshalb eine zügige bundespolitische Klärung.

Auf Bundesebene hatten sich Union und SPD zwar im Juli grundsätzlich auf gesetzliche Regelungen gegen Vergesellschaftungen verständigt, bislang liegt jedoch lediglich ein entsprechender Beschluss des Koalitionsausschusses ohne konkreten Gesetzentwurf vor. Gleichzeitig drängen Spitzenverbände wie der Zentrale Immobilien Ausschuss auf eine schnelle Verabschiedung noch im laufenden Jahr, um private Investoren nicht zu verunsichern.

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