Kaufpreisrabatt bei Immobilien: 7,3 Prozent nötig, um Zinsanstieg auszugleichen

Die Zinsen für Immobilienkredite in Deutschland haben seit dem Sommer 2026 spürbar angezogen. Nach Angaben des Vermittlers Interhyp liegt der Zinssatz für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aktuell bei 4,4 Prozent und für fünfzehnjährige Laufzeiten bei 4,5 Prozent. Ende Juni 2026 hatten die Werte noch bei 3,8 Prozent beziehungsweise 4,0 Prozent gelegen.

Höhere Monatsbelastungen und längere Laufzeiten

Die Verteuerung schlägt sich direkt in den Finanzierungsplänen von Immobilienkäufern nieder. Laut dem Postbank Wohnatlas kostet eine durchschnittliche 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung inklusive Nebenkosten rund 327.000 Euro.

Berechnungen von Interhyp zeigen, dass bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent und einer anfänglichen Annuität von 6,0 Prozent die monatliche Kreditrate im Sommer noch bei 1306 Euro lag. Bei einer Annuität von 6,6 Prozent beträgt die Rate inzwischen 1437 Euro, was einem monatlichen Plus von 131 Euro oder 10 Prozent entspricht.

Wird stattdessen die Laufzeit gestreckt, verlängert sich der Tilgungszeitraum von 26 Jahren und 6 Monaten auf 30 Jahre und 2 Monate. Die gesamten Zinskosten steigen in diesem Szenario um 37 Prozent von 153.000 Euro auf 210.000 Euro.

Um diesen Kostensprung auszugleichen, wäre laut Interhyp ein Kaufpreisrabatt von etwa 7,3 Prozent erforderlich. Bezogen auf die Gesamtkosten entspricht dies 24.000 Euro, wovon 21.000 Euro auf den reinen Kaufpreis entfallen.

Der dafür nötige Preisnachlass unterscheidet sich je nach Region erheblich. Während im Vogtlandkreis rechnerisch rund 6.500 Euro genügen würden, liegt der Bedarf in Gera bei etwa 8.500 Euro und in Chemnitz bei etwa 9.600 Euro. In teureren Regionen fällt die Differenz weit größer aus: In Rosenheim liegt der Betrag bei rund 35.000 Euro, in Nordfriesland bei etwa 57.000 Euro und in München bei circa 66.000 Euro.

Druck auf Kaufmarkt und wachsende Mietnachfrage

Auch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) verdeutlicht die Belastung an einem Rechenbeispiel: Bei einem Immobilienkredit über 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent stieg die monatliche Rate von rund 1.450 Euro Anfang 2026 auf inzwischen gut 1.600 Euro. Das bedeutet einen Anstieg um mehr als 10 Prozent und jährliche Mehrkosten von mindestens 1.800 Euro.

Die steigenden Finanzierungskosten bremsen das Kaufinteresse. Daten des Portals immowelt für den Zeitraum von Januar bis August 2026 zeigen, dass der Anteil der Mietanfragen bei 81,7 Prozent lag, nach 80,6 Prozent im Vorjahr. Der Anteil der Kaufanfragen sank im gleichen Zeitraum von 19,4 Prozent auf 18,3 Prozent. IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer rechnet vor diesem Hintergrund mit weiter steigenden Mieten.

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Die Preisentwicklung verläuft derweil uneinheitlich. Im dritten Quartal 2026 stiegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen und -häuser laut immowelt um 0,7 Prozent.

Der IW-Wohnindex für das dritte Quartal 2026 verzeichnete bundesweit bei Eigentumswohnungen ein Plus von 0,3 Prozent zum Vorjahr und bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 0,4 Prozent. Damit bleiben die Kaufpreise gut 10 Prozent unter dem Höchststand von 2022. In den sieben größten deutschen Städten gaben die Preise hingegen nach: Eigentumswohnungen verbilligten sich um fast 1 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um mehr als 2 Prozent. Den stärksten Rückgang bei Eigentumswohnungen verzeichnete Stuttgart mit 3,9 Prozent, gefolgt von Berlin mit 2,0 Prozent und Köln mit 1,3 Prozent.

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Ursachen und Aussichten am Kreditmarkt

Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht sieht vor allem die Wiederzuspitzung des Nahost-Konflikts und damit verbundene Inflationsängste als Hauptgründe für den Zinsanstieg. Zinssenkungen seien erst nach einer dauerhaften Lösung des Konflikts zu erwarten.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Jahresverlauf 2026 zwei Zinserhöhungen vorgenommen und den Einlagensatz auf 2,5 Prozent festgelegt, wodurch sich monatliche Kreditraten um fast 200 Euro erhöhten. Am 29. Oktober 2026 steht die nächste geldpolitische Entscheidung der Notenbank an.

Laut einer Interhyp-Umfrage vom 15. Oktober 2026 erwartet die Mehrheit der Banken für die kommenden zwei Monate stabile Zinsen. Auf Sicht von 6 bis 12 Monaten gehen 60 Prozent der befragten Kreditgeber von fallenden Zinsen aus, während 40 Prozent weitere Anstiege erwarten.

Nach Einschätzung der LBS sind die gestiegenen Zinsen jedoch nicht das einzige Problem beim Immobilienerwerb. Größere Hürden stellten gestiegene Material- und Arbeitskosten, hohe Nebenkosten beim Kauf sowie ein Mangel an Eigenkapital dar, was insbesondere junge Menschen und Familien belaste.