Jahressteuergesetz 2026: Neue Kaufpreisaufteilung für Immobilienbesitzer

Das Bundesfinanzministerium hat den Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 vorgelegt – mit weitreichenden Folgen für Eigentümer. Die zentralen Neuerungen betreffen die Kaufpreisaufteilung, Zinssätze und Abschreibungsmöglichkeiten.

Kaufpreisaufteilung wird gesetzlich normiert

Ein Kernstück des am 19. Mai veröffentlichten Entwurfs ist die Einführung einer gesetzlichen Regelung zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken. Künftig soll ein neuer Paragraf im Einkommensteuergesetz klare Vorgaben liefern, wie der Gebäudewert vom Bodenwert getrennt wird. Das ist entscheidend – denn nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden.

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Bislang sorgte diese Aufteilung immer wieder für Streit mit dem Finanzamt. Die Neuregelung verspricht mehr Rechtssicherheit, dürfte aber auch neue Bewertungsfragen aufwerfen.

Zinsanhebung ab 2027 geplant

Deutlich teurer wird es für Steuerzahler, die Nachzahlungen leisten müssen. Der monatliche Zinssatz für Steuernachforderungen soll ab 2027 von 0,15 auf 0,30 Prozent steigen. Das verdoppelt die Zinsbelastung – ein Warnsignal für alle, die mit Steuerbescheiden rechnen.

Positiv: Die Forschungszulage wird attraktiver. Die Bemessungsgrenze steigt rückwirkend zum 1. Januar 2026 auf 25 Millionen Euro. Zudem plant das Ministerium ein neues Antragsmodell für Umsatzsteuergruppen. Verbände können ihre Stellungnahmen noch bis zum 12. Juni einreichen.

Abschreibungssätze: Dreistufiges System bleibt

Vermieter profitieren weiterhin von einem gestaffelten System der Absetzung für Abnutzung (AfA). Die lineare Abschreibung beträgt:

• 3 Prozent für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden
• 2 Prozent für ältere Bestandsgebäude

Zusätzlich gibt es eine zeitlich befristete degressive AfA mit 5 Prozent – gültig für Projekte bis zum 30. September 2029.

Die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b EStG bleibt ebenfalls erhalten. Sie gilt für Bauanträge zwischen September 2018 und Dezember 2021 sowie erneut ab Januar 2023 bis Oktober 2029. Vermieter können so bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung und den drei Folgejahren geltend machen – unter der Bedingung, dass die Wohnung mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet wird. Ein vorzeitiger Auszug könnte die Steuervorteile rückwirkend gefährden, warnen Experten.

Werbungskosten und die 15-Prozent-Grenze

Die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten folgt weiterhin dem Zu- und Abflussprinzip: Ausgaben sind im Jahr der Zahlung absetzbar. Neben Zinsen und Abschreibungen können Vermieter Verwaltungskosten, Instandhaltungen und Gebühren ansetzen.

Eine kritische Hürde bleibt die anschaffungsnahe Herstellungskosten-Regelung: Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, dürfen sie nicht sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden. Sie müssen dann über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden – ein teurer Fallstrick für Sanierer.

Grundsteuer: Verfassungsgericht gibt grünes Licht

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Sie berechnet sich aus Grundstückswert, Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell am 10. Dezember 2025 für verfassungsgemäß erklärt – ein wichtiges Signal der Rechtssicherheit.

Für Vermieter bleibt die Grundsteuer B eine umlagefähige Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden kann.

Die Grundsteuer ist nur ein Teil der jährlichen Abrechnung – viele Vermieter verlieren jährlich hunderte Euro, weil sie andere umlagefähige Kosten nicht korrekt erfassen. Dieser kostenlose PDF-Report erklärt Ihnen in nur 5 Minuten, wie Sie eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung 2026 erstellen. Kostenlosen Betriebskosten-Report sichern

Neue Grenzen für Kleinunternehmer und Pendler

Der Bundesfinanzhof hat zudem klargestellt: Selbstständige Vermittler begründen auch dann einen Betriebsstandort in ihrem Büro, wenn sie überwiegend im Außendienst arbeiten. Die 0,03-Prozent-Regel für Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte bleibt damit anwendbar.

Für kleinere Vermietungen gelten 2026 angepasste Freigrenzen: Die Kleinunternehmergrenze liegt bei 25.000 Euro. Die Pendlerpauschale beträgt ab dem ersten Kilometer 38 Cent.

Bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber die Verbändeanhörung nutzt. Fest steht: Immobilienbesitzer müssen sich auf ein komplexes Zusammenspiel aus neuen gesetzlichen Vorgaben und bewährten Abschreibungsfristen einstellen.

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